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澳洲地产开发那些事儿
澳大利亚房地产产业在全球金融危机后独善其身,得益于澳大利亚政府审慎的财政政策、稳定的政治、多元文化和优美的自然环境.随着近年越来越多的移民及留学人口赴澳生活,我们对这个“坐在矿山上,骑在羊背上”的国家也有了更新的认识.
对于众多海外投资者来说,除了传统的矿产资源业和农业,澳大利亚房地产业因其低风险,稳回报,入市相对简易,也在近年来成为投资关注热点.亚洲投资者对房地产投资并不陌生,但跨境投资对于非谙熟当地市场特征的海外投资人来说,机遇与风险并存.项目中牵扯的法律、税务及相关行业规范、市场估值、开发周期及风险管理等因素对投资决策至关重要,尤其是对房地产的投资,更有赖于对当地商业及居民文化的准确理解和敏锐洞察.
澳洲地产开发的优势
产业历史悠久、开发市场成熟澳洲房地产业作为澳洲的长期主要产业,具有上百年的发展历史,市场规模大且十分成熟,并在过去几十年中保持了稳步快速的良好发展.根据统计数字表明,澳洲房价持续向上走,形成平均每7年翻一番的态势,平均每年增长8-10%左右,以稳健著称.
法律规范严谨,投资环境优秀
澳洲房地产法律规范、严谨,拥有完善、高效的监管体系,对投资者和消费者利益充分保护.透明、高效的房产权交易系统,维护了买方、卖方、银行三方利益.
移民大量涌入,人口迅速增长
澳大利亚的两个最大的城市,悉尼和墨尔本都在实行大人口城市计划,在未来的10到20年里,吸引更多的移民居住.住房需求量将越来越大.悉尼作为澳洲第一大城市,受到移民的青睐,成为澳洲移民首选城市.大量移民的涌入和早期移民的人口自然增长是房地产市场最好的支撑.
澳洲地产开发的流程
前 期
市场咨询
开发企业首先要注意宏观信息,例如：地理位置、适合的开发类型、最终适合的受众、该地区市政府未来的规划、对开发项目是否有什么特殊限制（容积率,高度限制）、目标土地的性质（是否商业用地、住宅用地、工业用地、农业用地等等,是否可以转变属性,土地上现有建筑物是否文物等）.
项目预算
其次要注意项目整体预算,这时候设计师、建筑商、质量监督、项目经理、贷款师、律师、会计师、地产中介需要一起介入,为整个开发项目做出可行性报告、时间流表、产品预算及利润表,注意预算表里的每一步都要预留一定比例的缓冲地带以应付未来的未知风险.
购置土地及审批（DA）
澳洲沿袭西方资本主义社会制度,土地所有权为私人永久拥有,所以土地交易对象均为个人,极少有政府出让土地.投资者可与土地所有者协商,也可请评估机构评估地价,之后双方聘请律师,并签署相关土地交易法律文件后即成交（土地交易的法律文件中会包含土地性质和建筑类别,对于大型地块会有是否可分割的批文）.
建筑及施工设计
对于开发项目的建筑则需由当地政府的相关部门审批后才可动工兴建,其外观,结构、设计风格都必须符合当地政府的要求及长远规划.设计方案需要由澳洲认可的设计公司完成,包括外观设计,现状地形图、总平图、道路规划图、园林景观、风向、日照、综合管网等（类似于国内建筑性详规）,并提交当地建筑委员会审批,如有设计缺陷则提出修改方案并可再次提交,审批通过后方可交给建筑商施工.
对于项目设计和审批的费用视地块大小和项目规模而在几万到几十万澳币不等,需6-18个月的时间.就收益率来看,投资者购置生地自行设计开发要比直接购买审批后项目利润率要高一些.
中 期
确定建筑商
澳洲法律规定土地开发项目需由具备澳洲建筑资质的公司负责承建,投资者可以以招标形式选择建筑商,也可在推荐的数家公司中,通过比较资质、规模、造价以及工程等方面的因素最终确定建筑商,并签定项目建设合同.该合同将明确规定开工时间、工程进度、工程质量及违约责任、质保期等相关问题.
