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新常态下中国房地产市场风险特征与影响因素分析

摘要：在我国现代经济体系下,房地产是支柱性产业,发挥着“牵一发而动全身”的作用.随着我国经济发展逐渐进入新常态,中国房地产市场呈现出了新的特征,受到多种经济因素的影响,其中既包括库存量等经营性风险,同时也受到利率和政策调控的多种影响.文章立足新常态下中国房地产市场的实际情况,分析多种风险影响因素的运作机理,并提出有效的规避与创新策略,以期指导理论研究与房地产经营实践,推动房地产行业健康、稳定发展.

关键词：房地产市场风险因素分析

中图分类号：F293

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2017）08-293-02

作为国民经济的支柱性产业,我国房地产行业在整个经济体系中发挥着牵一发而动全身的作用,事关经济全局.近年来,我国融入世界经济体系的进程不断加快,经济发展逐步进入新常态,房地产行业亟待转型升级.实现行业蜕变,是很多房地产企业的发展路径.同时,我们也不难看到,我国房地产市场经过多年野蛮发展,存在着诸多问题,包括产品、业态、经营项目都存在着结构化与同质化的问题.在此基础上,探索分析中国房地产市场的主要影响因素,对于提升行业抗风险能力具有至关重要的作用.

一、中国房地产市场面临的风险分析

中国房地产市场经过多年的发展,已经形成较大体量与规模,但是依然存在较为严峻的系统性问题,不管是产品还是技术,都存在机构性的问题,供求关系呈现出失衡状态,许多从业者经营困难,特别是随着全球经济一体化进程的加快,我国中国房地产企业面临越来越多的挑战,同时也迎来了发展契机.

(一)投资周期长,资金成本高

房地产项目具有周期较长的特点.从本质上来看,房地产项目一般都具有较长的开发周期.有些地产开发企业没有事先评估自身的经济实力,贸然开展大型项目,看到地产项目的发展前景之后就盲目跟风,匆忙开发,从而在房地产尚未建设完成时出现资金不足的情况,如果这时不能及时补足建设资金,很可能就会出现搁置的情况,从而人为的延长了房地产的开发周期.另外,当出现资金不足的情况时,还有的开发商会提前向商户融资,利用优惠的承租条件来吸引客户提前交付资金,从而为商业地产项目进行融资.此时,不可避免的会出现一定的经营风险,如果一旦项目出现问题,将会面临巨大的损失,从而进一步加剧商业地产开发的风险,在现代经营环境下,这种投资风险会被进一步放大.

(二)政策不确定,面临市场风险

开展房地产业务,要面临诸多政策性风险.首先,地产企业在开展业务过程中,可能存在一定的法律风险,为企业带来不必要的诉讼麻烦,影响企业正常经营.其次,随着房地产市场的火爆,很多没有经营经验的企业开始出现,在经营过程中,可能面临市场风险,如果投资不够谨慎,可能会造成巨额亏损问题.此外,在经营房地产业务的过程中,利率风险也属于一种市场风险,会对企业产生一定的不良影响.此外,发展房地产市场过程中,还要受到国际形势和国际关系的影响,这些因素都不在房地产企业的控制范围内,因此,企业要想实现健康发展,必须考虑诸多政策和市场性风险因素,并且建立自身风险评价体系,将系统性风险控制到最低.

(三)定位不明确,出现较多存量

房地产市场的存量问题,是一个重要的风险问题.中国房地产要实现转型跨越发展,必须解决市场定位问题.随着房地产项目的持续升温,众多投资者和大型企业都开始涉足地产项目,但是,并不是所有的投资者都能很好的将商业地产进行准确定位,从而导致地产的开发出现一系列的问题,有的甚至很难赢利.比如说,在一些经济欠发达的城市,房地产企业在开发地产的过程中没有经过深入的市场调研和前期定位,在开发的过程中仍然按照其他城市的开发水平和市场定位来经营目标城市的地产.之所以会出现这种情况,很大一部分原因是开发商和投资者经营理念上的失误,在错误经营理念下,我国房地产市场出现大量库存,从结构性角度去库存,是我国房地产市场面临的主要问题.

二、中国房地产市场的风险特征与发展现状

(一)房地产体量呈持续增长态势

随着经济社会的发展,国民经济总量不断攀升,人民的生活水平得到了较大程度的改善,良好的经济形势给中国房地产开发带来了全新的发展机遇,也带来了较多的投资机会,大量资金不断的涌入商业地产开发市场.随着社会资本的大量涌入,各个大型房地产企业都开始布局项目,都希望可以在房地产开发和利用的黄金时代分取一杯羹,赚取高额利润.多个大型房地产企业的进入也给房地产开发带来了更大的发展空间.根据权威资料统计,2016年,我国房地产销售面积同比继续维持高速增长态势,销售额也在不断攀升.从地产经营情况来看,虽然增速相较于2010年前后已经出现一定程度的放缓,但是依然维持着较高的增长速度,行业发展前景依然广阔.

