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城镇化对房地产市场影响的实证分析
杨中宣,杨洋洋
（中原工学院,河南 郑州 450007）
摘 要：采用SPSS19.0软件中的曲线估计和聚类分析,从全国和地区两个维度研究城镇化对房地产市场的影响.选取城镇化率作为衡量城镇化发展水平的测量指标,从供给和需求两个维度选取房地产投资额、竣工面积、销售面积和房地产作为房地产指标.从全国维度来看,城镇化率与竣工面积、销售面积呈线性关系,城镇化率与房地产投资额、房地产呈指数关系.从地区维度来看,城镇化对地方房地产市场影响程度分为四大类,城镇化对房地产业的影响与当地的经济发展水平息息相关.
关键词：城镇化；房地产市场；曲线估计；聚类分析
中图分类号：F291；F299.23 文献标志码：A DOI：10.3969/j.issn.1674-9146.2017.08.023
城镇化是一个国家经济发展的必然趋势,城镇化过程中带来的人口集聚、城市建设、经济的快速增长必然推动房地产业的发展.房地产业作为国民经济的支柱产业,不仅能带动相关产业的快速发展,而且能促进城镇化的进程.城镇化和房地产业两者必须协调发展,李杰[1]、向剑雪[2]、谭竹龄[3]、凌祯蔚[4]、王国英[5]分别以广东省、重庆市、陕西省、郑州市、内蒙古自治区为研究对象,深入探讨了城镇化与房地产业的协调发展.
城镇化对房地产业的影响到底有哪些方面呢？一些学者对此进行了研究,曾江辉[6]、程利敏[7]、张曦[8]研究了城镇化对房地产的影响程度,许远明[9]、杨晨[10]分析了城镇化对房地产市场需求的影响,汪银恒[11]探讨了新型城镇化对城市房地产开发规模的影响.本文在众多学者研究的基础上,从全国和地区两个维度深入探讨城镇化对房地产市场的影响.
1 城镇化水平与房地产市场发展现状
1.1 全国现状剖析
城镇化是一个国家经济发展的重要动力,随着社会生产力的发展、科学技术的进步以及产业结构的调整,在社会由传统乡村型向现代城市型逐渐转变的历史进程中,必然会带来人口的集聚,城市建设的快速发展以及经济的快速增长,也会给房地产业带来广阔的发展空间.人口集聚带动了房地产业的快速发展,而房地产业的发展又会带动相关产业的发展,反过来又加快城镇化的进程,两者之间相辅相成,共同促进,共同发展.第24页图1和图2为城镇化率与房地产开发阶段的关系.
由图1和图2可知,2000—2015年我国城镇化水平持续上涨,城镇化率由2000年的36.22%增长到2015年的56.10%,平均年增长1.33%；2011年我国城镇化率首次突破50%,意味着中国城镇人口首次超过农村人口.城镇化的快速发展带动了房地产业的发展,房地产投资额由2000年的4 984.1亿元增长到2015年的95 978.85亿元,15年间增长了19.26倍,平均每年增长1.28倍,其增长趋势基本呈指数形式.房地产的竣工面积由2000年的25 104.86万m2增长到2015年的100 039.1万m2,15年间增长了3.98倍.这些指标说明城镇化的快速发展加大了房地产开发企业的投资,增加了房地产的供给.而随着城镇人口的大量集聚,必然会加大对房地产的刚性需求,城镇化率与房地产销售阶段的关系见第24页图3和图4.
图3和图4知,房地产销售面积由2000年18 637.13万m2增加到2015年128 494.97万m2,其增长趋势呈线性形式,其斜率大于城镇化率增长的斜率,可见城镇化带来对房屋的大量需求.房地产由2000年的2 111.61元/ m2增长到2015年的6 792.55元/ m2,增长了3.2倍,呈现逐年递增的趋势,其增长趋势与城镇化率的增长趋势基本一致,可见城镇化对房地产业的影响直接带来房地产的上涨.
