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2019年：地产凛冬，行致将稳
进入12月,黄叶纷飞,寒意料峭.这样的寒意早已蔓延到了房地产行业.就拿一直被视为楼市风向标的北京房地产市场来说,据《中国经济信息》记者了解,紧邻北京地铁10号线、销售限价为每平方米66000元左右的丰台区某楼盘项目,首批300多套房源开盘10天后,仍然没卖完,曾经最不愁卖的房子卖不出去了.其实从2017年春天至今,北京连续出台众多调控措施,楼市也逐渐从“过热”走向“冷静”.从目前来看,调控效果较为明显,北京楼市总体降温,并趋于平稳.
以小见大,回看全国市场,从2016到2018年上半年,房地产市场异常火爆,接二连三的楼市调控下,很多地方住房项目仍然一房难求,房价更是一路飙升,西部市场尤甚.时间到了2018年下半年,7月份政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的口号,成为楼市降温的一个“分水岭”,楼市突然遇冷,以往的“金九银十”更是成“水中月”,广东、南京、上海等地一天甚至才成交几套.更有甚者,部分房企开出“半价销售”,仍然不能使市场回暖.种种趋势表明,这一次,6年前万科集团有关房地产进入“白银时代”的预言,似乎不再危言耸听.此前,万科高喊“活下去”的呼声,也并不是耸人听闻.
不过凡事都有两面性.这一年,我国的地产发展,更加重视长效机制,构建房产分类阶梯式消费,解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题.同时注重边调边打,在调控的同时重点打击楼市乱象,既抓典型又严监管.在剥离投机属性之后,住宅的居住属性被充分强化,住宅也正由商品化住宅为主的市场向商品房、租赁住宅和保障性住宅三位一体的三元化方向升级.
调控逐步趋稳
从2016年9月30日开始,据不完全统计,共有100多个城市,累计加码了600多次调控.“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”六限政策,收紧房企融资、压缩住房贷款、约谈和购房挂钩的吸引人才政策、收紧棚改政策、租售并举政策、共有产权制度、紧货币政策等逐步推进,此轮房地产调控堪称史上最严.特别是2018年第二季度,调控政策出台频率提升.2018年单5月份中,全国就有超过40个城市发布调控政策50多次,创出记录.6月份开始楼市政策面相对平静,部分城市继续出台规范房地产市场的通知,但措施相对温和,超预期情况较少.
而7月的政治会议把此轮调控推到了制高点,其中对于房地产方面的表述为“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨.加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制.”表述中“因城施策,促进供求平衡,建立长效机制”,更体现了下半年楼市调控的整体方向.从近几个月政府层面的政策措施也可以看出,加大政策性用房、租赁用房供给,引导供需平衡等,比起过去的限购、限价、限贷更为突出.出台政策也主要以一线及部分热点城市为主,其他大部分二三四线城市政策面相对平静.而10月底的政治局会议,并没有多提房地产调控.
过去十多年,政府对于房地产市场也始终处于“收紧——调控——放松——刺激——收紧”这样的周期循环中.而当前地方财政依赖土地出让金,房地产行业对GDP增长及金融体系稳定等状况没有根本性改变前提下,加上贸易战持续背景下稳经济增长显得更为重要.
2019年我国楼市调控政策会松动吗？对此,合硕机构首席分析师郭毅表示,“今年10月政治局会议上未提及房地产,一方面显示出当前调控政策已见成效,无从紧必要；另一方面,在经济遭遇下行压力之下,稳定更为关键.预计2019年房地产市场政策环境将有所改善,但全面放松的可能性微乎其微.”
而对于与房地产行业息息相关的货币政策来说,易居智库研究总监严跃进对《中国经济信息》记者说,“2017年,我国多个城市信贷政策收紧,对当地房地产市场产生了不同程度的影响.2018年,货币政策明显是前紧后松,尤其是下半年随着降准政策效应的释放,楼市中的融资包括发债等,将迎来较好的机会.”
“年末货币政策环境趋于宽松,银行虽然信贷额度有所提升,但对企业信贷投放仍然较为谨慎,风险偏好并未提升,表现出‘不敢贷’、‘不愿贷’的特点.”郭毅说,预计2019年仍将维持积极的财政政策和稳健中性的货币政策,宽松的货币政策环境有望对楼市起到一定的稳定和支撑作用.
