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梁平区土地储备现状、问题与
梁平区土地储备现状、问题及对策研究
邱雪茹 梁平区委党校
摘 要：建立土地储备制度是土地制度改革的一个创新,本文在分析梁平区土地储备的现状、面临的形势和存在的问题的基础上,提出了梁平土地储备制度发展的思路及具体建议.
关键词：土地储备；现状；问题；对策；研究
中图分类号：F301.2?文献识别码：A?文章编号：1001-828X(2018)006-0-01
一、梁平土地储备现状
县城双桂湖和福德片区已开展征地拆迁8200亩,其中双桂湖片区3100亩、福德片区5100亩；办理土地储备证2797亩；开展融资9.14亿元,其中到位资金6.14亿元,预计2017年11月底前重庆银行可到位资金3亿元.截止9月末,县土地整治储备中心资产总额已达22.893亿元,负债6.093亿元,净资产16.80亿元,资产负债率26.6%.
二、面临的形势和存在的问题
(一)城乡建设用地规模将受到严格控制
《节约集约利用土地规定》(第61号令)《关于推进土地节约集约利用的指导意见》(国土资发【2014】119号),文件要求：实行城乡建设用地总量控制制度,强化县市城乡建设用地规模刚性约束,遏制土地过度开发和建设用地低效利用.土地利用严格遵循严控增量、盘活存量、优化结构、提高效率的总要求,建设用地总量将会得到严格控制.10月18 日市国土房管局召开节约集约利用土地视频会议决定,对供地率达不到60%的区县将暂停建设用地审批.
(二)银行将停止土地储备贷款
《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》(国发〔2014〕43号)规定：对地方政府债务建立“借、用、还”相统一的管理机制.政府举债只能是省、自治区、直辖市政府举借,市县级政府确需举借债务的由省、自治区、直辖市政府代为举借.意见明确表示剥离融资平台的政府融资功能,融资平台不能新增政府债务.2015年1月1日起,停止土地储备贷款,土地储备项目融资一律通过发行地方政府土地储备专项债券方式筹措,鼓励社会资本参与土地储备.
(三)房地产新政催生房地产市场趋暖
2014年9月中国人民银行和银监会联合印发了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,对个人住房贷款由“认房不认贷”转变为“认贷不认房”,国家鼓励金融机构多种渠道筹集信贷资金,支持房地产开发企业在银行间债券市场发行债务融资工具,支持开展房地产投资信托基金(REITs)试点.11月21日,央行突然宣布,金融机构人民币贷款和存款基准利率双双下调,其中一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%.其他各档次贷款和存款基准利率相应调整,并对基准利率期限档次作适当简并,5年期存贷款利率均不再单列.在房地产新政的影响下,房地产市场将走出疲软阴影.
(四)整治成本居高不下,利息负担压力增大
以双桂湖片区为例,建设用地占比60.2%.经测算,总投资24.64亿元、平均96万元/亩(含预计地票30万元),全口径利息9.6万元/亩·年左右；尚不包含公园、绿地建设费用.按照现行的融资成本10%左右,每10亿元贷款到第五年,仅利息一项就需支付5亿元左右.开发后的建设用地每年应分摊利息约10万元/亩.
三、工作对策
(一)允许依法取得土地整治收入
允许地产集团取得经营收益,除成本返还外、应允许按土地征收成本的8%、城市房屋征收成本的8%、土地整治成本的4%提取土地储备管理费,依法取得土地整治收入,按规定提取“土地整治储备发展专项资金”,以缓解土地融资中的项目资本金压力和利息负担压力.让新机构成为经营实体,实现“借、用、还”一体化,防止其成为单纯的支付工具.
(二)做好土地储备专项债券发行准备工作
自2015年1月1日起,土地储备项目融资一律通过发行地方政府土地储备专项债券方式筹措,银行将停止土地储备贷款,土地储备资金来源主渠道为土地储备专项债券.积极做好贷款余额的核实工作,按规定处理存量贷款,做好专项债券发行的相关准备工作.
(三)探索采取ppp模式开展土地整治
按照《重庆市人民政府关于印发重庆市PPP投融资模式改革实施方案的通知》(渝府发〔2014〕38号)和市政府有关文件精神,为了适应政府债务管理方式新变化,允许土地储备采取ppp模式开展,鼓励社会资本参与土地储备.因此,土地一级整治主体应具有相应的财务能力、投融资能力,可以是国企、民企、公私合营的联合体,或者是储备机构的全资子公司或与金融机构、基金公司等其他社会投资人成立的项目公司.整治方式宜采取土地“整治-移交”方式实施.基本思路是：一是以招投标方式确定中标人.招标人为土地一级整治项目的土地储备机构,负责整治项目实施方案和招标文件的编制,科学测算征地拆迁资金需求和计划,督促中标人按合同履约.中标人是征收拆迁安置补偿费(税)垫资主体和整治工程实施主体,取得土地一级整治权利后,在土地储备机构未将土地一级整治PPP项目土地抵押融资的前提下,中标人可将土地一级整治PPP项目土地作为抵押物向金融机构融资.二是合理确定年化收益率.建立政府、土地储备机构以及市场主体共同参与整治的机制,按各主体权益依法享有各自收益.土地一级整治项目年化收益率上限(包含财务利息和营业税、契税等税务成本)根据金融形势、社会资金成本水平逐年确定,具体由土地储备机构商国土房管部门、发改委、财政局、城乡建委、审计局、人民银行、银监局、金融办等部门提出意见,报政府审定.项目年化收益率应满足投资人的合理回报.土地一级整治项目招标时,招标文件应以县政府确定的年化收益率为上限,投标人中标后,以中标的年化收益率确定回报.三是建立风险共担机制.中标人依法承担项目实施的金融风险、市场风险及违约责任；土地储备机构按项目的实际进度明确资金需求量和计划、防止出现财务成本不可控风险；政府应科学研判土地市场和房地产市场走向,有序推进征收拆迁补偿安置和土地供应,实现土地收支平衡.土地储备机构要根据项目规模、地块区位、征地(收)拆迁难易程度等因素合理确定整治时间、各个阶段需要投入的资金量、土地出让时序、资金回款,达到环环相扣、高效运转,根据项目进展情况和资金状况适时融资,既要避免因资金供应不足影响项目推进,也要避免因资金闲置加大成本.
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