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中介20年的变和不变
伴随着商品房的发展,这20年来,中介行业发生了哪些变化？贝壳研究院近期回顾了房地产经纪行业的20年发展史,披露了众多一手数据,还原一个行业从无到有,从野蛮生长到合作共生的全过程.
全行业累计交易额突破30万亿
房产经纪是一个衍生行业,考察它的历史和发展需要将其放置到房地产市场大环境变迁之下.毫无疑问,二手房市场的崛起是推动经纪行业发展成长的驱动力.我国二手房交易市场虽起步较晚,但发展迅速,据贝壳统计,从1998年不到百亿的交易额扩大到如今的万亿级别,全国累计交易GMV已达到30.33万亿,交易总套数达2391万套.
过去5年,二手房交易体量更是实现跨越式的增长.全国交易量达到1557万套,占总交易額的70%.率先进入存量时代的超一线城市更是如此.过去20年,北京的二手房交易GMV是5.1万亿,交易总套数210万套,交易量翻了7.5倍,GMV翻了120倍；而上海的二手房交易GMV是6.6万亿,交易总套数365万套,交易量翻了15倍,GMV翻了250倍.且随着存量市场进一步发展,二手房交易需求在中国核心城市已超过新房成为主导.
二手房市场催生并推动房产经纪行业逐步繁荣发展,围绕二手房交易产生的经纪公司品牌、佣金市场、广告市场和配套服务逐步完善,形成完整的二手交易产业链,全国的经纪公司门店数超过20万,有145万经纪人服务于2亿的社区家庭.
从线下走到线上,从直营走向加盟
“在我2005年入行的时候,链家、我爱我家、麦田都还是小中介,我们的作业方式就是拿一张纸,手写房源,个人买卖、个人出租,最下面留着我的电话,竖条的方便撕下来联系,拿双面胶到公交站台、小区门口贴,得比较多.那会对网络还没有什么概念,用得最多的就是”,从业13年,毕业开始就从事中介经纪工作的储诚陆表示.
互联网的发展改变了房源信息的传播方式,买房、卖房的方式从线下扩展到了线上,从网站到APP,再到现在朝着平台化发展.“中国今天的中介公司正在向平台转变,原来公司与公司是竞争的,未来是大家在平台上合作为基础,这是一个非常重要的转变”,贝壳研究院院长杨现领在中介20年分享会上表示.
2018年被称为中国式加盟的崛起之年.据贝壳统计,目前中介行业中全国直营品牌占80%,加盟品牌占20%,加盟的市场份额已经在扩大.
“出现加盟是因为底层生态结构发生变化,作业难度降低了,一个人带着几个人做一家店就能做好,这就出现了直营体系向加盟体系迁移的转折点上”,杨现领表示.从国际上来看,一个成熟的中介市场,加盟品牌是占主导,直营都很小.如美国的加盟品牌占比45%,台湾是60%,澳大利亚40%.
“加盟和直营核心体现在管控和分配结构上.过去,大家认为直营效率最高,而加盟店什么都不管,现在已经出现了变化.直营的生意是这样的,是C2B2C,一个客户找到了公司,公司再联系这个客户,最终解决的是2C,但加盟的生意是是2B,就是经纪人付费市场”,德佑首席文化官徐东华表示：“如果一旦市场从房客非常矛盾的阶段走出来的话,那一定会出现市场交易的变化,加盟和直营之间界限会模糊.”
经纪人收入方差大,行业依然缺少协作
“过去20年行业,我自己的总结,行业变化不是特别大,行业的效率也没有太大提升,10年前做中介的时候,经纪人一年成交五到六单,今年一年成交三到四单,人效还下降了.另外,线下维度变化比较小,当年的作业模式,今天也存在”,杨现领在中介20年分享会现场表示.
从人效来看,中国经纪人目前人均年单量约为3单,与美国相当,但时间投入却是后者的2倍.据链家统计的数据显示：全国链家2018年上半年二手房房源录入150万套、客源录入480万次、成交量17万套、带看量430万次,总带看里程1561万公里相当于将长征走了1250遍.因此,聚焦人效提升,如何以技术和管理进一步提高经纪人人效,是行业需要持续思考的问题.
在二手交易市场,经纪人是链接需求双方的纽带.在行业发展的20年里,一大批职业经纪人随着行业壮大成长起来成为行业的支柱力量,职业经纪人的价值比以往任何时候都重要.但反观整个经纪人的群体的生存状态却并不理想——它们的收入总体偏低、波动性强、收入方差大,且经纪人之间普遍缺少合作.
据贝壳研究院数据显示,经纪人收入过于集中在头部经纪,头部那10%的高收入经纪人,在收入中的占比高达40-50%,而尾部50%低收入经纪人,其收入占比仅有10%左右.这一收入差距在市场处于下行周期的时候将更为明显.
行业内缺少协作也是制约行业发展的问题.从贝壳研究院的数据来看,大城市的头部企业市占集中度偏高,而门店小于10家的小规模作业公司在全国范围内也占到了97%的比例,这反映出单兵作战的行业现实,因为缺少合作而难以形成规模效应.
另外,我国的佣金费率、人效和经纪人覆盖率等均未达到国际成熟市场的标准.据贝壳研究院统计,目前中国的佣金率仅有2%,远低于美国、日本等成熟市场5-6%的平均佣金率,中国的千人经纪人覆盖率约为0.25%,也低于美国的0.6%.
合作共生,走进新经纪时代
中介行业的第一个20年,伴随存量房交易的高歌猛进,已告终结.城市化进程降速,更大范围的区域进入存量市场,中介行业的下一个20年会怎样？目前,中介行业也积淀了一些可圈可点的发展模式和规则,为行业未来的走向提供了一个个可堪借鉴的样本,杨现领认为走向合作共生新经纪时代将会是未来的发展方向.
“房产经纪行业走过20载春秋,传统意义上的中介业务已无法适应行业的变化.在移动互联网对中介行业的渗透如此之快,对住房消费影响持续深化的今天,信息的生产、分发与匹配、服务线上化等因素也将成为驱动行业走向下一阶段的关键力量”,杨现领对经纪行业的未来趋势做了一番剖析.
杨现领认为,行业未来需要发展“共生型网络”（Co-live）,所谓“共生型网络”即是经纪人网络“抱团”合作,多个中介品牌并存的生态圈,一个或多个新型交易服务新平台,共同为消费者提供优质服务,为中介企业、品牌和经纪人创造价值.
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