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新形势下房地产经纪行业的困局和出路
摘 要：当前,我国经济发展已经进入下行通道,过去十余年楼市房地产行业的火爆形势也逐渐趋于平稳.在新形势下,存量房交易成为主导,消费者行为也逐渐转型趋于网络化,虽然房地产经纪行业受到资本市场青睐,但它也同时迎来了行业发展的重重挑战,在网络交易的多变性背景下陷入困局,出现了严重的信息不对称、行业道德风险与逆向选择困境,这些都大幅度降低了新形势下房地产经济行业的发展效率.本文将着重分析这一困局,并提出若干解决思路,希望为新形势下的房地产经纪行业稳定顺畅发展提供有价值参考.
关键词：房地产经纪行业；新形势；困局；信息不对称；出路
中图分类号：F293.35 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)018-0336-02
在以存量房交易为主的国家经济市场发展新形势下,房地产企业受到巨大冲击,因为正处于发展中的经纪行业面临着由信息不对称、道德风险和逆向选择困境所带来的太多现实难题,例如虚假房源的泛滥、恶意赚取差价的行业内部行为以及经纪服务质量的日益走低,这些都是房地产经纪行业发展陷入困顿.
一、新形势下的房地产经纪行业发展现状
( 一) 存量房交易成为主流
在新形势下,市场经济变化带来了社会各行各业的翻天覆地变化,例如它对近年来如火如荼的房地产市场影响就颇为明显.比如说当前中国房地产市场中充斥着大量的存量房,所以存量房交易也就成为了市场交易主导.以北京市为例,在2010 年该城市的一、二手房成交比在1:1.47 左右,而这一数字在2017 年则上升到1:6.4,可以见得存量房交易主流时代已经到来,随着城市中心土地的日益稀缺,未来我国的存量房交易主导趋势还将继续,它对于房地产经济行业的外部地位与内部格局影响应该是有目共睹的.
新形势下我国房地产市场存量房交易主导的出现主要是因为开发商地位被弱化,因为人们对于房地产的潜意识思想已经改变,他们越来越将传统房地产开发商视为是房地产经纪机构,所以说房地产经纪在未来房地产行业市场中应该起到一定的统领作用.
( 二) 网络化消费行为成为主流
网络化消费行为已经成为当今社会发展主流,从优势角度来看它提高了信息的传播效率,对房地产企业而言其营销精准度也因此而提高.可以讲在网络化时代客户的需求也日益增多增高,所以它就要求房地产经纪行业必须拥有较高的经销精准度,做到针对客户的个性化服务管理.从某种程度上,它甚至颠覆了传统经纪行业的盈利模式,改变了传统中我国房地产经纪行业收入来源相对单一的服务佣金模式.在全新的互联网交易时代,这种服务佣金已经被大幅度降低甚至出现了免佣金模式,这对未来的经济机构收入来源与增值服务延伸产生了一定影响.所以房地产经纪行业在未来新形势下还应该思考更多元化的盈利空间优化策略途径.
( 三) 资本参与重构市场秩序成为主流
传统房地产经纪行业是通过人力资本提供信息服务来获得佣金收入的,所以他们在房地产行业中属于轻资产行业,它的整体资金密集度偏低且持有资产相对偏少,所以在行业内部也少有相对规模较大的融资活动.而伴随当前新形势新经济时代的到来,包括国内房地产市场当前的下行发展走势,都让更多房地产经纪行业得到了市场开拓契机,他们的市场经济地位不断攀升,使得自身越来越受到资本市场的青睐.另一方面,电子商务网络化成为资本参与房地产经纪行业市场秩序重构的主流力量,像房多多、搜房网、安居客、爱屋吉屋等等都成为了当前房地产经纪行业中的新生力量,这些经纪力量的出现打破了传统房地产交易模式及走向,他们的加速融资也让许多房地产企业拥有了上市契机.在这种背景下房地产经纪行业也将面临新的局面与挑战.
整体来看,房地产经纪行业的融资规模正在持续扩大,其融资难度也在持续降低,这对于我国整个房地产行业的影响第一体现在企业并购重组的加速上,在该背景下行业集中度必将上升,像2015 年58 同城就宣布并购安居客,而世联行也投资超过4 亿元人民币入股Q 房网.由于资本的大量接入,它也改变了传统房地产经纪行业的基本生产结构与市场竞争格局.资本作为当前新形势下的一大市场经济力量,它必然会成为房地产经纪行业的最重要变量,所以在未来房地产经纪行业竞争也会转变成为土地资本与人才资本的角逐竞争[1].
二、新形势下房地产经纪行业所面临的实际困局
在新形势下,信息技术占据时代主流,信息不对称问题的出现也成为必然.由信息不对称所导致的两种社会经济发展不利局面就包括了信息占有优势方会经常出现败德行为,这就是人们所常常会提及到的企业“道德风险”；再一方面就是信息占有劣势方会为信息占有优势方承担经济风险,导致他们必须面临逆向选择.
房地产经纪市场就是这样一个信息不对称市场,这让他们面临多重发展困局,比如说企业内部的经济机构与经纪人掌握了较多信息,而与之对应的委托人掌握信息偏少,二者就出现了由信息不对称而出现的相互隐瞒问题,如图1.
如图1,新形势下房地产经纪行业中是存在严重的信息不对称问题的,如上文所述其行业内部的道德风险与逆向选择最为严重,这里也结合这两点来谈谈当前行业发展的实际困局.
