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地下车位权属问题刍论
摘 要：近年来,关于地下车位的纠纷伴随着市场需求而增加.本文拟从产权保护出发提出拙见,以期为问题的解决提供一种可能的思路.
关键词：地下车位人防工程产权登记
一、问题的提出
城市让生活更美好.车如流水马如龙是城市生活的真实写照,车位问题由此多发.问题表象纷繁,根本在于权属不确定.①
二、地下车位权属现状的成因分析
（一）立法现状
“一兔走街,百人追之,分未定也；积兔满市,过而不顾,非不欲兔,分定不可争也”.法律未明确地下车位权属,市场主体无所适从,纷乱由生.律者,所以定分止争也.暧昧的规则,成了各方追逐的兔子.
1、国家层面立法
《城市地下空间开发利用管理规定》确立“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则,允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁（第二十五条）”,但“应保证战时能迅速提供有关部门和单位使用（第二十九条）”.合法建造的事实行为成就,是物权取得方式之一.《物权法》第七十四条遵循民事法律基本原则、尊重当事人意思自治,但未明确权属.该法第一百四十二条认为“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外”.地下车位应归属相应建设用地使用权人.建设用地使用权可在地表、地上或地下分别设立.配套车位在土地出让阶段有两种方式：（1）出让合同中允许建造地下车位但不计入容积率.此时地下车位单独计算建筑面积,不分摊地表土地使用权.地下车位权利系车位所有权与地下土地使用权的集合；（2）计入容积率时,其权利系车位所有权与地表土地使用权的集合.②当国家没有依据要求建设单位单独缴纳地下车位部分建设用地使用权出让金时,建设单位所建造的地下车位所有权应属建设单位所有.
资本需要激励.《人民防空法》确立了“谁投资、谁收益”的基本原则,但人防部门从土地使用权出让阶段就已介入,行政色彩浓郁.
2、地方层面立法
多地承继前述防空法用语,回避了权属.但也有地区尝试了有益探索.
江苏、安徽均在物业管理条例中明令禁止将人防车位出售、附赠,并限定了最高三年的租赁期限,限制了普通市场主体的想象空间.
《上海市民防工程建设和使用管理办法》中明确投资者可以取得民防工程的所有权并进行登记.《上海市不动产登记技术规定》进一步对办理结建民防工程不动产登记进行了细致安排.广州同样对人防车位的销售、产权登记持开放态度.③
前述不同做法透露出不同思维：法律只明确投资者使用、收益权利,对权属有意沉默,保留了完整的所有权.或曰法律未明文禁止投资者所有权,容忍市场主体可取得所有权.“法无授权不可为”与“法无禁止即自由”泾渭分明.法律保留原则是行政法中为公权力的笼子,大概困不住意思自治这只狮子.
相较在“江苏的黑、上海的白”,浙江大多地区态度缓和.《浙江省人民防空办公室关于人民防空工程平时使用和维护管理登记有关事项的批复》将人防工程平时使用证制度改为办理平时使用和维护登记手续.二者存在如下区别：首先,由审批制转为备案制.平时使用证发放须经人防主管部门“审查”,而登记虽需提交资料,但主管部门并不进行实质审查.其次,责任承担方式不同.备案制中,建设单位与人防部门签署人民防空工程使用和维护管理责任书,适用违约责任.平时使用证制度因缺乏相关协议,一旦使用单位违规使用人防工程,将遭受行政处罚.行政色彩逐渐弱化,民事属性得到张扬.
（二）实践标准不一
1、非人防车位
《物权法》实施、房地登记职能分离前,缺乏相应登记规则,对于配套车位权利归属一般不予登记.④地下工程权属参照“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则.
①意思自治
台州中院认为,非人防车位的所有权由合同约定属于出卖人所有并无不妥.⑤南京市玄武区人民法院认为开发商与业主的商品房买卖契约中关于地下车位权属的约定合法有效,对双方均具有法定约束力,地下车位权属的认定应根据双方约定处理.⑥
②成本审视
若开发商在给商品房定价时已将地下车位成本纳入建设成本、将车位面积纳入销售面积,在开发商与业主对车位权属缺少明确约定的情况下,开发商建设车位所付出的努力已获回报.杭州中院认为若开发商没有承诺无偿给业主提供地下车库,且没有把地下车库面积计入公摊面积内,则投资兴建该类地下车位的开发商对此享有专有使用权,业主也就无法要求开发商无偿交付使用.⑦浙江高院认为,若业委会没有证据证明开发商将争议的车位面积纳入业主公摊成本,则应允许开发商出售该部分车位.⑧商品房买卖合同、分层分户建筑面积计算书等都可作为成本审视的依据.而根据《房产测量规范》B3.1,独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积.
③价值位阶
温州中院认为意思自治优于成本审视,开发商是否将地下车位建设成本纳入商品房中,不影响双方约定的合法性.在双方对地下车位权属有明确约定且不违反现行法律的基础上,一审法院不准许业主对商品房建筑面积建设成本进行审计,并无不当.⑨双方明确约定权属,应认为对该利益已进行分配.在该约定没有违反法律法规的前提下,意思自治无需公权力介入.
2、人防车位
①国家所有论
人防车位属于国防资产,所有权归于国家.台州中院在系列案件中认为,人防车位属于国家,投资者仅有非战时使用收益的权利.⑩这一案例循着法律保留的路径行进.
