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澳大利亚、新西兰农业财产评估准则
【摘 要】澳大利亚与新西兰两国以互惠协议及战略联盟方式,制定的与国际评估准则完全协调的准则,被称为是最佳执业实践.其中农业财产评估准则的实施对两国进行农场开发、农用土地流转,以及与农产业相关的抵押担保等价值评估活动,提供了坚实的基础和强大的保障,促进了农村产业的经济发展和市场稳定.本文通过对澳大利亚、新西兰农业财产评估准则的分析与研究,为我国评估实践提供参考.
【关键词】澳大利亚 新西兰 农业财产 评估
根据我国国土资源部数据显示,全国农业用地占国土面积的近三分之二,包含林地、牧草场以及园林等多种形式.2017 年,农业部试点土地使用权抵押贷款.对农业用地集体所有权、农户的承包权以及经营权的三权分置,集体、承包农户和流入土地者的权益都能够得到保护,其中涉及专业评估实践.作为新兴农业用地相关的财产评估问题,传统的土地评估准则可能无法全面覆盖,纵观国内外评估界,许多国家针对本国国情制定了适合的准则框架或法律规范以应对评估实践.
本文选取具有代表性与实践性的澳大利亚与新西兰联合制定的2012 版农业财产评估准则并进行阐释与分析,以期为我国农业财产评估提供参考启示.
一、澳大利亚、新西兰农业财产评估准则框架及内容
新西兰和澳大利亚都属于农牧业高度发达的国家,澳大利亚是世界天然草原面积最大的国家,农牧业用地占国土面积的60% 以上,新西兰有 2/3 的土地适宜农牧,是世界上人均养羊、养牛最多的国家,畜牧业产值占农业产值的80% 以上.为确保不动产行业等更多的业务领域,特别是农业用地的筹融资方面,以保护农场主与其他合法权利人的利益,澳大利亚财产学会（The Australian Property Institute,简称“API”）和新西兰财产学会（The New ZealandProperty Institute,简称“PINZ”）共同制定农业财产评估准则, 简称“ANZVGN”.
(一)评估框架
ANZVGN 10 农业财产价值评估准则包括引言、评估注意事项、术语解释以及GST 谨慎四部分,见表（1）,比较其准则中不动产评估,农业财产评估过程具有鲜明的特点与特殊性,主要集中对准则中第二部分评估注意事项进行详细列举与阐释.
(二)评估内容解析
澳大利亚、新西兰农业财产评估准则对评估注意事项实行详述,以农业土地为主要评估对象,并考虑当地水资源和附着物等实物资产带来的潜在收益,在对其价值进行影响因素分析的过程中,提出如土地污染等特殊事项需借助专家分析,在合理假设基础上选择适宜的评估方法,对农业财产进行评估,具体实施过程见图（1）,并在评估报告中对特定事项进行详细说明与阐释等.
1农业财产价值评估方法
同评估城市土地一样,农业土地也可使用成本法、收益法以及市场法进行评估,引言中指出本准则并不能概括所有类型下的农业财产评估, 但可对特定类型的农业财产进行评估、实践、指导,评估的方法可参考其他准则或相关指导性文件.从准则中可以发现影响评估方法选择的因素：
（1）土地利用形式.农业用地当前的使用方式,并不代表目前土地的最高和最佳的使用状况,如牧场种植林木、干燥牧场拥有水资源时更适合种植,灌溉用地、牧场农业用地转换为密集型经济果园等会有更高的经济价值,土地最高和最佳使用状态可能会因时间推迟而改变状态.因此采用成本法评估土地,并不能代表未来可选择的更高价值农业用途,但需要考虑农业土地随着市场周期、经济趋势与技术变化而产生的转换成本.
（2）土地污染、土壤盐碱度、侵蚀和病虫害.作为生命之本,土壤对农作物生产力有很大影响,过度开发使用、过度放牧、废水排放、农用化肥、燃料储罐、农作物废物堆等会造成土地污染.另外土壤盐度、上升的水位幅度以及地下盐含量,由于长期闲置土地或使用化肥的灌溉农用地（包括地下管道侵蚀),都可以对土地价值产生巨大的不利影响.还有杂草和病虫害（如鼠患、蝗灾和人为践踏等）,也可以对某些植物产生毁灭性影响,对牧场或作物生产力造成重大的伤害.对减少破坏土地污染、改善土壤结构、以及防治杂草和病虫害的具体农业生产管理实践,可参考土地污染评估准则,采用成本法对农业土地进行评估.
