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近代第一批开发商兴衰简史
中国近代房地产业起源上海租界,从某种角度来看是地缘政治新秩序的缩影,亦是土地物权法律成熟的产物.
1840 年战争之后,中英签署《南京条约》,上海成为五个通商口岸其中的一个,这个被称为冒险家乐园的城市,五个通商口岸中最其貌不扬的县城,成为了日后远东耀眼的明星.
旧时的上海,土地、田宅这种生活、生产资料,仅作为消费或者家产传承,当出让它的时候,大多数交易的只是土地,土地附属的房屋并不是重点交易对象.
上海开埠之后,在租界内形成一种地方政府签发给外国人租地经商和居住的土地制度,1845 年订立《上海土地章程》之后的第三年,一种全新的土地产权制度诞生——道契( 由地方行政长官——道台签发,故称“道契”),这种土地及土地上房屋的产权凭证,采用西方的立契方式,“上中下”三契分属领事馆、中国政府、租地外商保存,由于可信度较高、科学测量、名为永租实为买卖等特点,一举奠定了近代上海土地制度的雏形,为近代上海房地产的繁荣奠定了基础.
近现代房地产业的核心,是土地、土地附属物所衍生的法律权利,而产生的租赁、交易等财产权利的转移,以此为基础而产生投资、开发、经营、管理、服务等衍生领域.
道契,这种全新的不动产权益凭证的诞生,给土地管理从测量、申报、注册到土地流通打通了任督二脉.1851 年太平天国革命、1853 年上海小刀会起义,给租界内的房地产注入了催化剂.
小刀会起义、太平军占领江浙期间,地主、富商、官僚涌入上海租界避难,人口一度从30 万暴增至50 万.房租地价的上升远远超过贸易行业,最早的洋行老沙逊、怡和、仁记一度大限度向房地产投资.
至1888 年,诞生了第一批专业房地产开发公司,同年英商业广地产公司诞生,主要开发苏州河口及北虹口一带；从事贩卖、军火、棉麻业的沙逊洋行,在广东路、福州路、南京东路一带；法租界的法国天主教会也成为大房地产主,在徐家汇一带拥有大量的产业.
早期洋行在地产领域的大举扩张,奠定了上海作为近代中国房地产业发展重镇的基础,而上海南京路作为外商势力的发源地,地价之高、增长迅猛始终位居中国首位,这条街区激荡的地产史,是近代中国房地产开发商的沉浮史.
在南京路开发史上,1860-1880年间前后诞生过英商史密斯(EdwinSmith)、英商托马斯(Thomas Hanbury)大开发商,从1880 年起,沙逊家族成为南京路上的地王,保持这一地位直到1916 年,此后哈同家族取代沙逊,成为上海滩南京路开发商的霸主, 到1949 年上海解放,44% 的地产都归哈同家族所有.
沙逊洋行作为上海首屈一指的地产开发集团,1926 年开设华懋地产公司、上海地资投资公司、远东和三新等多家专业房地产公司,至上海解放时,所拥有的土地和房屋居全行业之首.其所开发的标志性建筑——沙逊大厦( 今和平饭店北楼),这座位于南京东路中山东一路外滩北口的标志性建筑,是近代上海房地产业繁荣的标志,更是上海房地产中枢,所有地价以此为原点沿外滩向北向南、沿南京东路向西,地价呈下降趋势.
近代外商房地产公司,除沙逊集团、业广地产、哈同洋行这三家最大的英商地产公司外,英商昌业地产、美商普益地产公司、法国万国储蓄会等开发商,这些公司的发展无一例外与现时的开发商的成功有很多相似之处,发行债券、发行股票融资、兼并收购,这些金融工具使用的娴熟与当前风头正劲的开发商不相上下.
历来房地产与金融具有伴生发展的关系,特别是房地产抵押贷款这种便捷的融资手段,在20 世纪30 年代的上海,银行业务中房地产业务占比一度成为核心业务.外资银行如汇丰、花旗、东方汇理放给地产开发商抵押贷款之巨甚是惊人,1936 年上海外国房地产商在14 家外资银行的抵押房地产市值高达1.21 亿元,相当于这些银行货物抵押物价值的1.47 倍.其中大开发商哈同,成功发家就是靠抵押贷款滚动买地开发而大获成功.
华人地产商在外商横行的上海租界中,首得风气之先是那些外商买办,如沙逊洋行大班程谨轩、荷兰银行买办虞洽卿、英商宝顺洋行买办徐润.
至1937 年抗日战争爆发前,虽然全球经历了1930 年代的经济危机,但上海的房地产市场却是影响甚微,军阀、富商、满清遗老遗少进入上海,给这个市场注入需求活力.投资房地产的名人政要、工商巨子,如李鸿章、盛宣怀、北洋军阀孙传芳、民国官僚孔祥熙、纺织业巨子荣氏家族投资拥有多处房产.
这一时期是上海近代房地产业的巅峰时期,除了外商外,地产商的角色更是名目众多,有经营租赁业务的大业主、有代客经租的经纪商、有专做土地交易居间业务的中介商,亦有火险承揽建筑设计施工的建筑商.
房地产业分工之细、投资投机客之多、外商华商之众、投资客身份之庞杂,一度让上海房地产市场成为可以左右整个上海金融体系的重要砝码,然而历史的指针划过1937 年,全面爆发的抗日战争,给欣欣向荣的中国经济带来空前的毁灭打击,房地产业首当其冲,战火的洗礼、战后的通胀、政治格局的演变,中国近代第一批开发商走向陨落.
马克吐温说过,历史从不重复,但会偶尔押韵.近代第一批开发商的故事会被遗忘,但房地产业的蓬勃兴衰则会以不同历史版本一再演绎.
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