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地王变脸
“地王”变脸
从2016年到2017年,屡屡有区域“地王”被,与拿地的风光无限相比,此后,因为成本太高,很多地王项目迟迟没有动工,已经入市的项目,销售状况也不太理想.
不过,“地王”却炒热了周边的房价,在地王还没有赚到“回头钱”时,那些早已入市的楼盘却沾了地王的光,赚得盆满钵满.
□张翠翠
2017年,七成地王在亏损
近日,泰禾花费约108.62亿将一块曾被称为北京“第三高价”的地王收入囊中.
两年前,“第三高价”地王——北京丰台地王,由华侨城、华润置地、招商蛇口三大央企花费83.4亿联手摘得,溢价率50%,折合楼面价5.6万元/平方米.
在寸土寸金的北京,“第三高价”地王原本意味着不错的回报.但这块地在拍卖之初就因高而让联合方之间产生了分歧.拍卖当天,华润和招商因为土地成本超出预期而打算退出,最终是华侨城独立拿下了这块地.
此后两年,华侨城因这块“地王”遭受了不小的折磨.在项目案名尚未宣布的情况下,招商和华润就分别在2016年7、8月陆续退出了该项目,并将其所持合计67%的股权,全部转让给了华侨城.
孤注一掷的华侨城,起初仍抱有希望靠这个项目翻盘.去年3月,他们公布了该项目案名,丰台地王正式定名为“新著东方”,并宣称要将其建造成北京豪宅标杆.不过,华侨城还是在为自己寻找新的合作伙伴.去年7月,华侨城北方集团与泰禾华北区域签署战略合作协议,去年8月,泰禾接手了北京侨禧49%的股权.不过,在与泰禾携手仅两个月后,华侨城还是选择了彻底放弃.去年10月31日,他们将北京侨禧剩余的51%股权,也挂上了北京产权交易所.
从当年豪掷83.4亿的意气风发,到今天黯然退出,丰台地王给华侨城带来了巨大的财务压力.截至去年10月31号,北京侨禧2016年度负债总额高达98.31亿元,处于前期开发阶段让项目公司过去两年都处于资不抵债的境地.
对泰禾来说,以108亿的代价接手当年83亿的地王,看起来并不划算.过去一年都在四处收购的泰禾,拿下这宗地王后,将扩充其在北京区域的土地储备.作为曾经的地王收割机,泰禾目前在京仍有9个项目预售,但其近一年多已经鲜有涉足北京土地市场,而是将目光转向了收并购市场.
至于收购丰台地王之后,能否快速施工,目前还没有定论.尴尬的是,其旁边高端定位的天悦壹号项目,不久前已经对外开放示范区和样板间,在速度上已抢先一步.
有数据显示,在过去的两年,与拿地时的风光相比,有“七成地王在亏损”.1月3日,易居中国执行总裁丁祖昱在“2018,相信未来”楼市年度发布会上指出,绝大多数在2016年诞生的地王在2017年遭遇了严峻的生存考验.
进入2018年,南京本地媒体报道了一条新闻,2016年地王项目京奥港未来墅封停,因拖欠施工方工程款而被迫停工.2016年4月15日,经过61轮竞拍,京港澳集团以47.6亿元摘得南京麒麟G09宅地,楼面价22353元/㎡,成为当时区域地王,溢价率超100%.
然而,从直观上,麒麟的地价并没有被更多的地王炒热,反而是趋降,这对板块房价的预期产生了非常不利的影响,京奥港目前在售的房价,以地价而言,非常之低.
这不仅是南京麒麟G09地王所面临的“尴尬”,也是眼下和不远的将来,中国更多地王所不得不面临的现实.
地王“拖延症”背后
整个2016年,我国一共产生了超过340宗单、总价地王,房企一窝蜂竞逐高价地,一时风光无限.特别是位于长三角的上海、南京、杭州、苏州等热点城市地王频现.在克而瑞最近的一篇研究分析中,选取了热门城市的50个典型地王项目展开分析,结果显示50个地王项目只有7个已开盘,有29个已开工未开盘,仍有14个尚未开工,集体患上了拖延综合症.
