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房地产销售业务税收筹划

摘要：房地产行业利润丰厚,拉动作用强,带动了我国经济的高速发展,也带来不少民生问题.在现今经济新常态增长观下,为了抑制房地产行业的过快发展,国家增加了房地产行业的税负,但这样的做法不利于保持企业的长久发展.本文以某房地产公司为例,通过对房地产行业土地增值税、企业所得税的筹划,从税收角度研究企业的长久发展.

关键词：宏观政策；税收筹划；土地增值税

近些年,房地产行业迅猛发展,带动经济实现了较大幅度的增长,我国经济进入高速增长阶段,GDP逐年提升,但这样的增长方式带来了不少民生问题：房价大幅增长、闲钱用来买房.房地产由于其自身规模庞大,涉及资金量大,很容易带动上下游产业,从而拉动多产业发展,成为中国的支柱产业和经济快速发展的重要拉动力量.但是,全球金融危机的爆发使房地产市场沦为泡沫经济,同时,来自政府宏观政策的干预,行业竞争优势已不明显,利润空间不断压缩.其中税负过重已成为利润被压缩的第一大因素,有些房地产企业的税负甚至超过了10%.

房地产行业税收政策性强、涉及税种多、税收金额大,因此,在项目运作周期长、资金占用量大、其他开发成本已经尽量压缩的条件下,如果不充分考虑税收成本,会造成企业无法实现利润最大化,势必会对企业的发展造成消极影响.

一、土地增值税的筹划

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,实行四级超率累进税率.从定义可以看出,对于土地增值税的筹划可以从扣除项目和销售收入两个方面来入手.

例如：某房地产企业开发住宅小区HB园一期小区内住宅面积均小于120m2,容积率为1.3.可售出住宅面积为30000m2,销售为3200元/m2,预计销售收入为9600万元,项目成本为5432万元.营改增后,房地产适用税率11%,城建税和附加税合计为10%,增值税及城建附加税总计1161.6万元.

1.增加扣除项目

若直接进行项目开发和销售,可以扣除的项目金额5432×（1+20%）+1161.6等于7680万元；增值额：9600-7680等于1920万元；应缴纳土地增值税：1920×30%等于576万元.

若提高配套设施的投资,在小区广场空地安装健身器材,追加园林绿化方面的投资共计322万元.可以扣除的项目金额：（5432+322）×（1+20%）+1161.6等于8066.4万元；增值额：9600-8066.4等于1533.6万元；增值率：11533.6÷8066.4等于19.01%<20%,企业免交土地增值税.

通过比较以上两种方法,可知方法二比方法一项目投资增加了322万元,但是土地增值税额减少了576万元.当增值率在20%,50%,100%,200%左右浮动时,都可以通过增加扣除数来减少土地增值税税额.根据可以扣除的项目内容,可供我们调整是房地产开发成本,其他金额在开工前都已确定.增加房地产开发成本可以从基础设施费和公共配套设施费者两方面来入手.在本案列中,通过增加绿化和健身器材,不仅可以美化小区环境,增加品牌的形象和买房者的好感.其次,增加允许扣除项,不同项目扣除率的不同会减少增值率,在计算应纳税额时,减少税费,从而提高企业的利润.

2.调整销售收入

调整销售收入,可以改变的销售,设销售为x元/m2,则可以扣除的项目金额5432×（1+20%）+（3x×11%×1.1）等于（6518.4+0.363x）万元；增值额：（2.637x-6518.4）万元；增值率：（2.637x-6518.4）÷（6518.4+0.363x）通过计算可得：当增值率小于20%时,x≤3050,企业免交土地增值税；当3050<x≤3981.9时,企业适用税率为30%；当3981.9<x≤4345.6时,企业适用税率为40%；当4345.6<x≤5814.81时,企业适用税率为50%；当x>5814.81时,企业适用税率为60%.通过以分析可以发现,通过调整销售可以调整土地增值税税率.当企业为了提高利润而提高销售时,需要考虑提高销售增加销售收入同时会带来纳税成本增加,当销售收入提升比例要大于纳税成本提升比例,否则,提高没有什么实际意义,反而会减少利润.

