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如何做好房产测绘
文 / 葛荣琼 沭阳县房地产管理处 江苏宿迁 223600
【摘 要】房产测绘关系到广大人民群众的根本利益,也是一项专业性和技术性很强的工作.测绘成果是保护房屋所有权人合法权益的重要依据,是房屋产权登记发证和房产权管理工作的重要组成部分.提高测绘成果的准确性符合广人民群众的根本利益,是贯彻落实“三个代表”重要思想的重要途径和实现形式.因此,加强做好房产测绘工作,提高房产测绘的准确性具有非常重要的意义和作用.
【关键词】房地产；测绘；问题；方法
房产管理是我国基础的民生问题,直接关系到广大人民群众的利益和社会的进步.房产测绘是对房产的相关信息进行全面的勘察测量,从而对房屋的使用状况有个详细的掌握,是保障房屋所有权人权益的基础,也是房产管理部门开展工作的重要组成部分.在房产测绘工作发展的过程中,由传统的皮尺测量发展到红外线测距仪等先进仪器的使用,在房产测绘工作中是一项变革,对于提高测绘质量和效率起到了重要的推动作用.
1.影响房产测绘的因素
1.1 法律法规的不健全
房产测绘的专业性、技术性很强,但其领域内的规范和标准却不够完善.目前房产测绘的 主 要 依 据 是 2000 年 8 月 1 日实施的GB17986-2000 《房产测量规范》 1、2 单元,由于此规范自出台至今未经修订过,很多内容只是粗略的概括性说明,已经跟不上现代复杂大型建筑发展的数据量的处理要求了,所以各地纷纷出台了适应当地实际的地方细则,解决了一部分技术上的问题,但还有没制定细则的地方,只能按原规范的内容执行,依靠技术人员的理解来进行日常房产测绘工作了.
1.2 资质等级的限制
各房产测绘单位的资质等级也是影响房产测绘的一项重要因素.一般房产测绘单位的等级都是丙级属于最低等级,人员、仪器设备、技术力量等相对比较薄弱,再加上测绘单位的质量保证体系不健全,测绘成果的出错率相对会高一些,严重影响了测绘成果的质量.
1.3 人员的技术水平不足
房产测绘工作是近几年兴起的一项技术性要求很高的工作,测绘成果质量的好坏,其中之一主要取决于工作人员的技术水平,目前大型建筑越来越多,情况特别复杂,而测绘市场的技术人员严重缺乏,技术水平亟待提高,建议上级主管部门每年组织房产测绘技术的学习和培训,来不断提高测绘人员的技术水平,从而提高房产测绘的成果质量.
2、房产测绘质量控制的有关措施
2.1 规范房产测绘流程
房产测绘作业人员应熟悉作业流程并制定科学的专业技术设计书,才能更好地进行房产测绘.
具体操作流程有以下几点：
(1) 接收和分析相关资料及下达任务.填写合同要求以及评审表,进行项目登记,接受委托方的相关资料并加以分析,填写客户资料,根据合同要求时间和任务,分派任务指定人员.(2) 外业勘丈.项目负责人组织作业人员实地进行外业勘丈,每条边勘丈必须丈量两次以上,并必须有纪录,以便检定.
(3) 检查外业数据.根据外业勘丈纪录,对设计图和材料详细检查,如有问题立即处理,及时反馈信息和各部门沟通,并将将意见上报.
(4) 绘制分层、分户平面图.作业人员根据检查员处理意见绘制分层、分户平面图交由质检人员进行野外复核,质检人员进行野外复核应先与作业人员沟通,及时掌握作业问题,进行有的放矢检查,并详细填写质量检查记录表.
2.2 在外业数据采集方面
单层商品房不管其建筑高度的高低,都根据单层对其面积进行计算,外业对建筑物外墙勒角以上的水平尺寸进行测量.单层商品房内存在部分楼层时也需要对其尺寸进行实测,同时对该建筑的面积进行计算.多层或者高层商品房不仅要对其尺寸进行实测,也应对其存在变化的结构部位的尺寸和顶层尺寸进行测量,特别对于有坡屋顶还应对其不足 2.2 米层高应缩进的尺寸进行测量.应采取实际测量的方式测量商品楼内部的房屋进深与开间、房屋层高、阳台厚度以及内外墙厚度.同时实测和商品楼主体连接的公用建筑部位的尺寸,包括雨篷、走廊、室外楼梯等.外业还应对竣工后商品楼的保温位置进行检查,可以采用与主体墙一同实测的方式克服实测过程中的不便.
2.3 在内业数据处理方面
首先,进行数据分析与误差处理.内业基于外业工作,对数据进行大致处理.检查外业测量的尺寸与实际是否有偏差,在偏差 5 厘米范围视作允许误差,若超出这个范围,则应进行相应的调整与修正.在调整与修正的过程中,需要结合外墙厚度、轴线尺寸、施工操作等各项因素进行考虑,找出引起误差的真正原因.同时,针对不同原因引起的误差,需要采用不同的方式进行处理,确保房产测绘的规范.再者,进行内业计算和成果整理.根据相关尺寸的调整,通过计算机软件进行绘图,对商品楼的各项面积进行计算.之后,根据计算得出的面积与面积分摊系数进行各套分摊公用建筑面积与建筑面积的计算.
2.4 要提升行业自律性,测绘单位应积极建立
自检自查以及自我完善的一种质量控制机制,搞好人才培养,合理提高测绘工作的质量,合理引进高超设备及技术,来提高工作效率、精度.建立专业的质检部门,复检各个项目的测绘成果,防止严重失误.行业协会是一种民间性行业自律组织,其比不上政府职能部门,但对行业的自律性会产生积极作用.
2.5 加强政府的宏观调控作用
政府是国家行使权利以及颁布政策的主要行政管理部门,因此在进行市场调控方面有着非常重要的地位.在房地产发展日益炽热的阶段,发挥其宏观调控作用来确保房产测绘的质量对于进一步推动房地产行业的规范发展有着重要意义.为此,国家需要以市场导向为原则制定相关的市场机制,尤其是内部质量控制机制,通过政府的力量来推动房产测绘行业的进步,确保房产测绘行业的全面、快速发展.
结语：
现代房产测绘是房地产行业发展到一定阶段的必然产物.是一项十分复杂的工作,相关单位和研究人员一定要抓好房产测绘的管理工作,提高我国的房产测绘技术以及测绘质量,保障房产业健康有序发展.
参考文献：
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[2] 黄昌文 . 新形势下房产测绘单位面临问题及对策分析 [J]. 住宅与房地产,2016(27).
[3] 李洪发 . 房产测绘误差原因分析及精确度提高的策略 [J]. 现代农村科技,2015(12).
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