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房地产开发和城市规划关系与问题探究以合肥市为例
刘慧琳 安徽财经大学经济学院
摘 要：自 1998 年国家颁布房改政策以来,房地产行业迅速崛起,并成为主要的国民经济支柱产业之一.房地产行业的发展离不开相关的房地产资源的开发,而房地产资源的供给主要来源于城市这一空间.因此,相关城市的空间规划与房地产开发之间存在着紧密的联系.优质的房产开发对于提升城市整体面貌有着极大的促进作用.在社会主义经济体制下,城建部门和房地产开发商之间的关系是十分微妙的.基于这一前提,本文以安徽省会——合肥市为例,通过具体分析该市的城市规划与房地产开发现状,找寻两者之间的作用机制与问题所在；并结合各方面的思考,提出客观有效的策略与建议.
关键词：房地产开发；城市规划；关系；协调发展
中图分类号：TU984 文献识别码：A 文章编号： 1001-828X(2018)015-0481-02
一、房地产开发与城市规划的概念
( 一 ) 房地产开发的概念
作为房地产行业发展的首要环节,房地产开发的重要性十分显著.它是一切房地产活动的基础.开发商在获得相关土地开发权后,可以通过注入自有资金对相关土地进行一系列资源空间开发.作为不动产的代表,高投资、长周期、强风险的房地产商品与普通商品存在差异.投资者对于房地产一般存在着两种消费倾向,即为自我所用的住房房产和投资获利的投机性房产.用途的多样性滋生了庞大的房地产市场的需求量,且这一现象在经济发达的城市更为明显.过大的刚性需求也在一定程度上提升了房地产开发的难度.“地少人多”成为当今房地产开发市场的特征之一.总体来说,经济越发达的城市房地产开发频率越高,相关土地使用率也越高,即经济与房产开发存在一定的正相关性.
( 二 ) 城市规划的概念
城市规划,顾名思义,是指政府或者相关部门根据城市的地理空间、经济状况、空间结构等一系列因素,通过制定实施相关政策与方案来合理配置城市的有关资源,以确保实现资源利用最大化、经济效益最大化的一种行政手段.在各方面达到最佳状态的前提下,城市规划是实现经济水平增长的重要保证之一.基于对土地的规划管理方面,城市规划的层次表现在整体、分快和详细规划三个方面.它总体上强调城市土地的经济效应.在进行有关区域的综合评估之后 , 城市规划能有针对性地进行调整相关区域分工以及配置大型机械设备 , 使得被规划城市形成一个完整的城市运行体系.
二、房地产开发与城市规划的特点和关系
城市规划本质上具有一定的行政特征,即多数情况下规划者以国家、政府的视角去考虑规划过程中的整体利益；相反,房地产开发的行为主体多为个人或者私人企业,基于“理性经济人”的层面,追求利润最大化为房地产开发的主要目的.两者的出发点存在差异,这很大程度形成了城市规划与房地产开发的差异性特点.
房地产开发的个体性与城市规划的公众性使得两者之间存在一种对立的矛盾关系.然而,两者也存在统一性,即它们均为一种以发展城市为目的建设性行为.相关的房地产开发行为要符合城建部门发布的城市规划构想,城市规划也有义务管理约束着房地产开发行为.优质合理的城市规划为房地产开发提供了良好的建设土壤；而城市的相关房地产开发有利于提升城市的经济发展水平与扩大空间资源利用程度,从而推动城市规划的进一步完善.
基于合理的城市规划下,不同区域的土地面积产生了不同的经济价值.经济效益的高低决定了该土地是否适用于房地产行业的开发.因此,城市规划对于房地产开发具有一定的引导意义；另一方面,随着房地产业的崛起,城市房地产开发已经成为了发展经济的重要手段之一.它的实施有利于整合城市旧房资源,通过注入新资金使得城市房地产迸发新活力.整体上,房地产开发程度可作为城建规划的相关反馈指标.
三、合肥市房地产开发与城市规划现状
( 一 ) 合肥市房地产开发概况
自迈入二线城市行列后,合肥市的房价开始飞跃式的猛增.过高的房价引起了全国的关注,因此有关专家将合肥与苏州、南京、厦门四城称为“房价四小龙” .目前,合肥有关地区的房地产开发已经开始向商业化方向发展.越来越多的人开始将资金于房地产市场,以期许通过购入与出售的差值来获得相关利益.这两种基于不同目的的购房行为导致了商业化背景下的房地产开发局面较为混乱,房价的波动也表现为无规律性.但是,随着周边城市人口的大量流入,该城市的外来人口量剧增,无房者的比例开始提高,买房刚性需求激增.