（3）土地承载能力与交易实例.虽然土地过去的承载能力或生产史,是农用地估价的重要考虑指标,季节性变化或农业管理对土地承载能力或生产力会产生一定的影响.另外由于气候条件、地貌、水资源权利、土地分类等,导致特定的特征相近的土地具有不同的市场价值,历史交易数据可能不反映可比的市场.因此,在缺乏直接可比的销售数据时, 不能简单地采用成本法衡量土地的承载能力与生产力.借助近期和长期平均生产率、旱季牧羊等量（DSE 牧场衡量牛羊载畜量）、收益率、集约产量和可持续性生产能力等数据,并采用收益法对土地承载能力或生产力进行再评估.
2. 评估假设
（1）交易性能.通常对农业土地评估时需要参考历史销售数据, 但对如畜牧场和水产养殖农场评估时,需要假定历史或目前的交易状态来确定土地未来带来的收益价值,即净利润.此时应在评估报告中披露包括土地价值在内的资产更新改造、固定和非固定厂房和设备、生产许可证以及商誉等.另外,在土地权利不完整的情形下,会员应秉持谨慎态度,对评估目的和土地具体情况进行合理假设,在持续经营的基础上分别对抵押贷款的土地和其他进行更新改造的土地进行评估,并对如抵押贷款证券带来的风险进行描述.
（2）改进与管理.农场生产方式的改进和牧场管理影响农业土地或牧场、农场的生产力,作物轮作或授精方式程序( 或可持续性操作) 可能影响农业土地价值.农业土地是评估的主要对象,其他附加因素也可以显著改变价值,如更新设备等带来的附加值.农业用地估值受到其本身的经济价值和功能限制,会员应当对土地更新改造与管理能力进行合理假设,并在评估报告中详细说明农场的改进对承载力和生产力的影响作用.
3. 评估对象及影响因素
（1）土地所有权和产权形式.农业用地有较多的所有制形式：完全产权和不完全产权.拥有完全产权的所有者可以终止有关合同或施行不转让权利,因此,可能没有市场价值( 尽管所有权人或使用者拥有其价值).会员应该对具有不完全产权的农业土地的估值进行适当地描述,如租赁权等只拥有使用权利,并没有该土地的所有权或可转让的权利.同时,澳大利亚、新西兰大部分地区的农业土地,可能受支配于原住民权利或《怀唐依条约》,通过租赁搜索或是查询其他的土地持有者,仍可通过土地的使用权性质获得持续性收益.会员应该考虑任何已知或潜在的影响本地原住民或新西兰的相关法规条约,并在评估报告中声明其相关的影响程度.
（2）水资源.水是有价值的稀缺资源,是农业生产的重要元素.水和排水灌溉系统对农业或牧场果园影响非常关键,若水资源枯竭,将对土地造成不可或缺的损失,会员应该考虑并评估水资源是否是农业企业持有的个人财产,或是社区和农业生产者的共享资源,并对与水资源及其分配相关的许可证（水泵或水库、地下水、自来水系统）和法律法规影响进行详细说明.
（3）附着物.通常大多数农业财产价值基于历史销售数据, 但目前的农业土地市场价值取决于历史或目前的交易状态.与农业用地相近的其他资产价值包括：生物资产( 农作物、木材、空地) 的灌溉管道、喷雾浇灌系统设备,乳制品厂等完整的生产厂房和设备,零散的厂房和设备如拖拉机或其他农场专用设备, 以及能进行更新改造的通用资产等.
除非有相关证据表明建立在“持续经营”基础上,通常这些物品不列入评估范围.当评估建立在持续经营假设基础上,会员应该将评估对象进行详细分类,包括：土地、附着物（植物和完整设备和其他权利）、生物资产（农作物、木材、树干）、部分厂房和设备,会员对生物资产、非整体厂房和设备进行评估价值时需要获得独立的专家建议.