研究发现,这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域,多个区域的“限价”甚至直逼“地王”的楼面价,这意味着已入市的“地王”项目,高价销售会迎来市场反应的平淡.据克而瑞数据显示,杭州首开金茂府于2017年6月28日开盘,当周定金签约率仅为43%.
按政府规定,地块完成交易后1年不开工罚款20%,两年不开工则由政府无偿收回.但现实是,多重原因牵绊了“地王”项目的入市步伐.
“现在土地增值慢、土地支出多、利息也多,所以企业必须做高周转,开发慢了利息就可能很快超过建安成本,不仅不挣钱甚至被拖垮.”丁祖昱表示,今年开发商迎来了最困难的日子,受融资门槛提升、限购限贷预售证审批等一系列房产调控之下,房企资金回笼难度加大,资金不到位就可能造成工期拖延.
回顾近年的房地产历程,不同的调控节点上均出现过“地王之殇”.如2008年的海南、2011年的浙江和2014年的长沙等,房企高价拿地后不久便遇行业下行周期,“地王”项目惨被套牢.结局是,有的以烂尾、企业破产告终；也有的幸运地得到救助,获得新生.
此外,地王项目开发无疑需要高成本投入,资金不到位造成工期拖延也在一定程度上延缓了地王项目的入市.安居客房产研究院首席分析师张波认为,土地不开工或停工也可能因为房企的资金（尤其是流）出现问题.还有一种让开发商选择主动拖延工期的原因则是等待利润.
理性的“调控”：如何避免“今年不买房,明年买地王”
2016年,济南市唐冶片区进入土拍现场,一时诞生了不少地王板块.围子山西侧的2016-G021号、G022号、G023号三宗地块,经过13家房企的936轮竞价,最后被济南隆昊房地产开发有限公司以254624万元的收入囊中,溢价率高达389.79%,并于当年7月4日与济南市国土资源局正式签订《国有建设用地使用权出让合同》.按照容积率来算,2016-G021地块的地上最大容积率为1.4,楼面地价为7080元/㎡,刷新了济南土地挂牌出让的纪录,成为喧嚣一时的“地王”.
经调查,这家名不见经传的拿地公司——济南隆昊房地产开发有限公司,其控股股东正是当天以15亿元拍下同片区2016-G017、G018地块的河北帝华房地产集团有限公司.这意味着,河北帝华房地产集团有限公司斥资40多亿元买了5块地,一时名声大噪.
然而,眼看到了交款大限日,河北帝华房地产集团却没有付清首期土地款.最终因违约被扣除竞买保证金2.25亿元.同时,两家公司被列入诚信黑名单,2年内不得在济南市参与土地竞买.河北帝华房地产集团有限公司成为近年来济南房地产界首例因无法缴纳土地出让价款而被处罚的企业.帝华方面称一直在筹款.
高达近400%的溢价率,一下子让唐冶片区声名鹊起,周围的房价与地价短时间内出现非理性上涨,房价每平米涨了上千元.如今的唐冶片区,拿地的企业正在加紧施工,高楼还未露面,未来售楼价是多少？恐怕高得离谱,才能对得起如此高的地价.在意识到这种非理性的“抬高”房价的行为后,济南市相关部门紧急在去年9月28日和10月2日发出两道“调控令”,出台“限购”政策,对房地产市场进行调控.
就在去年的4月19日,济南市曾发布最严限购令,首付提高到60%,同时规定土拍溢价率超过150%得卖现房,这一政策无疑是为楼市踩了“急刹车”.
可喜的是,去年土拍从8月份的热门地块溢价率高,到12月份的大部分底价成交,在政策高压下,土拍市场趋于理性.
为此,业内专家称,地价高的楼盘,它将来的房价肯定低不了.“唯恐变成今年不买房,明年买地王”.对刚需来说,华山片区、雪山片区、万达文旅片区、新东站片区都是不错的选择,目前来说,这些片区的地价并不高.
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