整体来看,近年来合肥市的房地产开发的房屋施工面积逐渐增加,即开发范围不断扩大.2010 至 2016 年间,合肥市的房屋平均销售总体上呈现上升趋势,且其中 2013 年为增长速度转折点.在此之前,合肥市的房产销售增长幅度较小且涨幅明显； 2013年以后,合肥市的房屋平均销售增长速度明显加快.且通过比较 2010—2016 年合肥市商品房销售面积与竣工面积可知,合肥房地产商品处于需求大于供给的不平衡局面.这一局面的存在催生了合肥市房地产行业的发展.
( 二 ) 合肥市城市规划概况
合肥作为安徽省会,其中心城市地位不可撼动.近些年来,随着国家与省政府的大力扶持与相关资源的整合,合肥的发展已经遥遥领先于安徽省其他城市.秉承着“五化”协同的思想以及大力推行新型城镇化进程,合肥市已经逐步被建设成为了经济发达、格局规范、特色鲜明的优秀现代化城市.
据合肥市相关部门估计,中心城区的常住人口将于 2020 年接近 360 万,相关城建用地也将达到 360 平方公里,达到了较大型城市的水平.基于我国政府所颁布的《国务院关于合肥市城市总体规划的批复》等相关条例,合肥市根据实际城市概况以及现存的相关土地资源确定了未来一定时间的城市空间布局.以积极推进城市布局完整化、城市规划合理化为主要中心思想,合肥市在推进新型城镇化的同时开始重视城乡一体化建设,注重统筹规划并以成为资源节约、环境有好的双佳城市为最终目标.
( 三 ) 合肥市房地产开发与城市规划之间存在的问题
1. 城市总体规划不佳
在我国大力推行新型城镇化建设的时代背景下,越来越多的城市开始发展成为典型的“城中村”模式,这便是城市规划不佳所产生的负面现象之一.早在 2010 年,合肥市的“城中村”现象开始凸显,并成为了合肥市走上全面城镇化道路的一大障碍.据合肥市有关调研报告显示,该市“城中村”个数即将突破 400 大关.这些“城中村”约占地 792 亩,所涉及建筑面积达一千四百多平方米,关联人口接近 18 万.城市规划的不规范性滋生了这一现象的发展,严重的减缓了合肥成为现代化城市的步伐.
2. 过度房地产开发阻碍交通
随着合肥市外来人口的激增,大量的土地资源被批准用于房地产开发,相关地区的交通开始受到一定的影响.开发施工行为在一定程度上会影响到周边地区的交通运行.一方面,人口的流动及出行量与日俱增,加剧城市交通负担；另一方面,相关房地产开发施工行为也阻碍了合肥市交通的顺畅运行,对于城市的居民来说形成了一定的负面效应.随着这一问题的不断凸显,城市规划的重要性愈发明显.
3. 过度资源开发引乱象
尽管在实行城市发展的有关规划时,政府及相关部门会根据不同的开发目的将土地资源划分为不同性质区域,但是忽略土地结构、区位等不合理的规划行为仍然存在.这种不科学的城市规划行为会导致是土地资源的浪费,并进一步提升房地产开发的难度.再者,部分房地产开发商为实现自身利益最大化,过度提高住宅区的容积率,最终造成“楼越建越高,楼距越来越小”的住宅乱象频发.过度的资源开发使得土地资源的使用率不高反低,并在很大程度上降低了居民的居住环境和生活水平.
四、相关建议
( 一 ) 大力发展健康优质的城市规划
正如前文提到,优质的城市规划能够积极促进城市发展.作为发展城市的一项基础步骤,城市规划必须以充分了解城市现状为根本要求,且整体规划需具有一定的前瞻性与大局意识.基于如此的规划背景下,相关房地产行业的发展仿佛“如鱼得水” .科学的城市规划对于开发商有着极大的促进作用,从开发核心到开发策略,受城市规划要求进行的房地产开发是健康长久的.作为推动城市建设的根本策略,城市规划的法律效应也不容忽视.
( 二 ) 开发符合城市现状的房地产
作为城市的再发展阶段,房地产开发是建立在城市规划良好的基础之上的.通过明晰有关城市规划的指导文件,房地产开发商必须依据城市发展现状与相关行政部门步调保持一致,杜绝违法开发性行为的产生.在符合城市规划内容的基础上,充分利用经手的每一份土地空间资源,致力于为相关城市带来最大的经济效益,形成具有城市典型特征的房地产行业.
( 三 ) 控制房地产开发建设用地规模、结构
为了合理运用城市的有限空间去创造城市最佳效应,有关管理行政部门相互之间应该默契配合,严格把控相关土地的审批与建设,以科学发展观为指导思想,进一步优化土地资源的配置与利用.并且,相关城建部门应基于专业知识与人才的有关建议下发挥城市规划对于房地产开发的引导作用,使得房地产开发形成规模化、合理化、高效化的发展新态势.
房地产开发论文范文结:
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