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房地产公司应收款转让信托融资的会计处理分析
文/郑 炽
应收款转让信托融资,其法律形式是应收款转让信托融资,但经济实质是贷款型信托融资.信托方以举债方式进行会计处理,那么会计恒等式“资产等于负债+所有者权益”,将增加资产和增加负债的会计处理方式.对于贷款型、权益型应收款转让信托融资的会计处理,可以防止股本发生变化,快速获得房地产项目所需的资金.
一、引言
房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期长、供应链长、地域性强的特点.由于房地产业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位,因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关,特别是国家宏观环境的改变对房地产行业的发展影响极大.从2009年底开始,明显加大了对房地产市场的调控力度.2009年12月14日,国务院颁布“国四条”,明确提出了加强房地产市场调控,抑制投资投机性住房,将继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控.2010年1月10日,国务院下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”）,提出了更加丰富、系统和全面的房地产调控政策.2010年4月17日,国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“新国十条”）,对房地产市场实行差别化信贷政策,打击房地产投机行为.2013年中国证监会坚决贯彻执行国务院文件规定,严查房地产行业上市公司、非房地产行业上市公司通过再融资募集资金投向涉及住宅房地产开发业务或重大资产重组置入住宅房地产开发业务的情形.
二、文献回顾
应收款作为资产收益,可以对外转让融资.李玉波（2006）认为,应收款转让融资一般包括应收款抵押借款、应收款贴现、应收款保理等种类.全玲（2013）认为,应收款转让包括附追索权的应收款转让融资和不附追索权的应收款转让融资,对于附追索权的应收款转让融资应视为以应收款转让为抵押的借款,其会计处理与银行贷款类似；而不附追索权的应收款转让融资应视为一种特殊商品的转让,应收款余额与融资金额的差额计入营业外支出.陈晗阳（2013）发现,大港股份（002077）是我国上市公司中第一个应用应收款转让信托融资的案例,2012年11月22日公告称,以对镇江新区经济开发总公司应收款23 688万元,通过华鑫国际信托有限公司发行总额为2亿元信托计划,相当于8.44折,信托计划预定期限24个月,并约定,大港股份应收款信托计划利率为9.8%,同时大港股份对信托按期还款承担担保和补足义务.
三、信托融资模式分析
《中华人民共和国信托法》,信托是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或特定目的,进行管理或处分的行为.地产信托是房地产开发商借助较权威的信托公司的专业理财优势和其运用资金的丰富经验,通过实施信托计划,将指定管理的开发项目的信托资金集合起来,形成具有一定投资规模和实力的资金组合,然后将信托计划资金以贷款、股权投资等方式运用于房地产开发项目,为委托人获取安全、稳定的收益.
(一)贷款型信托融资模式
在这种模式下,信托投资公司作为受托人,接受市场中不特定（委托人）投资者的委托,以信托合同的形式将其资金集合起来,然后通过信托贷款的方式贷给开发商,开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者.
(二)股权型信托融资模式
在这种模式下,信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金,之后以股权投资的方式（收购股权或增资扩股）向项目公司注入资金,同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权.
(三)权益模式信托融资模式
房地产企业将优质权益与信托公司合作,一般采用“权益转让附加回购”的方式,从而实现优质资源整合.权益型信托按照权益内容一般分为租金权益、股权权益、项目收益、应收款收益及特定资产收益等方式.
(四)混合型信托融资模式
债权和股权相结合的混合信托投融资模式.它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点,同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色,通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求.
对于应收款转让信托融资,根据信托计划按期归还时是否承担担保义务,分为贷款型信托融资模式和权益型信托融资模式.
四、应收款转让信托融资的会计处理
对于贷款型应收款转让信托融资模式,需要应收款所有人承担应收款偿还信托资金的担保和补足义务,应视为以应收款转让为抵押的借款,其会计处理与银行贷款类似.
而对于权益型应收款转让信托融资模式,不需要应收款所有人承担应收款偿还信托资金的担保和补足义务,应视为一种特殊商品的转让业务.
