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试析房地产会计成本核算和管控
一、房地产企业成本核算与管控在企业发展中的重要作用近年来,由于国家层面提倡各地政府针对房地产行业因城施策,各地方政府层面限购、限售、限价、限贷、租赁住房的推出等调控政策变化,使房地产行业面临项目销售周期拉长、投资不确定因素增加、运营风险加大,项目资本金占用延长,严重考验企业资金实力.在未来房地产企业要想实现企业发展目标、获得经营利润,在成本支出上必须注重会计成本核算,严格管控成本,地产行业财务管理人员更要由核算型财务向管理型财务转变.
1. 加强企业成本核算与管控助力企业增加经济效益
房地产行业属于典型的资金密集型行业,在实际开发过程中需要投入大量资金,不仅如此,房地产项目建设周期、销售回款周期比较长,导致房地产企业承受的经营风险比较高.因此,需要在房地产项目开发过程中加强成本控制力度,反映在企业财务管理角度就要强化财务会计的成本核算与成本管控,落实好会计的核算与管理监督职能,保障企业经济效益的实现.
2. 加强企业成本核算与管控助力企业实现发展战略
房地产企业根据企业会计制度等相关规定及地产行业项目开发实际情况,设计科学、合理的会计成本核算体系,能形成企业项目开发历史成本库,能建立起企业自身详尽的成本信息资料,能为公司后续项目投资决策提供详细的、可借鉴的成本信息,助力企业投资决策.项目进入开发建设不同阶段,历史成本库在企业进行成本管控过程中能提供可供参照成本信息,更好的帮助企业实现成本管控.所以房地产企业财务管理人员在工作中要强化企业会计成本核算与管控,建立并认真落实好会计成本核算与管控体系,对于实现企业发展战略有重要意义.
二、房地产企业会计成本核算与管控中遇到的主要问题
1. 会计成本核算归集对象不确定
房地产企业财务人员只有先确定成本归集对象,才能保证会计成本核算顺利进行.在房企实际工作中,核算对象的确定通常比较复杂,例如地产项目一般为土地整片开发、工程分期进行施工,户型或产品涉及种类多,还会存在边拆迁、边设计、边施工的“三边”乃至“四边”、“五边”工程等等.会计成本核算工作在项目分期、产品成本归集上往往会存在划分不是过细就是过粗,同时财务核算人员还存在一定的主观随意的行为.如果核算对象划分过细,会计成本核算方面工作量会大幅增加；如果核算对象划分过粗,则会造成会计核算成本与工程等业务部门成本口径不统一,实际成本很难在会计核算中反映,不利于企业成本管控,不利于会计监督,也不利于公司后期项目历史成本库中相关成本信息的形成,也就更加不能为公司以后项目决策提供可借鉴成本信息.
2. 会计成本费用归集与分配不规范
房企在项目开发过程中发生的建安费用的归集路径非常清晰,可直接计入相应归集对象的开发成本.但涉及到的土地费用、基础设施建设费、公共设施建设费等方面,会计准则方面没有准确界定或存在分配方法.因为项目情况不一、掌握尺度不一、分配基数不准确、不同分配方法多次转换等原因,会产生成本费用归集、分配不规范,随意性强的现象,最后导致会计成本核算数据失真,成本管控工作失效.
3. 会计成本核算与企业成本管控脱节
因企业未进行信息化管理或未建立相关管理制度等原因在进行会计成本核算明细科目设置时存在与集团内其他项目成本核算体系间缺乏横向联系,导致会计核算数据无法进行集团内部横向比较,成本管控工作无法有效开展；在核算项目设置时与项目工程等相关部门缺乏纵向联系,导致项目内会计成本核算口径与成本费用支出部门不一致,会计成本核算数据不统一,不便于成本管控工作开展.
4. 缺乏全面成本管理意识
目前,大多数房企的财务管理停留在重视会计成本核算,重视会计成本核算结果的事后报告、事后分析,过分突出会计的核算职能,忽视会计的管理监督职能,没有形成核算型会计向管理型会计发展的意识,轻视了财务工作在成本控制中的全过程管控及重要作用,不利于企业经济效益目标的实现.
三、加强房地产企业成本核算与管控的建议
1. 会计成本核算对象要明确
地产企业在进行会计成本核算工作时,必须以单独开发工程或独立编制设计预算工程进行成本核算；成本核算时需要充分考虑项目工程的规划、用途、业态、结构、施工队伍、开工及完工日期等因素,客观合理的归集并核算.例如开发项目中产品业态包括写字楼、商业楼、别墅、高层住宅等设计,在确定会计核算对象时,要考虑到他们设计条件、产品类型等方面存在较大区别,所以建筑成本区别同样会存在比较大的区别,核算时就必须单独确定核算对象,并归集相关成本、费用,不能按建筑面积平摊成本.