( 一) 道德风险所带来的行业发展困局
房地产经纪行业的道德风险是非常严重的,它正是因为信息不对称问题的存在才导致了多方之间信息的不透明与不共享,存在严重的信息数据隐瞒现象,如果不被差距很可能发生道德风险.
比如说经纪人的道德风险,它可能因为持有重要信息而不公开,对委托人无法尽职,这回导致行业中经纪机构、经纪人与交易委托人三方的利益不均衡现象,各方彼此都希望在房屋交易中获得最大利益,但经纪人为了快速实现交易获得佣金,可能会在交易谈判过程中采用欺骗或设置陷阱的方式来促成交易,达到所谓的最优结局.比较常见的例如为房屋交易抬价、恶意压低交易以追求更多交易量等等,而经纪人从中赚取差价.这些行为都是经纪人隐瞒重要信息所导致的道德风险,它严重损害了委托人的基本利益.
另外,经纪机构本身也是存在道德风险的,他们在针对当前的存量房交易过程中也会面临信息不对称问题,导致供需双方在交易达成过程中缺乏客观性.这还包括看了存量房销售代理领域中的独家代理垄断问题,它很容易导致经纪机构消极懈怠情绪的出现,进而为开发商后期楼市交易带来隐患.
( 二) 逆向选择所带来的行业发展困局
逆向选择也产生于信息不对称市场,它是指劣等品出现于市场中驱逐了大量优等品,导致市场中产品的平均质量被拉低,例如在我国的房地产二手交易市场、保险市场种种就存在这样的逆向选择.而对于当前的某些房地产经纪企业来说,合理把握逆向选择可以为他们获利,但同时也会伤害消费者,带来房地产经纪市场乱象.
比较常见的就是虚假房源信息,它驱逐了市场中的真实房源信息.在当前的各大房屋交易APP 上、网络上都能看到大量虚假的房源信息,还以北京市为例,每年平均有92% 的消费者遭遇过虚假房源信息的困扰.当然还有大量的劣质经纪人驱逐优质经纪人的现象,无论是房源信息与经纪人,他们都是因为网络端口在信息认证方面筛选能力不到位、筛选数量过大导致真假难辨,让一些缺乏真实性的虚假信息混入到网络中,困扰买卖交易双方,导致了逆向选择的被动发生,它对于经纪市场的业务效率优化也是一种打击[2].
三、新形势下房地产经纪行业的发展出路
在新形势下,房地产经纪行业若希望获得发展出路就必须解决信心不对称问题,降低甚至消除道德风险与逆向选择所带来的负面影响,同时加强企业多方合作,为自己赢得更多市场发展契机.
( 一) 培养优质经纪人
首先要做到培养优质经纪人,保证我国房地产经纪行业逐渐走向职业化、专业化与品牌化发展道路,在行业内科根据经纪人的品牌等级与知名度差异来选择经纪佣金等级,促成行业人才良性竞争局面.在本文看来,培养优质经纪人的好处就在于首先它能够扭转行业形象,实现行业口碑优化,保证房地产经纪企业的高服务品质；再一点它就能增强客户的依赖感,有效提升行业规模,大幅度降低传统业务中所经常存在的委托人“跳单”风险；最后就是通过它来聚力优秀人才,保证房地产经纪行业的人才经济良性发展,为企业获得更多融资渠道创造良机.
( 二) 构建信息化平台
构建信息化平台的关键目的还在于解决信息不对称问题,实现更多信息贡献,这一点很重要.它首先能够减轻当前存在于房地产经纪企业中的道德风险问题,利用专门的付费房源信息系统发布房源信息,并保证信息发布的社会共享性,杜绝虚假房源在市场中泛滥,提高企业服务可信度.再一点它就希望解决逆向选择问题,利用统一开放的房源共享机制与系统构建过程来筛选其中的优质房源,并保证为委托人提供优质经纪人,让委托人可以自由浏览使用信息平台,这对提高房地产经纪行业的服务效率都有很好的促进作用.
( 三) 加强双边合作
房地产经纪企业必须加强与外界企业的双边合作,例如与房源供给方的合作,积极发展客户资源,基于平台方收益成果来平衡委托人客户数量及质量.同时利用企业自身的信息平台快速获取房源信息,并检查保证房屋高质量.坚决不为委托人提供有质量问题的房源,同时保持与客户房源提供方的友好合作关系,合理降低其中可能存在的房源合同纠纷问题,规避企业经济损失[3].
四、结语
除此之外,房地产经济行业建立健全的信用管理平台,实现跨区域管理,共同组建守信联合激励机制与失信惩罚机制都是有必要的,它能够帮助房地产经纪企业甄选合作方,为委托人提供更优质服务,对行业企业走出困局,找到更好出路具有促进作用.
参考文献：
[1] 万磊, 刘贞平. 新形势下房地产经纪行业的困局与出路[J]. 中国房地产: 学术版,2017(5):72-80.
[2] 马翠花. 我国房地产经纪行业发展现状及建议[J]. 合作经济与科技,2018(3):36-37.
[3] 满艳丽. 上海MS 涉外房产经纪公司发展战略研究[D]. 华东理工大学,2017.
作者简介：董 涛(1985-),汉族,河南人,讲师,硕士研究生,主要从事房地产经济( 经纪、市场) 研究.
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