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万达的自我救赎
从狂飙突进到壮士断腕,这无疑是一种阵痛式选择.清醒认识了现状的王健林与万达集团,也正在走出前所未有的“风波”与“磨难”.
文│本刊记者 张兴军
一个被称之为“全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单笔战略投资之一”的重磅新闻,在2018年第一个月的最后一周,成为众多媒体关注的焦点.战略姻结的双方,其中一方是以中国互联网界首屈一指的腾讯所主导、涵盖四家规模型网络巨头与地产巨头的投资战舰,另一方则是在去年身处舆论漩涡、中国首屈一指的商业地产服务商万达集团.
2018年1月29日晚间,万达在公布了一项战略投资协议,这项协议的主要内容,是腾讯控股(以下简称腾讯)作为主发起方,联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议,计划投资约340亿元人民币,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份.340亿元的战略投资,也被称为全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单笔战略投资之一,这无论对于万达集团,还是以腾讯为主的投资联盟,都是一次值得大书特书的壮举.
资料显示,腾讯此次入股万达商业将投资100亿元,持股比例为4.12%；京东投资50亿元,持股比例2.06%.苏宁和融创的投资额均为95亿元,各占3.91%.根据测算,万达商业引入战投的估值为2430亿元,几乎相当于万达商业目前的净资产.而这一估值,也仅比万达商业在从港股退市时的1924亿元微涨26%,按照此前被业界预期的5000亿元二级市场估值,对于腾讯主导的联合投资方可以说是一次异常合算的投资.
困局已解？
外界眼中的万达,一直都是“负债累累”.尤其是在去年银监会等相关主管部门表明对海外投资的态度之后万达的债务问题就被进一步放大 .与此同时,万达商业在港股私有化之后也面临着资金困境,因为按照约定,如果万达于2018年8月之前未能在A股上市,将支付给私有化资金的成本大概有300亿元,对于处在舆论漩涡中的万达而言,这显然是极大的资金压力.
某种意义上亦可以说,马化腾、刘强东、张近东和孙宏斌,充当了万达的白衣骑士,在解决万达债务方面贡献良多.而能够促成这样一笔“互利”的投资,也足见万达在解决债务问题方面的决心和魄力.
有消息人士透露,在促成这一巨额投资方面,是由王健林给马化腾等上述人士亲自致电促成的,在与各家敲定投资意向之后,才交给各自的投资部门完善流程.这种一把手亲自操盘的投资协议,也使得这一被传为佳话的投资在半个多月的时间就能够敲定.值得一提的是,作为苏宁云商的第二大股东,阿里巴巴在过程中并没有提出反对意见.
万达在披露这一信息中提到的“各方将推动万达商管集团尽快上市”,而根据了解内情的人士透露,引入新战投也让万达商业的上市变得更加从容,具体的时间点从此前迫在眉睫的2018年,延迟至2021年甚至更久,并且腾讯等新进的投资方还承诺期间不转让其所持股份.这对于处在风口上的万达而言,无疑是最大的利好.
众所周知,万达2017年遭遇风波,概源于在国内外两个市场狂飙突进而累积的债务和万达商业私有化中所包含的对赌协议.于是才有了去年7月,万达与融创、富力签署的文旅项目、酒店资产转让协议震惊业界,王健林对此表示,此举将为万达减债440亿元,回收670亿元,相当于减债1100亿元.
据业内人士测算,万达海外负债总额在80亿美元左右,随着万达对英国、澳洲及美国的物业的出售,将回笼至少20亿美元以上,加上此番腾讯等340亿元的背书,偿还海外债务已非难事.
万达集团1月20日在哈尔滨举行2017年年会时,王健林在发言中用“经历了风波,承受了磨难”形容万达集团这难忘的一年,但难能可贵的是,万达以壮士断臂的精神,使这一年所取得的成绩单仍然有着亮眼之处.
虽然因为转让部分项目而导致资产、收入两项指标有所减少,但2017年的万达集团仍然亮点不少.以成本法计算,资产为7000亿元.2017年万达集团收入达到2273.7亿元,同比减少10.8%,净利润完成年目标的114%,同比基本持平.
2017年万达商业收入1125.4亿元,完成年计划的104.1%,同比减少21%；租金收入达到255.2亿元,同比增长30.3%.万达商业2017年的租金收缴率达到100%,连续12年创造租金收缴率99.5%以上的世界行业纪录.