1.2 地方现状剖析
由于我国各地区经济发展水平差异较大,所以城镇化水平参差不齐.从国家统计局公布的数据来看,2015年北京、天津、上海3个地区的城镇化率达到了80%以上,32.26%的地区城镇化率超过了60%,有25.81%的地区城镇化率低于50%,其中,上海的城镇化率最高,为87.62%,西藏的城镇化率最低,为27.78%.2015年我国各地区房地产市场发展水平各不相同,但房地产投资额曲线与销售面积曲线走势基本相同,且变动幅度不大,房地产除了北京和上海超过20 000元/ m2外,其他大部分地区都在4 000~10 000元/ m2.房地产竣工面积的变动幅度较大,其中江苏的竣工面积最大,高达39 090.73万m2,西藏的竣工面积最小,仅为235.5万m2,两者相差165倍.
2.1 指标选取
本文选取城镇化率作为衡量城镇化发展水平的测量指标,从供给和需求两个维度选取房地产投资额、竣工面积、销售面积和房地产作为房地产指标来衡量房地产业发展水平,采用国家统计局2000—2015年公布的城镇化和房地产业相关数据,客观全面地分析城镇化对我国房地产市场的影响.
2.2 实证分析
本文采用SPSS19.0中的曲线估计,以城镇化率为自变量,分别以房地产投资额、竣工面积、房地产销售面积和房地产作为因变量,得出表1~4的模型汇总和参数估计值.
由表1可知,城镇化率与房地产投资额是指数模型,其方程式为
lny1 等于 ln17.806 + 0.157t .（1）
式中：y1为房地产投资额；t为城镇化率.由R2,F值和Sig.值可以看出曲线拟合的比较科学合理.随着城镇化率的增长,房地产投资额呈指数增长,可见城镇化率对房地产投资额的影响很大,城镇化率的提高确实带来对房屋的大量需求,但是其刚性需求不会呈指数形式增长.由此可知,一些房地产开发商盲目地增加投资额,这与城镇化的发展不协调,也是需要政府加以监督和调控的.
由表2可知,城镇化率与竣工面积是线性模型,其方程式为
lny2 等于 4 336.15t - 134 725.951 .（2）
式中：y2为竣工面积.由R2,F值和Sig.值可以看出曲线拟合得比较科学合理.随着城镇化率的增长,竣工面积呈线性增长,两者的增长趋势一致.
由表3可知,城镇化率与销售面积是线性模型,其方程式为
lny3 等于 6 195.247t - 212 359.589 .（3）
式中：y3为销售面积.由R2,F值和Sig.值可以看出曲线拟合得比较科学合理.随着城镇化率的增长,销售面积呈线性增长,两者的增长趋势一致.
由表4可知,城镇化率与房地产是指数模型,其方程式为
lny4 等于 ln187.034 + 0.065t .（4）
式中：y4为房地产投资额.由R2,F值和Sig.值可以看出曲线拟合得比较科学合理.随着城镇化率的增长,房地产呈指数增长,可见除了刚性需求以外,还存在投机需求,一部分投机者炒作房地产,抬高房地产,政府需要加以监督和管制.
由式（1）~式（4）可知,城镇化率与竣工面积、销售面积呈线性关系,销售面积的一次项系数（6 195.247）大于竣工面积的一次项系数（4 336.15）,说明城镇化率对需求的影响略大于供给,城镇化对房地产业的影响直接带来需求的增加,而对房地产供给的影响稍微滞后.城镇化率与房地产投资额、房地产呈指数关系,这主要是因为目前我国进入房地产市场的壁垒较低,一些企业看中房地产市场的高额利润,纷纷踏足房地产业,盲目投资造成了房地产投资额的过度增长.此外,还存在一部分投机者炒作房地产,抬高房地产的行为,由此造成房价的快速上涨.因此,政府需要加强对房地产市场的监督和管控,不断出台政策和法规,促进房地产市场的持续健康发展.
