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德国房价为何长期稳定
杨佩昌
在过去30年间,德国房价平均上涨了60%,但是个人收入却增长了3倍.1975～2011年,剔除通胀因素,德国实际住房累计增长-21.6%,而同时期美国、英国、法国、意大利的实际房价累计增幅分别为5%、145%、123%和50%.德国房价除了近几年略有波动外,几十年来一直保持相对稳定,其中究竟有什么奥秘呢？
这首先和房地产的定位有关.德国房地产被定位为消费市场,而非投资市场,更不是投机市场.换言之,房子是用来居住,而不是用来作为投资的.为了保持这一定位,德国政府这只有形之手为房地产盖上了防止房价疯涨的玻璃罩.
第一个玻璃罩就是高额税收.德国法律规定,发生房地产交易,需要缴纳的税费是：不动产购置税为买价的3.5%（柏林和汉堡地区为4.5%）；地产公证费为1%—2%,通常是买价的1.5%；土地注册费为买价的0.5%左右,有些情况下包含在地产公证费之中；房地产中介服务费一般是买价的7%,有的中介公司稍低.只有当房产是文物,而且维护费用超过房产收益时,才可以提出免税申请.为了限制房地产频繁交易,德国政府出台了一系列政策,例如：若转卖价等于或低于原购,则房主不需要缴纳所得税；以私人名义购置用于自住的房产,使用10年以上,转卖时不需要缴纳增值税；若10年内转卖房产,则须根据转卖盈利所得缴纳税款,税额根据买主的收入而定.
第二个玻璃罩是不批大块土地给开发商.事实上,政府手里也没有很多大块的储备用地,多数土地掌握在私人手里.房地产开发商如果想成片开发,需要和不同的个人打交道、不停地协商,一来时间成本太高,二来经济上也不划算.由于德国基本法对私人财产严格保护,房地产商不可能强制拆迁或强制购买土地.如果其中有一个人刁难或不同意,就无法形成连片开发.不能连片开发,就不可能形成一个又一个的房地产大项目.没有集中的大项目,就不会形成大的房地产市场.这意味着房地产中介公司需要花费大量的时间和精力分别去寻找单个房源,这与大型小区的销售不可同日而语.
第三个玻璃罩是鼓励租房.德国《民法》规定,出租者无权将租户赶走,租金上涨幅度三年内不得超过20%.如果出租者上涨房租的幅度超出了法律规定的上限,租户有权向法院提起诉讼,法院将判决租金上涨无效.租房合同签订之后,房主不能随意收回住房,更不能任意涨价.租赁合同可以签订三年、五年、十年甚至无期限,即使物价出现快速增长,也不能更改合同、要求租房者增加租金,除非合同中有明确的约定.而且,一旦出现房屋需要修缮的情况,费用由房主承担.由于租房者的权益受到法律的切实保护,所以超过50%的德国人选择租房,而不是买房.租赁市场成熟稳定,多数人没有买房意愿,影响了资金流向房地产交易市场.
第四个玻璃罩是支持自建住房.为了鼓励居民拥有自己所有的住宅,法律规定,居民自有自用的住宅（不包括度假村）不需要缴纳房产税,只需要缴纳房基地的土地交易税.从1990年起对居民购建的自有自用住宅实行新的土地税优惠政策,在10年之内土地税不是按照总单元价值纳税,而是按照总单元价值中的土地部分纳税.对于四个人的标准家庭,税收优惠的面积为独户住宅在156平方米、双户住宅在240平方米以内.自1983年开始,德国的土地交易税仅为2%,直到1998年4月才提高到3.5%.尽管如此,土地交易在建房成本中所占的比例并不高.同时,地方政府也会以分块的形式将土地拍卖给无房或多子女的家庭,比从私人手里购买更为经济划算.况且,买到土地后,居民可以和不同的建筑商洽谈,寻求合理的.当然,德国建筑商开出的一般不会过于离谱,因为这是一个充分竞争的行业,建筑商要找到一个盖房机会相当不容易,谁也不想因报价过高而丢失生意.
有人会问：如果房价暴涨、交易活跃、鼓励更多的人买房,政府不是能收到更多的税费吗？非也！德国工业发达,企业数量巨大,政府哪会对收税发愁？更重要的是,德国政府认识到,要保持经济活力,必须让民众手里有钱.如果房价过高,成为民众腰包的吸血鬼,其他消费市场就会萎缩.
此外,德国官员受到法律的严格制约,不能也不敢与房地产商进行勾结,因此也没有理由赤膊上阵或幕后支持房地产商.更主要的是,德国物价多年来保持稳定,民众对货币有信心,不会通过购买房产来达到避险和保值的目的.
摘自《南方都市报》图／埃克西格鲁
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