作为中国商业地产领域的佼佼者,万达商业,尤其是其开发的万达广场项目群,已经成为中国商业地产的标杆,并因此而吸引了一众战略追随者,新晋的腾讯、苏宁、京东便是新的案例.因其商业模式与恒大、万科等以住宅地产巨头截然不同,更使其商业价值具备了稀缺性.所以,当万达意识到主动降低负债从而构建自身的安全边际之时,其未来发展的稳健仍然可期.
在近日谈及2018年的主要工作安排时,王健林也再次强调,要继续降低企业负债,清偿全部海外有息负债.
“万达集团将采用一切资本手段降低企业负债,包括出售非核心资产、保持控制权前提下的股权交易、合作管理别人的资产等等.万达要逐步清偿全部海外有息负债,万达商业退市资金也有了可靠方案.同时计划用两到三年时间,将企业负债降到绝对安全的水平.”王健林如是说.
结盟逻辑
在万达商业引入腾讯等重要战略股东背后,人们更为关注的是：这几家堪称各自领域龙头的玩家究竟“意欲何为”？
业内均知,万达帝国的最重要资产就是万达商业,仍在不断扩张的万达广场,每年吸引着数十亿人次的客流量,包括万达院线、万达酒店等业务,或多或少都因万达商业而成就其价值.值得一提的是,这次将腾讯等引入为重要股东,也让万达曾经与部分互联网巨头的隔阂加以消弥.腾讯、京东之间的关系自不必说,而苏宁背后,则隐藏着阿里巴巴的身影,在此之前,阿里巴巴已经与苏宁达成战略结盟,并通过淘宝中国持有后者19.99%的股份,位列第二大股东.有消息显示,王健林在寻找投资者时,也向马云“求助”,既然阿里巴巴作为苏宁云商的二股东都未有异议,就足以证明双方已从曾经的剑拔弩张,变成了战略同盟,并且未来不排除阿里巴巴也参与到万达的商业版图中来.
事实上,“剑拔弩张”的说法其来有自.三年前,万达就曾与腾讯、百度两大网络巨头探寻合作.当时,被媒体称为“腾百万”的三家召开发布会,宣布构建一个O2O电商平台,首期投资额就高达50亿元,其中万达占股70%,腾讯、百度各占15%.业内认为这是万达和两家互联网剧巨头联合制衡阿里巴巴的举措,此举当时令马云嗤之以鼻.
如今回看,万达所布局的飞凡电商抑或是万达网科,都难言成功,以传统商业的基因试图撬动互联网商业,其逻辑尚且待考.某种程度上也可以说,万达在试错之后终于意识到,与BATJ等互联网玩家,完全能够实现一种新的共赢方式.之于腾讯,其以真金白银成为新战投,大有将此前未能完成的合作布局加以落实的魄力,在双方合作中,也明确提到了“推进与万达旗下网络科技集团的战略合作”的预期.
以参与本轮战略投资的京东为例,其作为一个纯线上商城,最大优势在于配送链的搭建,有了万达广场这一载体以后,能通过这一载体打造互动实体店,做出多维的布局.京东方面在解读此次战略投资时认为,腾讯、京东、万达是无界零售下“知人、知货、知场”的完美组合,各家的核心优势能够为用户提供更加全面的零售解决方案,而京东的强供应链和物流能力,是促成这一完美组合的重要环节,将大大提升运营和营销效率.
融创与万达之间的关系已经无需细数,早在万达甩卖酒店及文旅项目之时,孙宏斌就扮演了白衣骑士的角色,为万达排忧纾困.而从商业层面考量,接盘万达出售的酒店等资产及入股万达商业,亦不失为其多元布局的合理举措,毕竟地产开发的商业模式目前已经面临瓶颈.
至于苏宁云商,其与万达之间的合作更加有迹可循.就在2017年12月19日,久未公开露面的王健林现身苏宁智慧零售大开发战略暨合作伙伴签约大会,在这次规格颇高的会议上王健林明确表示,万达与苏宁2018年在资本层面将有大规模的合作.事实上,双方早在2015年九月就曾签署初步战略合作协议.去年年初时,苏宁云商COO侯恩龙曾表示苏宁将连续在全国16个万达商业广场内新开苏宁易购云店,万达也将根据苏宁易购云店的设计和运营需求,为苏宁进行物业资源的开发.
“从明年（2018）开始我们可以说是中国企业当中少见的深度合作的企业.”王健林在演讲时强调的这句话,或许就是本次投资的伏笔,将二者之间的战略关系进一步夯实.
