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关于优化征收补偿安置
文 / 乔仁斌
随着城市化进程的深入发展,旧城房屋拆迁数量的上升,导致了由于征收补偿安置所引发的一系列相关问题的发生与出现,并成为社会各界广泛关注的热点与焦点.由此,本文围绕当前居民征收补偿安置过程中存在的主要问题进行分析说明,并结合现有较为成熟的完善措施以及自身实践经验, 以求为妥善处理与解决相关问题,提供可行性建议.
一、存在的主要问题
1. 补偿安置方式单一且具有一定的强制性
从现阶段房屋征收工作的实际情况来看,在房屋征收补偿安置过程中,往往存在着处理方式单一,以及一定强制性的现象,政府征收管理部门制定的补偿安置方案与被征收户的内在真实需求不完全匹配.具体来说,目前主要采用货币补偿及产权调换这两种较为常见的补偿安置方式,但是实际方案往往主要从征收实施方的角度出发,有被征收户的话语权得不到充分考虑与保障,以及被征收户自身利益得不到更好保护的现象.同时,由于有效监督机制的建立与优化处于不断完善的过程当中,房屋评估工作方法也有必要进一步提升自身的科学性与合理性,这也就进一步造成了征收具体实施方案事实上仍存在着继续改进的空间与必要.
2.补偿安置标准缺乏统一性与规范性
由于特定城市各个组成区域内产业结构及经济发展程度方面所存在着客观不同,即使属于同一行政区划内的不同区域,由于资源禀赋、经济增长与财政收入水平不同,相互之间存在着较大差异,导致在不同区域内房屋特质几乎一致的征收户,所获得的征收安置房屋面积或者补偿安置费用存在较大差异.造成了部分征收户的不理解与不满意.与此同时,由于待征收房屋的所有者中常常存在着部分困难群体,进而造成征收诉求比较复杂,如果忽视此类个体居民客观存在的实际困难,往往会导致他们无力承担征收过程中出现的相应成本费用,进而造成纠纷、争议等不良问题的纷纷出现.
3.征收补偿方案范围与内容不完善
从目前关于征收的相关政策条例而言,征收补偿方案往往仅仅局限于房屋不动产及其附属建筑,基本是从经济补偿角度出发.需要特别指出的是,对于居民而言,一套住房不仅具有居住功能,还具备着生活方面的其他诸多功能,一旦离开,对包括个人工作、子女上学、生病就医等生活的方方面面都会造成一定的变化影响.比如,原先居住在城市中心地段的被征收户,如果由于房屋征收迁移至其他城区,交通、教育、医疗等环境的变化往往会引发他们的不便,故而这些生活成本理应纳入到征收补偿方案的相应范围之中.但从现行的政策和制度方面来看,仍有待补充和完善.这也导致房屋征收工作往往面临着较大的推动阻力,无法满足全部居民差异化的现实需求.
二、解决问题的对策
1.优化征收补偿方案制定中的相关环节
一方面, 制定征收补偿安置方案时, 要给予充分调研,通过深入广大被征收户当中,深入了解他们的实际情况与真实需求,促使补偿方案更加客观公正,形成更为科学化、人性化的实施效果.普陀区一重大市政工程涉及的房屋征收在执行新规定要求“双增双减”的情况下,对居住困难户可以增购一套配套商品房,就是充分考虑到居民居住困难需求.同时,加强监督管理,通过完善优化有效的管理机制防漏补缺,对补偿安置工作中的各个环节均及时、全面、透明地予以公示.通过消除由于信息不对称而引起的猜忌与质疑,在让被征收户了解自己及他人安置情况的前提下,进一步规范征收补偿安置行为,并且在获取被征收户充分理解与支持的情况下, 推动补偿安置方案顺利实施,实现相关各项环节的更好完成,现在普陀区在征收基地推行的评议小组就是加强监管的有力措施之一.
另一方面,通过建立与完善征收补偿安置工作推进小组,由当地街道（镇）、居委、人大代表.政协委员、法律工作者等组成,并从被征收户中选择居民代表进入工作小组,来提升征收实施方与被征收户之间的互相理解与支持,更加有效地将补偿安置政策等信息进行合理宣导,积极推动征收工作的更好开展.同时,也有利于进一步发挥监督与管理作用,对双方存在的差异性问题均能够给予及时反映与解决,进而有效消除讲人情、拉关系等不良现象的发生和出现,规避征收过程中不良问题的发生.
2.进一步丰富补偿安置方式及内容
在现有货币补偿与产权调换等方式的基础上,一方面合理尝试引入浮动机制,在被征收房屋上涨时,相应提高经济补偿费用.另一方面,要尽可能地实现房屋征收与安置新房相关政策的无缝对接,即通过努力加快安置新房交付、保证房屋建设质量的同时,进一步完善被征收居民所处安置居住小区周边的配套设施,满足被征收户的合理生活需求,推动补偿安置更好进行.
此外,采用上述两种补偿方式相互融合的方法来进行补偿,即通过把待征收房屋折算成经济价值,并统计好待征收房屋的实际面积,然后再将两者按照一定的比例进行合理有序调换,形成更为丰富的补偿安置方案.同时,在给予合理的物质补偿之后,完善房屋补偿安顿新途径,更多考虑到被征收户及其家庭的就业、就学等实际问题,比如提供技术培训、合理就近安置被征收户子女入学等,多方位、多角度地审视被征收户的后续安置工作,并且想其所想、急其所急,千方百计帮助他们解决实际问题,让相关工作得以顺利进行与开展.
3. 提供充足生活配套
要做好被征收居民所安置小区的基础设施建设工作,更快解决围绕居民“衣食住行”等基本生活设施配套,与安置新房“硬件”交付之间存在着的“时差”问题,满足被安置居民出行、购物、教育、医疗等“软件”方面的实际需求.就拿上海来说,现今的征收安置房屋大多在外环线以外地区,各种配套设施尚未有效,造成居民不愿去,去了房屋也空关现象.因此,要从满足广大民意的基础上去加以考虑,主要解决大交通大商业以适应被安置居民的生活环境要求,同时,在基础设施方面要更好地实现多样化.比如,要充分考虑到被安置居民的年龄分布状况,在老年人占比较大的情况下,基础设施的建设就应该更多从无障碍设施、文化体育设施等方面考量,有意识地满足老年人居多小区的现实生活配套需求.此外,由于被安置小区的配套设施建设牵涉到资金投入等,其难度事实上并不比被征收房屋的拆建工作小,因此相关单位必须及时合理地协调多方资源,提高整体工作各个环节的衔接效率,按市场化方式不断配置相关生活基础设施,逐步完善各项生活配套.然而,由于配套设施建设应与征收工作本身同步规划、同期建设、同时交付.在资源受到客观约束的前提情况下,应该根据区域内总体空间布局和功能定位,按照城市规划稳步推进的原则,安置小区配套建设应当集中资源,通过新建菜市场、邮局、超市、公共厕所、银行等生活配套设施的前期建设,逐步提升完善其他生活配套,让居民的日常生活更加舒适、便捷.
三、结语
征收户的各类需求是房屋征收工作的需要直接面对和必须解决的重要问题.相关方务必要本着以人为本的原则,最大限度地保护被征收户的合法权益得到充分保证,为此,一定要深入广大被征收户当中去,更有针对性地帮助他们解决遇到的各类实际问题,确保征收补偿安置工作得以顺利进行,进而保证社会的和谐与稳定发展.
【作者系上海西部企业 （集团） 有限公司征收部副经理】
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