②投资者所有论
现行法律未禁止投资者所有,投资者因建设行为享有人防车位所有权.《上海市民防工程建设和使用管理办法》中明确投资者可以取得民防工程的所有权并进行登记.开发商可获得人防车位所有权并可进行初始登记.尽管《江苏省物业管理条例》已有明确规定,但盐城中院仍表达了不同观点.一审法院认为地方性法规、行政规章不得作为合同无效的依据.《人民防空法》《物权法》《物业管理条例》《合同法》均未将人防工程明确界定为国防资产并禁止使用权买卖.该转让协议无合同法规定的无效事由,合法有效.盐城中院进一步从土地使用权、建筑物所有权、人民防空法相关规定是否影响物权权属三个角度分析,认定开发商自合法建造的事实行为成就之时设立物权.人民防空法未规定人防工程权属,与物权法规定不存在冲突,不会影响案涉人防地下车位的权利性质及归属认定.
③所有权搁置论
该观点未明确所有权,仅认定使用收益权归属.我国是成文法国家,司法严格受立法拘束.实践中法院秉承了人民防空法的立场.苏州中院认为人防车位有其特殊性,其所占面积属于人民防空工程,目前尚无相关法律、法规对人防车位的所有权作出界定,但依据《人民防空法》第五条的规定,开发商作为人防车位的投资建造者,对人防车位享有使用权及收益权.
无论对于人防车位的权属界定存在怎样的差异,建设单位作为投资者使用收益的权利是法定的.在所有权尚不明晰的情势下,搁置争议、充分保障已经达成共识的投资者使用、收益权在一定程度上也可达到减少纠纷、平抑诉讼的目的.
三、结语
地下车位问题本质是“经济意义上的产权和法律意义上的产权相互分离,经济意义上的产权没有被正式的法律制度承认和赋权”.不确定性增加了交易成本.明确权属有利于减少交易费用、提高交易效率.
非人防车位问题较单纯：投资者与购房者之间的利益分配是纯粹市场行为.车位产生于开发商的建造行为,后者享有初始所有权.所有权是否随商品房销售而转移,应遵循物权法第七十四条“约定优先”原则.若双方未明确约定,则开发商依其建造行为享有产权.唯建造成本已纳入商品房、车位面积纳入公摊时,业主推定获得所有权.无论花落何处,施行、完善产权登记,都是规范市场行为、维护交易安全的必要措施.
关于人防车位,名不正则言不顺.各地应尊重产权的私权属性,遵从法无禁止即自由的原则,为其正名.建设单位得因合法建造行为享有所有权.作为对价,其负有维护、管理人防工程的义务并接受主管部门监督.销售人防车位须载明人防属性,如“本车位位于人防工程范围内,按照国家规定,平时使用不得影响人民防空工程的防空效能,战时或紧急状态下由政府统一调配使用”.交易完成后,车位所有权及负担义务转移给业主.但个体业主受能力、精力所限,是否能完全承担、切实履行人防工程管理、维护义务存在疑问,且“一车位、一管理、一维护”的成本过于高昂.对于业主、人防要求而言,都非最优选项.人防工程日常管理、维护义务可由物业单位集中代为履行.物业单位有权因其管理维护行为获得车位管理费补偿.
但需要注意的是,目前非人防车位在部分地区尚无法登记、更遑论明确人防车位所有权.实务中往往采用“使用权转让”操作模式.《人民防空法》明确投资者享有使用收益权利.使用权作为所有权的下位概念,在不违反法律、行政法规强制性规定的基础上可以单独转让.使用权转让的定性较为模糊,当被视为租赁时,须受合同法最长租赁期限制.地下车位使用权一般不得对外（非业主）转让,因此约定期限往往同建设用地使用权期限.为规避最长租赁期限约束,有的地方在与业主签订20年的使用权转让协议的同时约定赠送一定年限.甚至赠送的年限超越租赁年限本身.
从前述案例分析中可以看出我国立法、司法珍视当事人意思自治.当纠纷产生时,优先将当事人真实意思作为裁判依据.买卖双方应在签订合同时对车位状况、权属进行明确规定.若非人防车位,应明确成本是否摊入房价、面积是否摊入房屋销售面积.无论采取何种操作模式,在允许地下车位产权登记的地区应及时登记.在尚未实施登记地区,可根据当地情况、政策动向,分阶段探索建立非人防、人防车位产权登记规则.唯以此方式厘清权利边界,市场主体才能知所行止.
注释：
①因关于地下车位使用权、收益权的争议较小,若未特别说明,本文涉及权属、产权概念时,特指地下车位所有权.
②陈亚菁.城市配套地下车库（位）登记探析［J］.中国房地产,2017（01）.
③《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第九条第二款：人防工程中车位、车库的房地产权证,需注明相关使用注意事项.
④陈亚菁.城市配套地下车库（位）登记探析［J］.中国房地产,2017（01）.
⑤（2016）浙10民终455号.
⑥（2013）玄民初字第2309号.
⑦（2015）浙杭民终字第1097号.
⑧（2016）浙民申238号.
⑨（2014）浙温民终字第1893号.
⑩（2016）浙10民终455号.
（2010）沪一中民二（民）终字第3623号.
（2014）盐民终字第01318号.
（2015）苏中民终字第00690号.
刘灿,韩文龙.小产权房的出路何在——基于产权经济学的分析视角［J］.当代财经,2013（2）.
作者简介：徐琼（1984-）,女,法国马赛三大（保罗·塞尚大学）比较法硕士,上海建纬（杭州）律师事务所合伙人,研究方向：房地产法、民商法、公司法；王钦（1979-）,男,西南政法大学民商法学硕士,上海建纬（杭州）律师事务所副主任,研究方向：建设工程与房地产法、税法、公司法；周丰（1992-）,男,华东政法大学法律硕士,上海建纬（杭州）律师事务所律师,研究方向：房地产法律实务.
地下论文范文结:
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