从商业逻辑来讲,未来的万达商业版图之内,并不排除会进一步获得互联网帝国的加持可能.一方面,万达想要在移动互联网时代的线上有所斩获,需要后者在技术、流量等方面的背书,而之于互联网巨头们,正不断落子的新零售棋局,也少不了在实体商业领域的跑马圈地.
就在引入腾讯等新的战略投资者消息刚刚披露之时,有媒体解读称,万达是在互联网巨头“新零售”的竞争中“选边站队”,但随后就被万达加以澄清.
“（万达引入新战投）纯粹从公司商业利益出发选择合作伙伴,万达仍然是万达商业控股股东,并拥有线上线下融合发展的主导权和决策权,不会‘选边站队’,也不会做伤害其他方利益的事.”万达集团在解释时称.
转型可期
万达在发布消息时称,引入腾讯等新战投后,万达商业将更名为万达商管集团,并将在1至2年内消化房地产业务,万达商管今后不再进行房地产开发,成为纯粹的商业管理运营企业,各方将推动万达商管集团尽快上市.这一阐述,立刻引发了坊间“万达即将告别房地产”的论断.对此,万达立刻回应解释：万达集团内部,只是万达商业不再涉及房地产领域,因为万达已经成立了专门的房地产公司,以继续开发万达广场重资产等房地产业务.
值得注意的是,万达所强调的“双赢”部分：“重新定位的万达商管集团将利用腾讯、苏宁、京东海量线上流量和本身巨大线下商业资源开展多方面合作,共同打造线上线下融合的中国“新消费”商业模式,实现实体商业与互联网企业的双赢.”显然,在互联网巨头力挺之下,万达未来的转型显得更有底气.
实际上,王健林早在2015年初就宣布万达集团进行第四次转型,从而将万达从一家房地产公司,转向一家以服务业为主的世界一流跨国企业.对此,王健林还给万达的轻资产模式定了两个具体目标：一是2020年集团服务业收入、净利占比超过65％,房地产销售收入、净利占比低于35％；二是2020年海外收入占比超过20%.
在2016年工作报告中,王健林进一步解释了这两种模式：投资类万达广场,就是别人拿钱下订单,万达负责找地、建设、招商和运营.合作类万达广场,就是对方出地又出钱,万达负责设计、建设指导、招商运营,净租金双方7比3分成.这意味着,万达此类业务板块中,仅是输出品牌管理而并不实际持有.这种由重到轻的发展思路,也符合当下的宏观金融背景.
万达认为,在全球都在去杠杆、降负债的背景之下,出售酒店、文旅项目和海外物业等措施符合万达转型及优化自身资产的需要,从而也能够将更多的精力放在万达的核心业务上.事实也证明了,在经过一系列出售项目和引进新投资的举措之下,万达经营的安全边际越来越高,而其在引入互联网巨头之后,在构建线上+线下的生态方面,也将补上其最弱一环.
聚焦万达的业务版图,地产、文娱、体育和金融等都是重要布局,在银监会等部门对体育等领域的海外投资出台新的管理规定之后,万达迅速调整结构予以应对.根据万达透露的数据,万达海外资产占比为7%,国内资产为93%.
在万达商业私有化之后,香港上市公司中有万达酒店发展,市值在70亿港元上下.在A股的万达电影（002739）,则是其文娱产业的重要布局.2017年7月4日,万达电影发布停牌公告,宣布拟发行股份购买万达影视传媒公司股权.如果这一重大资产重组最后获批成行,A股的万达电影也将打通院线、制作的影视产业链条,在国内相应领域的龙头地位进一步夯实.在院线领域万达一家独大,截至2017年年底,累计拥有1551家影城和15932块屏幕,票房占据近五分之一的市场份额.如果万达院线能够成功并购电影资产,那么在影视制作领域势必将打通上下游闭环,以上市公司停牌时的611亿元市值为基础计算,万达电影的市值势必将在千亿元以上.
而在业内人士看来,反哺与支撑万达旗下的诸多业务,还要通过万达1000家万达广场的目标的实现.显然,引入了腾讯等战略合作伙伴之后,在促成这一目标上,万达显得更加如虎添翼.
“广积粮,高筑墙,缓称王”,在王健林的商业版图中,夯实基础、优化债务和战略共赢的思路已经非常清晰,从狂飙突进到壮士断腕,这无疑是一种阵痛式选择.清醒认识了现状的王健林与万达集团,也正在走出前所未有的“风波”与“磨难”.
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