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李迅雷：每逢政策收紧都是买房的好时机
从过去近20年的房价走势看,每逢房地产政策收紧,房价涨幅趋缓或微跌时,都是买入的好时机,且几乎每隔三年就是一个买房的好时机,如2000年、2003年、2006年、2009年、2012年和2015年.
与过去两年相比,今年尽管外部的不确定性还在增大,如特朗普对华政策、欧盟前景、朝鲜半岛局势等,但国内政策的确定性却明显增强了.去年末经济工作会议把“稳中求进”上升到作为治国理政总原则的高度,并明确提出稳增长和不发生系统性金融风险的底线目标,因此,今年对政策的把握会比去年相对容易,相应的,民企和居民的投资行为也更容易被预见.
楼市持续活跃：房产税延后就可以肆无忌惮？
房产税没有纳入今年全国人大的立法计划,这对于购房者而言,是非常重要的基本面明朗化.2016年的时候,大家还在猜测房产税是否将出台,若2017年还没有进入到立法讨论程序,那么,2018年的年内是否能完成立法并正式推出呢？从时间上看,难度很大.如人大对<证券法》的修订草案早在两年前就出台了,迄今《证券法》何时正式出台仍无时间表.
如果今后两三年内不征房产税,持有房产的风险就大大降低.而政府对房地产政策的其他底牌,实际上在去年年末的经济工作会议上也亮出来了：要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地.特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展.
最后一句话其实很有意思,既可以解释当前一线城市房价、新楼盘遭疯抢的缘由,也可以解释部分三四线城市房价上涨,销售火爆的原因,即像北京、上海和深圳这样的超大城市,既要严格限制人口流入,也要限制土地供应,但人口流入是市场行为,货币流入更是市场行为,也无法控制,但住宅用地的供给是政府行为且可以控制,那么,在需求远超有限供给的情况下,要抑制一线城市的房价上涨,难度很大.
经济工作会议明确要求“特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展”,而且,对围绕京津冀、长三角和珠三角特大城市周边的三四线城市而言,本身就存在特大城市购房资金的外溢效应,如果又有国家的大都市圈规划作支持,还有三四线城市去库存作为供给侧结构性改革的一大任务,那么,房价上涨的动力就不言而喻了.
限购的目的不是为了让房价跌
房价的上涨又带来新一轮的限购,不少三线城市也被纳入限购行列,如三月的前半个月里,张家口崇礼区、保定市涞水县、涿州、嘉善、杭州、滁州、连江、赣州、南昌、青岛、南京这11个城市发布新版限购令.但限购的目的不是为了让房价跌,这也是管理层的去年末就亮出的“底牌”：
“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”.因此,民间普遍认为,大涨不会导致发生系统性金融风险,大跌则会出事,故今年房价不会跌,但上涨的潜力很大.
如果今年房价继续大涨,会因为怕引发系统性金融风险而放弃干预楼市吗？牌总是你出一张,对方也出一张：当管理层看到楼市继续疯狂的将导致的风险成本过大时,必然会出新招.下跌固然有可能引发风险,但持续上涨意味着未来的跌幅会更大,风险爆发的能量也会更大.至于接下来还会有哪些招,这不是难题,因为办法总比问题多.
每逢政策收紧,都是买房的好时机
由于存量资金大部分都已经配置在资产上了,由此形成了资产泡沫,而当前政策的底牌又是稳增长和防风险,即政策的底线是不去刺破泡沫,而只是抑制泡沫,这就到了泡沫不断叠加.从过去近20年的房价走势看,每逢房地产政策收紧,房价涨幅趋缓或微跌时,都是买入的好时机,且几乎每隔三年就是一个买房的好时机,如2000年、2003年、2006年、2009年、2012年和2015年.这就使得每年居民部门新增的资金大部分会去配置房地产,房地产作为居民家庭最大比例的配置资产,延续了那么多年只涨不跌的神话,且本身又存在刚需和改善型需求.
相比之下,固定收益类产品的配置需求相对弱些,因为预期收益率是不变的,这些年来回报率不断下降,也导致了银行和信托理财产品规模增速的下降.资产配置需求最弱的还是二级市场的权益类产品 （远不如PE、VC等的投资回报率高）,在过去27年中,累计涨幅都远低于楼市和债市,这两年来表现更差.
政策底牌是不要刺破泡沫
正是因为楼市长期演绎着财富效应,使得今年居民家庭的增量资金依然会青睐楼市.为了抑制这些增量资金对楼市的宣泄,这两天北京、广州等地又出台了更严厉的限购增速,这说明,即便没有房产税,抑制房价上涨的政策手段还是有的,只是再严厉的政策还得有度,即不要刺破泡沫——这一底牌却成为热钱始终不愿离开楼市的最大因素.
除了楼市存在泡沫,其他市场也或多或少地存在泡沫,之所以那么多所谓的理财产品能够获得较高的预期回报率,是因为其收益都是建立了泡沫不破的基础上,一旦泡沫破灭,所谓合理估值的假设就不复存在,有多少产品的还能保持呢？所以,对各类资产以及汇率等管制强化已经成为迫不得已的选择,但却不能成为永久的选择.
不过,底牌既然已经看见了,而且不会突然抽走,那么,2017年的各大类资产的投资风险应该都不大：跌多了,政策会放松,反弹可期；涨多了,政策会收紧,要注意回落风险.但不可否认的是,没有不破的泡沫,中短期的维稳将导致长期风险的累积,这已经成为我们未来不得不去对付的高难度牌局.
（作者系海通证券首席经济学家.本文有删节）
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