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房地产项目财务风险来源分析和

摘要：近年来,我国房地产行业出现持续增温情况,房地产行业在国民经济中占据着越来越重要的地位,吸引着众多投资者向房地产行业投入巨额资金,由此造成的风险也在不断地扩大.为了促进房地产企业又好又快的健康发展,必须对房地产的项目财务风险进行防范,本文就房地产项目的财务风险来源进行分析并提出合理的控制方法.

关键词：房地产项目；财务风险来源；对策

中图分类号：F279.23 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)007-0253-01

一、房地产项目财务风险来源分析

1. 资金筹集周期长

房地产行业的特性是投资的金额大、投资周期长,在企业融通资金的过程中,房地产投资除了要严格遵守国家的法律法规,还经常由于市场调查和研究、施工、营业推广、土地资源的竞争拍价等的因素的制约,项目启动实施的资金周转迟钝带来财务的风险.资金的筹集往往决定着生产运营所带来风险的程度,从外部环境的影响看,资金实力雄厚,房地产实施项目受到时间影响程度则低,合理管理资金回流节点,可降低坏账损失带来的风险.

2. 项目匹配不合理

第一,房地产企业对项目的投资反应非常快,投资的不易衡量性,比如土地、地点、资源的利用等许多因素,尤其是几个房地产项目一起运营实施的为使生产、营业、劳动力、财务等各种业务能按经营目的顺利地执行、有效地调整而所进行的系列管理活动,常常有审核检查疏忽,项目的质量、规模与企业本身的实力不符,导致超负荷的现象.第二,缺少系统合理的判断力和领导力,准备阶段估算结果的偏离易使资金和项目链接不上,企业财务风险的隐患已经埋伏.综述,房地产存在的风险是无时不在,难以估量的.

3. 财务管理水平不高

第一,房地产项目的运营关联了巨额的资金流转,如果产生了财务问题,那么财务管理水平低是造成财务风险的一大因素.向银行贷款通常是企业首选的筹集资金的途径,形成的债务和盈利不平衡,项目运作的企业全部资本价值的构成及其比例不合理,主要问题是企业的财务管理体系不完善,风险应对策略不及时,并且在关键风险估计、计算、和应对的思想落后.财务工作量的增加,一定程度上就削减了项目审核的细心度,直接提升了风险的水平.第二,有些房地产财务管理一直保持着会计核算这一单一的职能,对于财务的融资、投资和预算、控制没有最大效用的发挥出来,而管理层在决策判断时也没有得到财务部门强有力的支撑.财务管理部门的制度往往流于形式化,各种决策还有可能会受到高层领导主观意识的左右,部门的设立形同虚设.

二、房地产项目财务风险应对策略探讨

1. 落实审计监督,降低资金层的风险

房地产企业的发展和资金的密不可分,但最突出的问题就是企业资金链管理控制欠妥,若无目的的扩展,资金的管控能力又不足,此时决策的执行容易让企业深陷财务危机.因此,房地产企业应当加强对企业内部的审计部门的管理和控制,可以让审计部门专门化或具有独立性,在组织准备阶段或在执行决策之前,详细审核企业的资源和资金状况.可以通过建立审计小组,对企业各个环节的运营情况进行监督,使得各个项目流程更加规范化,特别关注涉及金额大、规模大的项目,一定将风险的源头扼杀在摇篮里.做好对事前预测,事中成本控制和事后各个流程的资金支出贯彻落实,尽量使成本降低,减少资源浪费,规避财务风险,促进房地产企业的可持续发展.

2. 加强内部管理,健全预警机制

首先,房地产企业要完善内部控制体系,设置合理的项目结构,根据当前市场需求和经济发展状况,针对企业的资产变现速度或变现能力、市场投资方式等不足之处,修改决策管理处置的方案和应变策略,从根部监督控制房地产企业项目的组织实施的全过程,坚决打击运营过程中为己谋私利的恶劣行为,削减后期将会发生的财务风险,从实处降低风险造成的损失,加强财务风险的管理和控制的能力.其次,要建立健全合理完善的财务预警体系,在事前做好财务风险的预测,收集各项财务报告完整的信息,计算发生风险的系数的高低,及时修补改进财务的不足和存在的问题.特别是对资产负债表、利润表、损益表的核查,以及对利润收益率,管理费用等各类重要指标进行考察,消除其可能带来的风险.在事中,即财务风险已经发生,那么就运用各类防范手段,如回避、转移、分担等将风险导致的损失降到最低.最后,根据实际发生的财务风险,及时采取预警方案,并且详细分析,以防下次再犯相同的情况.

3. 强化风险意识,把握市场导向

在组织搭建合理有效的风险策略机制后,房地产企业应该对全体员工自上而下的进行风险管理培训,加强员工的风险意识,明确各个职位、部门的责任和义务,尽可能的分散风险.企业可以学习借鉴优秀企业的风险管理模式或者深刻学习精品课程的理论知识,精准的掌握房地产中各类风险的特点和应对措施.当房地产的风险堆积到一定量的时候,市场导向就会直接影响其发展.如果企业没有很好的把握市场的“舵”,极其容易资金断层等一些恶劣的后果.所以企业要实时关注宏观环境的变化,相应的制定科学的财务体系,有效的管理和控制房地产项目.

4. 优化资本结构,控制投资方向

房地产处于快速增长的行业,它已经处于成熟阶段.筹集资金的方式已经由单一的向多元化方向改变,这就促使房地产必须具备较高的、精准的资产评价和估算水平.因为完善的评估机制可以降低由于筹集资金带来的威胁,降低财务风险.开拓企业融合资金的方式和筹集资金的大小,尤其是多元化筹集资金的方式可以让房地产添加新的生命力.房地产企业着重投资的是土地资源和房地产的规模大小,高利润通常伴随高风险,因此企业必须考虑清楚,三思后行.在全面了解、掌握企业自身的资源、资金等运作能力的前提下,才可投资,要不然极其容易受到外部环境,如行业竞争者的干扰,而盲目跟随投资的潮流造成损失.如果企业缺乏对风险把控的意识,一旦遭受资金风险的打击,企业自身体系是很难应对的,企业资金的安全性骤降,得不到很好的保证,直接给房地产项目提高了风险的不确定性、突发性和隐蔽性.

参考文献：

[1] 姚杰. 浅谈房地产企业财务风险管理[J]. 商场现代化,2008(14).

[2] 杨喜庆. 论房地产企业财务风险的成因及治理对策[J]. 商场现代化,2008(28).

[3] 顾晓安. 公司财务预警系统的构建[J]. 财经论从,2000(4).

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