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房产测绘中有争议性问题的运算
摘 要：随着城市的扩建,住房私有化的深入发展,有关房屋面积的争议和投诉也屡见不鲜.为了减少测绘纷争,保护购房人的合法权益,笔者结合多年的工作实践和对房产日常争议的处理原则,介绍了房屋阁楼、走廊、门斗以及地下室的争议处理措施,为相关部门或工作者提供借鉴或参考.
关键词：房产测绘；建筑面积；房产纠纷
中图分类号：F293.3；P25文献标志码：ADOI：10.3969/j.issn.1674-9146.2018.07.028
随着城市的扩建、住房私有化的深入发展与商品房开发市场的日趋活跃,房地产的不断上涨,成套房屋的建筑面积不仅是度量衡,更是房产开发商和大众购房者关注的焦点.房产面积是怎么计算得出的,公摊面积有多少？在一些建筑中,一些有争议性的地方哪些能计算面积,该计入多少？有些面积的公摊去向不明确,例如实践中争议性较大且民众投诉较多的阁楼、走廊、门斗、通往地下室的车道、地下室的机坑、集水坑等的计算和归属[1-4].GB/T17986.1—2000房产测量规范（以下简称《规范》）等也未对房产测绘中的这些具体问题做出明确的规定,各地市也无相关的地方性法规,为避免出现争议和投诉,改善不规则的测绘环境,迫切需要出台一部具体的实施细则,以维护购房民众的知情权[5].为此,笔者根据自身实际工作经验,本着公平合理的原则,对上述一些问题提出相关建议.
1关于阁楼的争议处理措施
1.1如何采集阁楼数据
阁楼位于建筑物屋顶部分,是在较高房间内搭建的小屋,建造成坡屋顶形式,除了开设采光窗以外,一般全部封闭.《规范》规定“房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的,层高2.20m以上的部位计算建筑面积”,而在实际操作中,因斜面结构的厚度难以采集,造成高度等于2.20m的部位很难精确量取.因此,对类似斜面结构应根据实际可利用情况按规定按净高2.05m（含）以上起算建筑面积.
1.2阁楼能否参与分摊
从建筑角度来看,相对某一幢楼而言,阁楼是其完整的一部分,与楼下各层密不可分,即其是楼中楼,坐基也小于底下的层面,所以应参与该幢楼共用面积的分摊.但从规划角度来看,如果该幢房屋阁楼层无规划审批手续,应属违法建筑,房产发证时也不予确权,在共用面积分摊处理时,作为违法建筑的阁楼不应承担下部各层共用面积（合法建筑）的分摊.因此这两种处理方法结果相差较大,难以取舍.在处理阁楼问题时,一般根据规划审批材料,对有规划审批材料的阁楼应参与整幢共用面积的分摊；对无规划审批材料的阁楼,仅计算建筑面积,而不参与任何共用面积的分摊.
2带柱走廊和门斗的测算范围及算法
1）走廊.对于有柱有围护结构,但围护结构在外、柱在内的有柱走廊,如按《规范》“与房屋相连的有柱走廊,按其柱的水平投影面积计算”规定,势必会造成柱与围护之间建筑面积的丢失.因此,对一些特殊的有柱走廊可分段计算,即有柱部分全算,无柱部分按一半计算.
2）门斗.门斗是房屋门前有顶盖有支柱维护的建筑物.门斗有凸门斗和凹门斗两种.日常工作中雨蓬经常和门斗混淆,只有顶盖没有柱或墙围护的只能称作雨篷,而雨篷是不能计算面积的.
凹门斗是指在主墙以内的部分,测算时此部分面积包含在底层面积之中.围护门斗的柱与墙必须能起承重作用,装饰性的柱或墙不应计算面积,工作中应着重区分是承重柱还是装饰性柱.
凸门斗是指凸出建筑物主体的门斗,分为双排柱门斗和单排柱门斗两种,测算时对于无顶盖的凸门斗不应计算面积；有顶盖但是结构是借助主体墙或借助阳台墙的凸门斗,也不计算建筑面积.深度小于0.6m的凸门斗,不论其是否有柱,均不能计算面积.
有双排柱且平行于主体的凸门斗应按柱的水平投影全部计算面积,如果顶盖尺寸大于柱尺寸,按柱的尺寸计算面积,不能按顶盖计算面积；若凸门斗的顶盖与主体呈丁字形的结构,则应以顶的尺寸的一半计算面积；单排柱的凸门斗按其顶盖的水平投影的一半计算面积.
3）走廊和门斗的公摊原则.本着消防优先、谁使用谁公摊的原则,走廊、门斗的分摊原则为：一是某一户型独立使用的部分,则应列为专用面积,计入该户的套内面积；二是公共出入口部分,应计入公共分摊的面积.
3关于地下室机坑和集水坑公摊的问题
随着城市土地越来越稀缺,高层建筑越来越多,地下室机坑、集水坑面积的去向问题人们也越来越关注,经过多年实践,取得了以下共识.
1）地下室功能为人防时,该层集水坑为本层公摊.
2）地下室功能为储藏室、车库、库房时,集水坑应作为全楼的公用面积,进行整楼公摊.
3）地下室的机坑应作为全楼的公用面积整楼公摊.
4通往地下室的车道归属和计算问题
通往地下室的车道目前有以下几种情况：一是通往地下室的室外车道无顶盖时,不应该计算面积.二是通往地下室的室外车道有永久性顶盖且结构牢固的,则该车道计入地下室面积中.三是通往地下室的室外车道属于下列情形之一的,无论车道有几层仅计算一层建筑面积,且只能归属到地下一层的面积当中：首先其坡道下方已经回填土没有建筑空间的；其次其坡道下方设计为不可利用空间的；最后其坡道下方为负2层时,此车道有顶盖部分作上空处理,只计算一层面积.
5结束语
在高房价下,房产测绘的成果关系到买卖双方的切身利益,为避免出现纷争,明确民众的私有权利,迫切需要出台具体的实施细则.以上是笔者从事测绘工作多年来实际操作中遇到的一些有代表性的问题的处理方法和操作原则,希望能为以后的工作提供参考和借鉴,减少测绘纷争,保护购房人的合法权益.
参考文献：
[1]吕永江.房地测量规划与房地产测绘技术[M].北京:中国标准出版社,2001.
[2]宁津生,陈俊勇,李德仁,等.测绘学概论[M].武汉:武汉大学出版社,2008.
[3]郭玉社.房地产测绘[M].北京:机械工业出版社,2009.
[4]王铁生,袁天奇.测绘学基础[M].北京:科学出版社,2012.
[5]房地产司.关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知[EB/OL].[2002-03-27].http://www.mohurd.gov.cn/wjfb/200611/t20061101_157618.html.
（责任编辑石俊仙）
房产测绘论文范文结:
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