3 城镇化对地方房地产市场的影响
3.1 指标选取
以2015年我国内地31个省、自治区、直辖市为研究对象,选取城镇化率作为衡量城镇化发展水平的测量指标,用Y1等于房地产投资额/（城镇化率×100）,Y2等于竣工面积/（城镇化率×100）,Y3等于销售面积/（城镇化率×100）,Y4等于房地产/（城镇化率×100）来代替房地产投资额、竣工面积、销售面积和房地产等指标,采用2015年国家统计局公布的各地区城镇化和房地产业相关数据,客观全面地分析城镇化对我国各地区房地产市场的影响.
3.2 实证分析
本文采用SPSS19.0中的聚类分析,选用系统聚类模型,以Y1,Y2,Y3,Y4作为变量,以地区作为标注个案进行实证分析,得出以下分类结果（见第26页图5）.
由图5可知,城镇化对地方房地产市场的影响可以分为四大类,第一类是江苏、山东、河南、广东、四川,这5个地区城镇化对房地产市场的影响最大,Y1,Y2,Y3,Y4的值都比较高,表明每提高1%的城镇化率,需要消耗较多的房地产投资额、竣工面积、销售面积和房地产；第二类是河北、辽宁、浙江、安徽、福建、江西、湖北、湖南、广西、重庆、贵州、云南、陕西,这13个地区城镇化对房地产市场的影响较大,Y2,Y3,Y4的值较高,表明每提高1%的城镇化率,需要消耗较多的竣工面积、销售面积和房地产,而消耗的房地产投资额较少；第三类是山西、内蒙古、吉林、黑龙江、海南、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆,这10个地区城镇化对房地产市场的影响较小,Y2,Y4的值较高,表明每提高1%的城镇化率,需要消耗较多的竣工面积和房地产,而消耗的房地产投资额和销售面积较少；第四类是北京、上海、天津,这3个地区城镇化对房地产市场的影响最小,Y4的值较高,表明每提高1%的城镇化率,需要消耗较多房地产,而消耗的房地产投资额、竣工面积和销售面积较少.
在我国,城镇化对房地产业的影响与当地的经济发展水平息息相关,北京、上海、天津作为一线发达城市,城镇化率都在80%以上,已经达到了相当高的水平,其房地产投资额、竣工面积和销售面积已经不是其发展的主要方面,因此城镇化主要影响房地产.山西、内蒙古、吉林、黑龙江、海南、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆,这些地区的城镇化率都在60%以下,属于欠发达地区,受经济发展水平的制约和地区自然条件的限制,城镇化对这些地区的影响程度较弱,主要影响竣工面积和房地产.河北、辽宁、浙江、安徽、福建、江西、湖北、湖南、广西、重庆、贵州、云南、陕西,这些地区属于我国中等发达地区,城镇化对房地产市场的影响较大.江苏、山东、河南、广东、四川,属于我国五大人口大省,农村人口众多,是城镇化发展的重点地区,经济发展水平较高,房地产业发展处于关键时期,因此,城镇化对这5个地区的影响最大.
4 结论与建议
本文采用SPSS19.0软件中的曲线估计和聚类分析,从全国和地区两个维度研究城镇化对房地产市场的影响.从全国维度来看,城镇化率与竣工面积、销售面积呈线性关系,城镇化率与房地产投资额、房地产呈指数关系.从地区维度来看,城镇化对地方房地产市场的影响可以分为四大类,第一类是江苏、山东、河南、广东、四川,第二类是河北、辽宁、浙江、安徽、福建、江西、湖北、湖南、广西、重庆、贵州、云南、陕西,第三类是山西、内蒙古、吉林、黑龙江、海南、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆,第四类是北京、上海、天津.因此,政府应该大力发展当地经济,提高当地经济发展水平,积极发挥城镇化对房地产经济的带动作用,促进房地产业的健康发展,推动城镇化水平的提高；同时,政府应稳定房地产,严格监督房地产市场,发挥对房地产业的积极作用,促进房地产市场稳定健康发展.
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