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土地多元供给切中房地产市场病根

《中国经济周刊》特约评论员葛丰

国土资源部部长姜大明近日在全国国土资源工作会议上表示,为推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,我国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,以更好地让全体人民住有所居.

有序推进土地供应主体多元化,有利于进一步盘活非房地产企业自有土地与农村集体经营性建设用地等土地资源,对当前大力推进中的租售并举,具有显著助推作用.因为租售并举要克服的最大困难,就是大城市土地供应总体偏紧.以北京为例,按照计划,该市从2017年起 5年内,将供应1000公顷集体土地用于建设租赁住房（即平均每年200公顷）,而与之可做参照的另一数据是,2016年北京居住类用地供应量总共不足130公顷,由此可见,尽可能拓展土地来源任务紧迫、意义重大.

这还只是立等可见的改革红利.土地供应多元化改革更深远的影响,还在于其精准地切中了中国房地产市场一系列问题的主要病根.民众感受最直接的房价过快上涨现象,按照一般逻辑,既然中国的房地产投资在高盈利回报驱使下,连年保持超高速增长,那么这种情况理应导致房地产市场供给显著增加,进而缓和中国房地产市场（尤其是重点城市）供给不足的矛盾.然而,真实世界实际上演的“剧情”却是,尽管连年处于房地产严厉调控下,但中国的房地产始终保持快速上升势头,而且越是开发商投资热情高涨的城市,房价上涨的速度就越快.

能够解释上述“违和”现象的关键点,就在于中国特殊的土地供应制度,即政府为土地市场唯一的供应者,土地供应量并不遵从市场规律而依政府意愿变动.而商品房作为一种特殊商品又必须附着于土地而存在,因此,如果更多的房地产投资量不能转化为更多的土地购置面积与开发面积,投资量的增加实则起到的作用是推高土地成交并且由此推高商品房成交.

这其实还不是问题的全部.如果再做进一步探究,就要搞明白为什么本该致力于熨平市场过度波动的地方政府,其在房地产市场中的效用函数会发生部分位移呢？这其实还是与政府是土地唯一供应者的特殊安排密不可分.

由于政府是土地唯一供应者,因此在任何情况下,地方政府都同时身兼市场监管者、调控者,以及参与者、交易者这样两类难以调和的身份角色.而这种无时不在的角色冲突经由房价/地价一路上涨利益刺激,逐渐引致地方政府对土地财政的依赖越来越重,其在对自身双重身份的矛盾处理中,也自然合乎逻辑地越来越倾向于后者.

中国房地产市场20年发展历程充分表明,要从根本上促进、保障房地产市场平稳健康发展,就必须把地方政府逐步从土地利益纠葛中割离开来,而有序推进土地供应主体多元化的尝试,因其切中了病根,自然有望收长效之功.

当然,那是远期目标.短期内彻底打破地方政府对商品房开发用地的垄断仍不现实.

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