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房地产税对预期房价的影响
我国房地产行业近些年来发展迅猛,同时连年攀升的房价也成为了国民经济的突出问题.国务院在2010年将房产税改革提上日程,并于2011年设置房产税改制试点在上海和重庆两地.2016年12月经济工作会议又提出：房子是用来住的,不是用来炒的.这一切表明规范房地产市场,部署全面税制改革稳定房价,推动房地产市场健康发展已成为我国政府宏观调控的重点工作之一.1房地产税对预期房价的影响
我国1986年颁布《房产税暂行条例》并沿用至今,征收对象是房产,计税依据有从价计征和从租计征,居民自用住房免征房产税.房产税是一种地方税,对增加地方政府财政收入,支援地方公共支出、提供公共服务有积极作用.2011年在上海与重庆试点房产税改革,是对居民自用住房征收房产税,试点结果也都对房价有一定的抑制作用；实践也表明,试点房产税改制也暴露出一定问题：税基窄,税收收入有限,还涉及到税收公平问题；房产税与土地出让金之间的关系没能捋顺,重复征税问题便顺势而生；房产税收人按照试点办法应投入到保障房建设中去,但由于缺乏有效的市场监管,可能导致政府通过权力寻租.总结试点经验,政府现阶段房产税改制方向是推出房地产税,包括房产税与城镇土地使用税,其他与房地产有关的税费暂时不考虑进来.1.1短期影响 从供求理论角度来看,房地产市场短期供给量是不变的,房地产的形成主要受需求的影响.征收房地产税则由住宅市场上的需求方承担,购买成本增加,需求量下降,导致短期内房产是下降的.从投资投机者角度来看,恢复对个人住房持有环节征税,增加了其投机成本,利润空间会缩小,改变投机者对房价预期的增值,同时也改变房地产的净现值,征收房地产税后资产均衡将低于税前水平.从潜在购买者角度来看,随着房地产税出台呼声的高涨及各种抑制房价措施的不断出台,会影响到这部分消费者对未来房价的心理预期,给市场一个自我调整的时间,也给政府宏观政策的具体落实创造了有利时机. 从微观因素（住房所有者）来看,理论上,居民持有消费性住房的时间较长,而持有投资性住房的时间较短,房产税对前者的影响大于后者.房地产税的普遍征收对住房市场的影响不仅是总量上的,还将带来结构效应.对高收入者或高收人家庭来说,房地产税对预期房价的影响边际效应小,假设1套100万元的征税房产,德年需要缴纳5000元的税费,影响微乎其微；但对于低收入者或者低收人家庭来说,影响边际效应就大得多.同时,持有不同套数的征税房产对房价的预期也是不同的,只有1套征税房产的持有者会认为,开征房产税的影响会大得多；而有3到4套房产的持有者则会认为,开征房产税的影响不大.1.2长期影响
中国房地产问题的实质,不仅仅是房地产市场本身的问题,也是整个国家收入和分配体制、社会保障体制等多方面的问题,更是土地的问题.如果土地的问题不能很好地解决,房地产税的立法及实施对缓解目前房价居高不下的难题也无能为力.中国目前大部分存量房已经缴纳了70年的土地使用费,如果再按照房产的价值来征税,而又不考虑已经缴纳的土地使用费,实际上就是重复征税,将会给房产所有者带来高房价后的第二重经济负担.
从长期来看,房价上涨的动因一个是需求拉动,另一个很重要的因素就是土地资源的供给日益匮乏.由于土地是不可再生资源,房地产开发用地又一直是国家垄断的,土地供给越来越紧张,地价只能持续走高,再加上地方政府过多依赖“土地财政”,不会主动降低地价,那么结果只能是土地资源紧俏,供给有限,供小于需,即便是房地产税的推出也难以解决高房价的问题,葚至随着房地产税的出台会导致新一轮的房价高企.除了土地的因素外,还有市场的流动性泛滥、城市人口激增、通货膨胀、资金避险保值等因素也会对房地产市场产生长远的影响.2加快完善房地产税制改革的途径2.1有条件借鉴外国房地产税征收经验
征收房地产税是世界通例,是地方政府财政收入的主要来源.美国、英国、法国的税率都偏高,因为这些发达国家征收房产税已有百年历史,征收及监管系统都十分完善.宽税基与高税率让这些地方政府有较大的财权与事权,有更多的资金投入到公共设施与公共服务中去,更好地保障民生.我国在房地产税改制过程中要有条件地借鉴,不能一股脑地照搬,因为我国土地是国家的,而不是私有的,在国有土地之上对个人住房征收房地产税,这在国际上是没有先例的.因此,借鉴是必要的,但要学会扬弃.2.2尽快完善房地产税立法,确立房地产税在房地产征收体系和地方税收体系中的主体地位
房地产税是一个涉及千家万户、子孙几代人的税种,应该遵循立法程序,建立一整套与房地产相关税收制度的顶层设置.在房地产税的具体设计思路上,可以遵循“简税制、宽税基、低税率、严征管”的改革方针.精简税制,让普通消费者易于接受而不产生抵触情绪,也给征簪部门提供了充沛的时间建设与征收相关的配套措施,实现改革的顺利推进；宽税基可以让更多的房产纳入到征税范围,增加地方财政收入的同时,还有利于房地产资源的高效流转与集约利用；低税率的实现可以在税率结构上实行差别税率,对家庭自用普通住房征收时采用低税率,对豪华住宅及独栋别墅可以适用较高的税率,这可以充分发挥税收调节收入分配,增加社会福利的功能；严征管是整个税制执行的最后一环,建立信息化的税收征管系统,全面采集关于房产和纳税人的相关信息,加快完善不动产登记制度,更好地体现征税的公平与效率的辩证统一.2.3房地产税要承担理顺市场机制的功能
宏观财税体制改革离不开市场机制的作用.现阶段房地产市场调控更多的用限购限贷、加息等行政手段,似乎并没有阻止房价上涨的势头；房价上涨其实增值的是地价,土地国有,土地资源没有通过市场优化配置,结局还是一样.只有“土地财政”被房地产税取代之后,房价的形成机制将更加合理化,并有助于高房价的理性回归.另外,信贷调控主要是严禁滥加杠杆违规操作,让信贷资金回归辅助购房本位.因此,信贷、税收、市场监管要三管齐下,才能让房地产税更好的承担起理顺房地产市场机制的功能.香港中文大学教援郎咸平特别地提到了加强市场监管在综合手段调控高房价中的重要作用,当寄希望于房地产税的出台能够抑制高企的房价的时候,一定不能忘记市场机制本身所具有的功能,但同时也一定要强调加强市场监管,惩罚分明.2.4建立房地产价值评估机制
房地产价值评估应当遵循公正、公平、公开的原则,由有资质的评估机构按照国家规定的技术标准和程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置为基础,并参照当地的市场进行评估.对房产评估机构的筛选,一方面可以由社会上的相关中介机构进行外部评估；另一方面也可以将房产评估部门归属于国土资源部,让房产评估能够合理合法有序开展.我国现阶段开征的房产税是以房屋原值为基础纳税的,但随着房屋升值,市场远远不止当初的原值了,所以一种方法可以是按照房屋面积评估,另一种方法可以是按照市场的高低进行评估.此外,房地产价值的评估,一个是房产价值的评估,一个是地产价值的评估.这又回到了前面的问题上,对在国有土地之上建的私有房屋进行估价,其计税的必要基础在于土地制度的改革,房地产重复征税的变革,地方财政的可持续增长,只有进行相关制度的变革才能有利于加强土地资源的流转,实现土地资源的合理利用与配置.
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