支付工程款
项目建设中工程款的支付均按照建设合同的条款分期支付给建筑商.建筑商会在每个阶段性竣工后向所辖地建筑安全委员会提请阶段性检测,并由该部门对建筑质量进行审核.若发现建筑质量问题,该委员会将会限期整改,最终通过审核后将出具检测报告,建筑商便以此检测报告作为申请下一阶段工程款的依据.如因建筑商自身原因导致的工程质量等问题均由建筑商自行承担,投资者可视情况暂缓支付工程款,并可根据签订的建筑合同中关于工程进度的条款追究建筑商法律责任.
如工程款为银行贷款,则建筑商需将阶段性检测报告同时交给银行,由银行划拨下一阶段款项,并通知投资方.项目整体竣工后,建筑商将会同投资方及各相关检测部门做整体验收,合格后结算尾款并结束合同关系.质保期内的维修问题均由建筑商承担.
预售、施工许可申请（CC）、建筑施工
预售的时间直接影响了银行贷款的审批和开始施工的时间（在有贷款的情况下）.银行在发放贷款之前会有相应的要求,除去财务状况部分以外,预售的数量是个重要指标.只有在预售数量达标的情况下,银行才会发放贷款.资金上的保障无疑是建筑施工进程的坚强后盾,这时候好的大型地产中介或者多中介多渠道的销售模式是非常重要的.除去资金保障之外,还有很多因素会直接影响到建筑施工的进程,比如：建筑商本身的实力和经验；施工许可申请获批的时间是否跟预售环节衔接的紧密；建筑商对各个工种调配的能力；项目经理是否尽职高效的协调了设计师、建筑师、质量监督等各部分；还有天气因素等.
后 期
申请入住许可证(OC),到期交房
到期交房环节（交割）是整个开发项目的又一个重要环节,想做到交割的准时和顺利,仍需要项目经理、建筑商、地产中介、律师、会计师和贷款师的配合.项目完工时间的精确性、入住许可证（OC）的申请、信息是否已经在地产中介和双方律师之间传递、过户文件是否已经准备就绪、买方的贷款是否已经提前准备好都是做到按时顺利交割的基础.
售后管理和服务
物业管理和房产交割后的租赁服务是本环节的关键,物业管理同样能影响到开发商的声誉,出租回报率也是另一个直接影响到开发商的下一个开发项目优劣的指标.好的物业管理公司和出租地产中介是这个环节的保障者.
澳洲地产开发的注意事项
树木
在澳洲砍一棵树的成本是很高的,砍一棵树几千澳币的是常有的事.而砍伐过后树根部分的处理非常困难,很多大树的根系复杂,伸向各个地方找水,土壤水份的不平衡更多会带来地基轻微的运动,对现有的房屋或未来建造的房屋都会带来隐患.而树木是否能够被砍伐,还需要当地市政府甚至其他部门的批准,要是遇到了规定不可以砍伐的树,那就只好放弃了.作为开发商,如果砍伐了可以砍伐的树木,还需要在后期种植一定量的树木来满足绿化的要求.除去树木本身,树木的位置也很重要,边界线上的大树也要小心,不管是你家的还是邻居的,一般离比较大的树6米内不可以有建筑,对树或建筑的地基都不好.
文物遗产保护
有些80年以上的老房子,已经被政府列为文物遗产的,没有特别许可,是不能推倒的,只能维护翻修,这种房产如果作为开发,难度和风险都会加大,建议规避.
排水管道
买地的时候请注意这块地有没有公共排水管道,位置在哪.如果在很靠边界的地方,或者在邻居一侧,那都是可以的.但如果在土地的中间,那就完全失去了开发价值,因为公共排水管道上是不可以有建筑的.
水电煤气,废水的排水系统
这些供应是每个房子必备的,而接口的位置会直接影响到你的建造成本.例如你这块地的雨水排水口在50米以外,这意味着你建成房子后,要从地下挖洞连通50米外的雨水管道,无疑会增加成本.
澳洲论文范文结:
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