销售市场分化
据国家统计局数据显示,全国商品房销售方面,2018年1-10月全国累计销售面积达到13.31亿平方米,同比增长2%,较2017年全年同比涨幅回落5.47%；全国累计销售金额达到11.59万亿元,同比增长13%,较2017年全年同比涨幅回落1.12%.住宅方面,2018年1-10月全国住宅累计销售面积达到11.54亿平方米,同比增长3%,较2017年全年同比涨幅回落2.43%；住宅累计销售金额达到9.84万亿元,同比增长15%,较2017年全年涨幅增加3.71%.
从2016年四季度至今累计同比数据来看,全国商品房和住宅的销售面积及销售金额的同比数据呈现明显回落趋势,而销售面积同比数据回落幅度较销售金额更快.从2018年1-10月每月的累计销售面积和销售金额同比变化来看,2018年1-2月销售增长基本维持2017年水平,3-4月出现涨幅收窄,随后5-7月涨幅回升,8月以后销售金额和面积增速均出现放缓迹象.
力度空前的楼市调控背景下调控效应似乎有所显现.特别是在“金九银十”的“十一”小长假期间,传统的楼市旺季却继续遇冷,多个楼盘加大打折促销力度,也难掩交易低迷的尴尬.据中原研究院统计,10月1日至10月7日,上海新建商品住宅成交面积5.6万平方米,环比降幅达68.8%.全国商品房销量也呈现不同程度的下跌,中介降薪,土地流拍现象也是不断出现.然而,房价却呈现了不一样的景象.
销售均价方面,以全国销售金额除以销售面积粗略计算全国销售均价.据Wind数据显示,2018年1-10月累计销售的销售均价约为8708元每平米,同比增长10%,较2017年全年销售均价增速增加4.55个百分点；住宅销售均价约为8521元每平米,同比增长12%,较2017年全年增速增长6.11个百分点.涨幅明显提高.分地区看,西部地区涨幅最高,上涨16.0%,东北地区次之,上涨12.5%,中部地区和东部地区分别上涨11.4%和10.6%.
从70个大中城市商品住宅指数来看,2018年10月70个大中城市新建商品住宅同比上涨7.6%,涨幅比2017年12月提高3.6个百分点,环比上涨0.8%,连续6个月涨幅超过0.5%,房价涨幅再现抬头迹象.10月份70个大中城市中,新建商品住宅（不含保障性住房）同比上涨的城市67个,下跌的城市有3个.
在中原地产分析师张大伟看来,一二线城市调控政策力度大,但上涨城市的数量依然较多.特别是中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅.三线城市成为本轮房价上涨的集中区域,环比平均上涨高达2%.“从调控的压力看,继续比之前加码,数据预警+约谈波动城市+问责过快上涨,楼市调控在8月份从过去地方主导到现在地方负担主体责任,但住建部等多部委加强指导.”
严跃进则认为,客观来讲,调控政策还是有一定的效果,比如近期一些楼盘打折促销等.而从全国均价来看,均价本身受到诸多因素影响,有部分具有它的合理性,比如房价和土地拍卖的是挂钩的.
“楼市调控重压,信贷收紧,最近各地市场不仅仅商业贷款继续高压,公积金政策在全国多个城市也开始收紧,使得市场继续开始观望.”张大伟认为,多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象,房价调整开始出现从点到区域的现象.热点城市开始逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高.虽然当下全国看,房价上行城市依然占主流,但市场已经出现了逐渐平稳的迹象,调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市,房价下行苗头已经出现.
就当前楼市发展状况看,降温已经明确体现.而展望2019年,北京师范大学教授钟伟的看法是,机可失,时再来.“稳中趋缓、稳中有变的一年,需要大家用一种从容的心态去看待它.”“稳”几乎是行业共识,而在“稳定”基础上,2019年楼市也将进入“量平价稳”的零增长区间.
土拍市场遇冷
房市的逐步冷却也蔓延到了土地市场.据Wind数据显示,2018年1-10月土地购置费当月累计同比增速约为66%,较2017年全年增速高42.6%.2018年土地市场热度不减,土地购置费自2018年以来维持高位增速,直至2018第二季度才出现涨幅收窄的趋势.