二、企业所得税的筹划

根据2008年1月1日起实施的《中华人民共和国企业所得税法实施条例》可知：企业所得税的应纳税所得额等于收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损,从应纳税所得额计算方法可以知道企业所得税筹划中可以从扣除项目和通过建立小微企业来减少税率.

1.建立小微企业

随着全国开展“大众创新、大众创业”活动,国家为了鼓励创业、增加就业,给予小微企业纳税优惠.在2014年4月9日,国务院联合国家税务总局印发了《关于小型微利企业所得税优惠政策有关问题的通知》,其中包括房地产开发、建筑业等.利用土地增值税筹划中的案例.

若由房地产开发企业直接销售,则企业的经营利润为9600-5432-1161.6-576等于2430.4万元,缴纳企业所得税为607.6万元,企业净利润为1822.8万元.

若成立专门进行销售房地产服务的子公司,该公司具有独立核算资格,并且符合小微企业的相关要求.房地产公司将该HB园一期小区销售业务代销给子公司,子公司收取销售收入的5%为代理费用,不考虑其他相关费用成本.该公司的经营利润为2430.4-9600×5%等于1950.4万元,缴纳企业所得税为487.6万元,企业净利润为1462.8万元.对于子公司,作为小微企业减按20%的税率征收企业所得税,子公司应缴纳的企业所得税9600×5%×20%等于96万元,企业的净利润为384万元.通过以上计算,两公司共缴纳企业所得税583.6万元,净利润共为1846.8万元.

通过比较上述两种操作,代销（通过为销售服务的子公司）相对自销（房地产企业）所得税减少了24万元,减少的比例约为4.0%;企业净利润增加了24万元.通过建立服务型小微企业不仅缴纳的所得税减少了,企业净利润也增加.这种操作主要利用了小微企业的税收优惠.销售服务的子公司和房地产公司之间的销售方式可以代销,同样可以利用转销,土地增值税的减少和新公司税率的影响都可以间接的减少公司所得税.

2.增加扣除项目

在《企业所得税法》中规定的与房地产销售环节有关的各项扣除,比如：广告费和业务宣传费,都是属于可以全部扣除的,差异在于是在发生年限期间全部扣除还是结转以后年度扣除,这部分内容从长远来看不能发挥税收筹划的作用,但在企业年度本年中可以作为缓冲扣除项,如：通过财务计划,使广告费和业务宣传费正好等于收入的15%,将其全额扣除.

对享受加计扣除的优惠部分,应该重点关注,这是税收筹划的很重要的一部分,比如：残疾人工资,企业安置残疾人员所支付工资费用可以按工资的100%加计扣除.例如本企业现有员工50人,如果安排8名残疾人员就业,人均月收入2000元,则残疾人的工资支出等于8×2000×12等于19.2（万元）,按照规定可以享受100%的扣除,则每年可以扣除的金额为38.4万元.

上述的两种方式都是通过灵活变通运用税前扣除项目来减少纳税基础.企业可以在明确税法对规定扣除项目的制定标准的基础上,结合自身业务特点,有选择性的选择可以运用与企业运营中的扣除项目.同时,认识到利用增加扣除项目（如：聘用残疾人员工）不仅可以树立企业在公众面前的形象,也可以提升公司销售水平和销售利润率,提升公司的凝聚力.

三、结语

纳税是每个企业的责任,也是社会经济的重要一环.税收不仅可以促进公共事业建设,也是国家调节经济、稳定市场的重要手段.税收筹划不代表躲避纳税,而是在合法的基础上合理地进行费用配置,因此,企业应做到：①企业发展紧跟时势.企业要持续更新和了解国家政策的变更,合理运用政策、享受政策,使政策为我所用,从而进行合理的税收筹划,绝不去违反政策.②研究现有的优惠政策.企业认真研读现有的优惠政策,根据企业的业务,考虑是否从优惠部分进行筹划,达到减少应纳税额的目的.

参考文献：

[1]齐红蓉.浅析国有企业税务筹划[J].现代经济信息,2014(22).

[2]李小燕.企业税务筹划研究[J].化工管理,2014（17）.

[3]刘江义.油气田企业纳税筹划中存在的问题及解决对策探讨[J].中国市场,2010（10）.

（作者单位：山西财经大学）

房地产销售论文范文结:

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