4. 其他影响因素
（1）规划或法律约束.政府特定规划或相关法律约束也可能会影响所评估的农业用地价值,如禁止拆分与住宅建设、沿海和景观保护政策、森林资源储备政策,以及生产、生活用水和废水排放处理等,规划批准的司法辖区所需的农业用地等对周边土地、牧场或河滩价值应该考虑在内.
（2）附加权利.除了原住土地权利,农业用地的其他权利如灌溉权利、开挖或采矿权等可能产生影响土地的价值实质性的作用.除非已确定可能存在或存在矿物质,通常在评估过程中会忽略采矿权价值或未公开的采矿许可证权利.如果附加权利如他项权可以随受让土地单独转让,评估报告应当对农业土地包含的或排除在外的权利进行描述.
二、启示与建议
我国是农业大国,近年来我国逐步推进“农业供给侧结构性改革”,其中为解决农村改革的重点土地流转问题,农业部提出制度创新举措——”三权分置”（即所有权、承包权、经营权）.而为保护农民的权益,需要进行确权登记颁证,在这过程中要进行明确勘测、评估等实践活动.澳大利亚、新西兰农业财产评估准则,对农业土地评估实践从多维角度考虑价值影响因素,对我国推进供给侧结构性改革,加快实行土地流转具有借鉴意义.
（一）准则构建：结合实践制定原则
深厚的评估理论和丰富的实践经验,是制定评估准则的基础,面对新出现的问题,澳大利亚、新西兰两国资产学会与相关监管部门制定相应的行为准则,以确保不动产行业等更多的业务领域,特别是不动产开发的筹融资方面,以保护企业及普通公众.相较而言,我国评估业起步晚、评估理论缺少实践,准则的制定落后于相关实践.但随着市场领域不断拓宽,评估实践的现实需要,相关准则的制定需求日益迫切.因此,可以借鉴具有良好执业实践的澳大利亚、新西兰评估准则,勾勒农业财产评估框架,但澳大利亚、新西兰的评估业起步早,在实践基础上出现的评估准则也比较完善,容易在借鉴的同时出现准则超前,因此,在制定资产评估准则时必须要结合我国特定国情,才能指导进一步拓展评估服务领域,更好地服务经济社会发展.
(二)队伍建设：加强职业后续培训,培养复合型人才
澳大利亚、新西兰评估准则曾多次提出参考交易案例和专业人士的报告,主要因为土地评估准则涉及农业、环保方面的专业知识,需要有较深的专业理论功底.无论是在理论研究中还是在实际评估工作中,都需要其他行业专家的合作,并要深厚的教育背景作为评估知识和理解评估的基础.在澳大利亚、新西兰两国,为了确保评估师具备的知识和经验足以提供独立和客观的评估,资产学会要求会员有大学学历,包括建筑、城市规划等不动产评估知识领域,以及执业后需要参加必修的“职业后续发展”教育课程和研讨会.为保证农业财产评估准则的顺利实施,应加强评估人员以及复合型人才队伍建设,推进农业财产评估事业的快速发展.
(三)统一标准：求同存异
澳大利亚、新西兰资产评估实践表明,农业土地的评估对象与过程具有特殊性,并在当地取得了一定的成效.伴随我国农业土地改革制度的完善,新兴评估业的兴起,对农业财产评估的需求增多.但目前我国与其相关的准则有中国资产评估协会发布的《资产评估准则——不动产》与中国土地估价师协会《中国土地估价师执业行为准则》,多种执业规范并存和市场分割的现状,导致评估执业准则分散于多个指导文件中,并不能完全涵盖农业财产评估实践要求.因此,我国应借鉴澳大利亚、新西兰两国的成功经验,取长补短,规范农业财产特别是农用土地的评估标准、程序和要求,以丰富我国不动产评估准则,满足评估实际工作需要.从而更有利于农业土地资源的合理管理与使用,推动我国农业土地流转和农村土地改革工作的有效进行.
澳大利亚论文范文结:
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