另一方面,由于经历了最长的调控期,一二线城市的土地市场出现了较为明显的遇冷.从2018年1-10月的土地成交价款增速来看,负增长50%以上的均为一二线城市,对于部分房企来说,这部分核心城市“算的过来账”的项目越来越多.而作为土地出让收入领先指标的成交价款的快速下滑也可能在一定程度上降低了政府对房企的议价能力.
历年来土地购置面积与成交价款走势趋同.截止10月底,土地成交面积、成交价款的累计同比增长分别为15.3%、20.6%,已明显高位回落,并出现向下拐点.随着商品房销售面积增速下行,土地市场将会继续降温,带来土地购置费增速的走弱.
土地流拍率方面,中原地产研究中心统计数据显示,截至2018年11月29日,一二线城市合计住宅土地年内流标高达282宗,是最近6年来最高纪录,同比上涨143%(2017全年流标148宗,截至当年11月116宗).流标现象越来越多,土地溢价率也全面走低.
根据中国指数研究院对全国重点100城土地成交情况的跟踪数据显示,今年以来我国土地成交的平均溢价率逐月走低,最新10月份的百城土地交易平均溢价率跌至5%,为近三年的新低.
业内专家分析,当前土地流拍最主要原因是房地产企业资金链压力逐渐增大,而一二线城市的限价、限售等政策使得开发商回款压力越来越大,与此同时,出让土地的要求也越来越多,特别是其中各种配套建设使得开发商资金压力大的情况下,很难拿地.
随着市场销售数据的下行以及房企对于未来孱弱的市场判断趋于一致.易居研究院研究总监严跃进告诉《中国经济信息》记者,预计2019年,房企拿地将保持谨慎的态度,土地市场回归理性.
据中指300城的土地数据显示,土地成交金额领先于国有土地使用权出让收入和土地购置费,300城成交金额的大幅放缓或也预示着明年土地使用权出让收入和土地购置费增速的承压.
重新定位租赁
2018年个税抵扣中包含了租金等优惠项,额度与房贷利息抵扣项相当,可见“租售同权”思路持续；同时2018年7月一线城市租金快速上涨,自如甲醛超标,引发社会高度关注,保护租户权益、发展规范化租房市场刻不容缓.
自2016年底经济工作会议首次提出：“房子是用来住的,不是用来炒的”概念,再到十九大报告中进一步强调房住不炒概念,并提出“加快建立多主体供给,多渠道保障,租购并举的住房制度”.2018年以来,多部委出台多项政策,联合推动租购并举的住房制度,力争从供应端方面改善租赁市场供需现状,力求满足全体人民住有所居的愿景.
2017年8月,住建部出台《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,明确了13个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房,随后各个城市出台了各自的租赁住宅供应计划或短期、长期租赁住房发展计划,但是除北京、上海、杭州、合肥、郑州给出具体的租赁用房供应比例外,其余均未给出明确比例,未来政策仍具明晰的空间.
在租赁用地的出让规模上,各城市分化明显.截至到2018第三季度,排名第一的上海合计出让37宗租赁用地,建筑面积220.4万平方米,排名第二的杭州仅推出7宗,建筑面积为38.2万平方米.考虑到目前租赁用地出让总量仍然较少,而且从土地出让到项目入市需要3年左右的周期,因此短期内租赁用地对于租赁市场的供需不平衡并不会带来即时改观,但是长期随着租赁用地加大出让力度、政策的进一步清晰,租赁市场的供需关系有望得到进一步改善.
申万宏源证券分析师王胜表示,对于租赁市场,预计未来政策将分为两大方向：一是加快租赁市场规范化建设,令租户权益得到保障,在条件允许的情况下向“租售同权”努力；二是加大租赁用地推出,探索农村集体建设用地、工业等其他性质地块转为租赁地块,在供给端降低长租公寓的建设成本,鼓励规模房企进入该领域,从而推动租赁行业盈利水平提升、带动规模化发展.
据《中国经济信息》记者了解,规模房企在建的集中式长租公寓有望于2019-2020年尽快推向市场,相比分散式公寓的机构化比例提高可能会增加租金涨幅,集中式公寓是供给端的放量,有助于解决青年群体的住房问题,实现“住得好、住的不贵”的良性租房制度.从而实现十九大报告中提到的“多主体供给,多渠道保障,租购并举的住房制度”.从长期来看,重资产型长租公寓运营方式未来的发展潜力、盈利空间更大.
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