(二)资金强势推动市场发展

纵观我国房地产发展,依然存在着资金强势推动的态势.国外资本和一些大型的跨国企业也开始关注到了中国房地产的发展潜力,一些商业巨头更是斥巨资在我国开发地产项目,从而使我国的房地产竞争更加剧烈.随着房地产的迅猛发展,投资人也将投资的焦点聚集在了房地产的开发和利用上.除此之外,一些大型的商贸集团和金融机构也看到了房地产的盈利能力,开始将大量的资金投入到房地产的开发中,延伸经营的产业链,拓展自己的经营领域.一些发展前景良好的商业地段更是炙手可热,一些房地产开发企业逐渐开始以打造城市商圈或者商业中心的形式来扩大商业地产的影响力,从而在其中获得更大的商业附加值,获取高额的收益.

(三)房地产国际化程度不高

从目前国内发展现状来看,房地产在国内发展较好,并且继续向二三线城市推进,但是国际化程度明显不足.经济的持续发展给房地产的开发和利用提供了良好的空间,由于经济发展水平较高,一线城市的房地产项目首先得到了迅猛的发展,并且在短短几年之内就形成了饱和的状态.很多房地产的投资者和大型房地产开发企业也开始将目光投向经济相对欠发达的二线和三线城市,并且推动了当地房地产行业的高速发展.但是,毋庸置疑的是,我国房地产的国际化程度仍有待提高.虽然房地产行业在国内发展的风生水起,但是能将项目建设到国外的房地产企业仍旧凤毛麟角,只有少数大型房地产企业走出了国门,并且在国际领域开创了自己的品牌,但是更多的房地产企业还在抢占国内蛋糕,竞争进入到白热化阶段.

三、防范中国房地产风险的有效策略

(一)加快推动房地产企业转型升级

在我国现代房地产市场环境下,很多房地产企业经营模式单一,没有形成完整的产业链条,单纯通过房地产开发的盈利模式并不具有持久性.从本质来看,房地产既具有商品属性,同时也具有服务属性.房地产企业要想实现健康快速发展,首先要转变自身野蛮、粗放的发展模式,通过优化服务体系,转变经营模式,开展多元化经营等方式,提升自身综合竞争力.随着我国经济发展进入新常态,传统的房地产经营发展模式已经不适应现代经济社会的需求,房地产企业要进一步优化和转变发展方式,通过个性化等方式,为房地产客户提供更多个性化和专业化的产品,提升自身综合竞争力,将经营风险降到最低.

(二)优化财税政策管理体系

房地产行业具有一般的市场属性,同时又不等同于一般的商品,具有一定的社会性.由于房地产市场事关百姓民生,政府要充分发挥引导和强化作用,通过优化财税政策等方式,实现对房地产市场的宏观调控.对房地产市场而言,土地管理和利率调控是有力的调控手段,在房地产市场发展过程中,不管是在宏观调控还是微观管理层面,都要充分考虑到房地产市场的社会属性,尽可能将市场风险降到最低,避免市场过热或者市场过冷等情况出现,如果市场过热,房地产市场快速上涨,不利于社会稳定；如果房地产市场过冷,则会影响到上下游产业发展,制约国民经济的提升.

(三)重点关注投融资领域

从行业本质来看,房地产业既是劳动密集型产业,更是资金密集型产业,发展房地产项目必然需要大量的资金支撑.因此,房地产市场与投融资市场联系紧密,也容易产生系统性的风险.基于此,不管是房地产经营企业还是宏观管理者,都要密切关注投融资市场变化,充分抑制炒房等活动,同时对于高风险资金进行严格监控,尽可能将行业风险降到最低.此外,房产也是重要的抵押品,银行抵押资产方面的变化,也和房地产市场风险直接相关,会通过资金链条传导给多个市场,进而存在系统性风险隐患.基于此,要对房地产市场风险问题进行有效规避,既要从房地产市场自身入手,同时要抓住投融资市场这个“牛鼻子”.

结语：

在现代经济体系下,房地产行业可谓“定海神针”,在整个经济体系中发挥着重要作用,直接关系到众多上下游产业链条.随着我国经济发展进入新常态,我国房地产行业也面临着新的挑战,同时也迎来了新的发展机遇.在新形势下,房地产业受到市场和政策诸多影响,既具有不确定性,同时也具有可预测性.在房地产发展过程中,要进一步创新发展理念,优化发展模式,妥善应对市场风险,推动整个房地产行业不断提档升级.

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（作者单位：张家口宣化区国土资源局不动产登记中心河北张家口 075100）

（责编：纪毅）

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