2. 会计成本归集对象要准确
由于地产企业开发项目普遍存在工程性质复杂、受益对象多等特殊的情况,相关成本、费用不能简单的归集到某个成本核算对象之中.因此,在会计核算工作中就必须运用合同的分配方法将相关成本费用合理的进行分配.例如公共配套设施费用,因其成本受益对象为地产开发的整体项目,所以在进行相关成本费用归集时,按项目整体建筑面积为基数分配成本,以各个产品类型具体建筑面积归集成本；涉及到土地成本则需按项目各具体归集对象实际占用土地面积为分配基数分配土地成本,再按归集对象建筑面积计算单位楼面土地成本.
3. 由注重会计成本核算向会计成本管控转变
（1）提高会计成本核算精度
地产企业在建立会计成本核算体系,设置会计核算相关科目时,必须结合现行企业会计制度规定、企业内部相关成本管控制度及开发项目实际情况等因素,按照既方便于会计成本核算工作、又方便于企业成本管控；既符合财务规则、又方便于土地增值税清算的原则,设置企业会计成本核算体系.同时还需注意“四个统一”,既企业内部各开发项目的会计核算体系标准要统一、会计核算科目设置、归集内容要统一,项目相同或相似成本、费用分配方法要统一、会核算科目与工程施工管理相关口径要统一.最终要使会计数据归集合理、核算准确,为企业建立历史成本信息数据、加强开发项目成本管控奠定坚实的数据基础.
（2）强化会计成本管控力度
房企项目开发建设、运营周期长,企业经营风险大,为保障企业实现预期利润,降低运营风险,企业成本管控就成为不二法则.地产企业财务管理人员在做好会计成本核算工作的同时,必须充分发挥财务监督管理职能,加强会计成本管控力度.改变财务部门由以往过分注重会计成本核算工作逐步向加强会计成本管控工作转变,由核算型财务向管理型财务转变,不断的强化会计成本管控力度,促进企业降本增效.房地产企业在具体的成本管控工作过程中,可以在结合项目自身实际情况的基础上,充分借鉴利用公司已完工项目形成的历史成本信息及正在开发建设的其他项目成本费用支出情况,重点针对同一类型或相似类型成本、费用支出情况,采用“横向、纵向、交叉结合”等相互比较的方法,得出相关成本信息,上报企业管理层,助力企业管理层确定成本支出是否合理,当一项成本费用必须增加时重点关注其他成本是否存在可以降低空间.企业不断强化会计成本管控工作能保障房地产企业开发项目总体成本可控范围之内,促进企业降低经营风险,实现预期利润.
4. 由简单工程成本管控向全面成本管控转变
（1）制定项目开发目标成本
地产企业项目开发目标成本设定需要打破以往企业成本管控就是针对工程成本进行管控的行业怪圈,由经营性成本管控向规划性成本管控转变,建立企业全面成本管理理念.地产财务或成本管理部门发挥掌握公司历史成本信息的优势,充分结合历史成本数据及拟开发项目规划、产品类型等实际情况拟定出项目开发目标成本.按成本结构在公司前期、设计、工程等部门间进行分解,并制定相应考核方案,调动员工降本增效积极性,最终实现企业、员工双赢.
（2）强化成本监督核算,实施成本动态管控
房企财务管理人员要不断的强化管理型财务意识,转变重视会计成本核算结果事后报告、事后分析、过分注重会计核算职能的现况,在加强会计成本核算工作的同时,不断的强化项目成本的会计监督、管理职能,提高企业成本管控水平.财务管理人员要结合开发项目建立起的目标成本及其细化分解情况,充分利用财务部门对公司各项数据充分掌握的情况,建立起项目成本动态控制的数据模型,并充分考虑各种关联影响因素.在地产项目开发建设过程中,个别成本项目出现增加或减少变动,项目整体成本数据模型会及时进行更新,同时自动计算出项目目标成本与调整后成本之间产生的差异,便于房企管理层清楚的了解项目成本是否在总体可控范围并进行详细分析,并根据项目实际情况对目标成本做出合理调整,从面可以保障企业经营利润目的实现.
综上所述,房企会计成本核算与管控贯穿企业项目开发的全过程,房企强化会计成本核算可以为项目成本动态管控提供坚实基础,开发项目成本动态管控可以为企业经营目标、利润计划的实现提供有力保障,在企业发展过程中他们发挥着十分重要的作用.所以,在未来房企开发项目建设与管理过程中必须要建立起自已完善的会计核算体系,并在此基础上不断的强化会计成本动态管控功能,从而为企业创造更大、更多的经济效益,助力企业发展战略的早日实现.
房地产会计论文范文结:
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