如果信托公司以举债方式进行会计处理,那么会计恒等式“资产等于负债+所有者权益”,将增加资产和增加负债的会计处理方式.因而对于贷款型、权益型应收款转让信托融资的会计处理,可以防止股本发生变化,快速获得项目所需的资金.
五、应收款转让信托融资会计处理的举例
信托公司在选择应收款转让信托融资的合作方时,主要倾向选择上市公司和国有企业,有上市背景或政府信用做担保,发行时更容易寻找投资者购买.为此本文选择上市公司为例.
(一)贷款型应收款转让信托融资模式
大港股份（002077）于2012年11月22日公告称,以对镇江新区经济开发总公司应收款23 688万元,通过华鑫国际信托有限公司发行总额为2亿元信托计划,相当于8.44折,信托计划预定期限24个月,并约定,大港股份应收款信托计划利率为9.8%,同时大港股份对信托按期还款承担担保和补足义务.
大港股份在实际收到转让款时的会计处理：
借：银行存款 20 000万元
未确认融资费用——应收款转让 3688万元
贷：长期借款
23 688万元
其中未确认融资费用分两年分摊,此时
借：财务费用——利息费用
1844万元
贷：未确认融资费用——应收款转让
1844万元
两年后信托计划到期,如果华鑫信托能够将23 688万元的应收款收回,2亿元加上融资成本2亿元*9.8%,共计21 960万元时,
借：长期借款
23 688万元
贷：应收账款 23 688万元
如果应收款收回的金额不足21 960万元,假设只收回19 800万元,则由大港股份用银行存款补足.
借：长期借款 23 688万元
贷：应收账款 23 688万元
借：财务费用 2160万元
贷：银行存款 2160万元
(二)权益型应收款转让信托融资模式
新华联（股票代码000620）于2013年6月发布公告（公告编号2013-035）,为灵活运用资金,公司及其下属全资子公司北京新华联恒业房地产开发有限公司、惠州市新华联嘉业房地产开发有限公司、北京新华联置地有限公司拟与新托股份有限公司签订《新托新华联恒业应权投资集合资金信托计划应权转让协议》,新华联恒业拟将其对新华联置地及新华联嘉业享有的应权转让给新托,新托拟以“新托新华联恒业应权投资集合资金信托计划”项下募集的全部信托资金受让新华联恒业转让的上述应权6.5亿元,受让约4.5亿元,相当于6.9折.在信托计划两年存续期内,新华联置地及新华联嘉业应按年利率12.7%向新托支付融资成本.信托计划到期,惠州嘉业及新华联置地按信托计划实际募集金额向新托支付信托本金及融资成本后,如本次转让的应权有未实现部分新托将予以豁免.
新华联在实际收到转让款时的会计处理：
借：银行存款 45 000万元
营业外支出 20 000万元
贷：长期借款
65 000万元
两年后信托计划到期,不管新托能否实现将65 000万元的应收款收回4.5亿元加上融资成本4.5亿元*12.7%,共计50 715万元时,新华联公司都将进行：
借：长期借款
65 000万元
贷：应收账款 65 000万元
六、结论及建议
对于应收款转让信托融资,其法律形式是应收款转让信托融资,但经济实质是贷款型信托融资.信托方以举债方式进行会计处理,那么会计恒等式“资产等于负债+所有者权益”,将增加资产和增加负债的会计处理方式.因而对于贷款型、权益型应收款转让信托融资的会计处理,可以防止股本发生变化,快速获得房地产项目所需的资金.
建议一：对于房地产公司而言,选择信托公司时强调两个条件,一是应收账款的折扣率要高,二是支付的年收益率要低.
建议二：对于政府而言,加大应收款转让流通的便宜性、有效性,人民银行应建立健全全国统一、规范的应收账款融资服务平台业务相关管理制度,对应收款转让融资业务流程进行监管、统计分析、退出机制、风险救济以及失信惩罚机制.政府加大对应收款融资范围平台建设和推广应用工作支持力度,各金融机构特别是银行、信托公司、小额贷款公司应建立应收款融资业务审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理、资产评估等制度,降低房地产企业融资成本.
（作者单位：北大资源重庆公司）
（责任编辑：袁凌云）
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