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泛投资时代：房产并非唯一选择
如果说十年之前,财富的创造是超高净值人群的首要任务,那么十年后的今天,财富的保存则成为了他们更重要的课题.
忻奇琪 上海报道
2017 年5 月11 日,独立国际房地产顾问机构莱坊在上海举行新闻发布会,发表了第十一期的2017 年《财富报告》.报告显示,2016 年全球超级富豪人数温和回升,拥有净资产3000 万美元或以上的超高净值人士按年上升6340 名,使得全球范围内超高净值人士达到了193490名.除了豪宅之外,这群超高净值人士还看好哪些领域的投资,他们的投资策略究竟又经历了怎样的变化？为此,莱坊全球住宅部主管AndrewHay 勋爵接受了《中国房地产金融》的专访.
欧洲豪宅市场表现不一,亚太市场稳健上升
从2017 年全球豪宅市场的整体表现上来看,欧洲各国的表现不尽相同,美国增长率下滑.在欧洲整体政治环境并不稳定的情况下,柏林地区的豪宅录得9% 的上涨,目前能够算得上是欧洲豪宅市场中的避险天堂,而2016 年上涨了24% 的土耳其则因为恐怖袭击的影响,大幅下降至9%.美国豪宅市场今年的表现一般,截至目前仅有4%的增长量,而去年光纽约全年增长就超过了20%,主要是由于今年美国整体住宅的供应量大幅上升,压低了市场平均,但Andrew 认为这样的状况并不会持续很久,明年整体的情况将有所好转.和美国低迷的增长率相比,今年亚太市场的整体表现亮眼,其中上海的豪宅市场的整体表现上涨了23% 的水平,同样表现良好的还有悉尼和墨尔本,上涨了9%.
而在众多富豪所关心的城市中,伦敦今年超过纽约成为了超高净值人群所青睐的全球城市.Andrew 告诉记者,每年这两个城市在高净值人群心中的排名总是相互争夺第一的位置.通过不同方面数据的比对,例如教育、生活质量等,他认为未来十年内,上海和北京在这些高净值人士心目中的分量将变得更重.
同样受到富豪青睐的亚太城市还有悉尼与墨尔本.由于澳大利亚政局稳定、居住环境较为安全,在银行贷款方面有着非常透明化的程序,再加上有不错的教育资源和优质的自然资源,所有的因素综合起来都让这两个城市变得尤为吸引人.Andrew 还认为,超高净值人群向悉尼和墨尔本流动的趋势在未来的5~10 年之间还会继续持续,很大一部分的原因还在于美国和欧洲到这两座城市都已经开通了直飞的航班,美国和欧洲的投资者会感到缩短了彼此之间的距离,能够更加便利地到达这两座城市.
财富的保存需多元化投资策略随着世界各地的财富、超高净值人士的流动性日益增长,各国的政府也越发希望加大监管和控制的力度,以高净值人士净流入量最大的城市悉尼和墨尔本为例,澳大利亚政府正在试图通过一系列手段来减缓财富的流入,比如澳大利亚各大银行对外国人的房贷政策越发趋紧,房贷房价比例从70%降至60%； 部分州政府出台加税措施,将附加的印花税税率翻倍的调高,提高了买家的购置成本.
此外,截至5 月,已有111 个国家签署了OECD 的《多边税收征管互助公约》,这对离岸资产的透明化要求增加,一部分的财富将会经历离岸回到在岸,征税后再投资的过程.对此Andrew 认为财富的流动将在未来两年内发生巨大的变化,因而这群超高净值人士将会采用更加多元化的投资来分散风险,并完善他们的投资组合,而不仅仅只是投资一个市场.
回顾过去的十年,富豪们所做的一切都是关于财富创造.然而由于投资环境的趋紧和各国政府的监管趋严,在接下来的十年里,他们将把目光转移到财富的保存与传承,并更倾向于选择防御性的投资策略.相比传统超高净值人群,现在的千禧一代在投资时,他们更了解现在的市场,得到的信息也更加对称,而且非常清楚位置、周边配套和交通给物业所带来的价值.
葡萄酒击败古董车登上榜首
据莱坊《财富报告》调查显示,在全球范围内超高净值人群的资产组合中,富人通常拥有的投资型房产的比例占到他们总投资量的24%,亚洲地区的平均占比在29%； 剩余的部分则分布在一般投资（股票、债券、期权等）、个人投资、奢侈品投资之中.Andrew 告诉记者,实际上在他们所访谈的高净值人士中,32% 的人是收藏家,收集的品类有古董车、葡萄酒、艺术品、珠宝、手表等.
在谈到购买和投资奢侈品时,莱坊的研究发现情感往往会打败理智,令买家一掷千金.人们可能会沉浸在驾驶或乘坐一辆古董车的快感中或是沉浸在某位世界级画家的精妙笔触中,这些感官上的快乐恰好能够说明“个人享受”被列为超高净值人士喜爱收藏和购买奢侈品的首要原因.
在所有奢侈品投资品类中,投资级葡萄酒在本次发布的“莱坊奢侈品投资指数排名”中击败了古董车登上了榜首,据葡萄酒交易平台Wine-Owners 所编制的高档葡萄酒指数在2016 年中录得了24% 的惊人增长,而这种亮眼的表现是由全世界各地区的顶级酒庄的强势增长所推动的.同时脱欧造成的英镑贬值为市场带来强劲动力,带来了更多的积极情绪,在2016 年6 月至11 月期间,一级酒庄市场进一步增长18%,使得年度增长超过30%.
往年,一直是众人追捧的古董车市场的年增长率整体放缓,仅录得9% 的增长,但古董汽车十年期的投资回报依然令人咋舌,达到了457%的增长率.对此,Andrew 表示,对于中长期的投资者来说,这一品类在未来的上升空间依然很大,此外,海外投资者对古董车的兴趣也与日俱增,未来的需求量仍然有爆发式增长的潜力.
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