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直擊澳門：打破藩籬，變革中找到城市的生命力
無論是都市更新還是都市新生概念的提出,其實都是在強調不單單只是舊區重建,而是城市不同片區的發展,以及整體城市的活化,因此更新的不僅僅是建築物的拆除再建,而是整個城市生活質素的更新,包含基礎設施、周邊配套、營商環境的升級改造.
法律短板,多年窒礙
都更在全球都是普遍性的現象,在初期推動都更時,起步相對容易,因為大多集中在非常破舊的城區,相關建築樓齡過長,容積率過低且低層住宅等情況,通過拆除後再建新樓的方式,可以增加樓高,因此業主除了承擔部分費用以外,開發商可以通過多出的面積和樓層進行售賣,獲取出建築成本以外額外的利潤,因此在初期對於政府、業主、開發商都存在各自的利好,相對容易推動,但隨著都更計劃的深入,容積比逐漸擴大,協調業主之間與開發商的難度都同時增加,政府需要投入高額補貼,同時開發商能夠賺取的利潤降低,這樣的建築成本很有可能直接轉嫁給業主,導致到各方爭執不下,都更難以真正推行.尤其是港澳台這些居住密集型地區更會面臨到這些問題,所以值得關注.因此我們建議政府在推行都市更新的同時,也要加強對業主樓宇保護及維修意識的培養,業主要有這個主動意識,千萬不能形成一個慣性思維：超過20、30 年的樓宇就應該拆除,其實以前很多建築可以保持幾百年屹立不倒,除了本身建築質量可靠以外,也離不開主動地保護維修的意識,因此如果業主能夠加強對建築物的保護,自然可以延長樓宇壽命,將自己的物業保值升值,也可以減輕政府在都更時的負擔,故而一定要給業主一個概念,因為業權屬於他們,所以他們有責任去幫助他們自己的樓宇健康,維持使用.
澳門本身在都更中面臨不少問題.首先,做任何事情需要法治先行,在推動都更時自然牽涉到法律的更新,譬如我們講到舊區樓宇重建時,為何十多年過去,如今仍未有成功案例可以推進,其中重要原因就是100%業權同意的阻礙.對於澳門的舊區重整而言,北區尤其需要改善,但其中好多業主根本不在澳門,長期將業權交給地產處理,地產遷入其戶口,多年以後很難找到業主,如果一定要做到100%業權同意,就很難做到重建,更無需談論大面積的更新.因此基於公共利益、安全的考量,都更委員會在多次會議之後達成降低業權同意百分比的比例的建議,如果這個方案最終能得到政府與立法會同意,當然非常之好,有利於加快重建與都更進度,這也是參考鄰近地區以後提出90%的同意權建議比例.但有輿論擔心,這是否會抵觸到個體業主的擁有權,其實這可以參考其他地區案例,那就是在公示期內未反對,視為當然接受,給予市場價格的補償,然後推動更新,這才能順利走出第一步.
對於澳門而言,法律是第一層面,市民有共同的意識來推動更新,也是非常重要的,這其中涉及到業主、租戶,只有共同配合才能有序推動.目前來看,澳門市民尤其是北區市民都是希望能夠盡快重建,很多樓宇已經面臨到安全問題,周圍的衛生環境非常差,除了樓宇、建築安全以外,治安問題、供水供電、衛生安全問題都非常突出,因此絕大多數居民都希望盡快落實重建與更新,當然也會出現1 戶、2 戶對此可能無法認同等的問題,比如善豐花園要重建時,個別業主的反對,如果一旦通過降低業權同意比例這個決定,那這些現實的問題就可以基於法律得到改善,既照顧到絕大多數改建業主的心意,也可能保障少數人的合理利益,只有讓參與其中的業主充分認同,才能保障重建順利進行,同時也是通過一兩個成功的案例,來鼓勵其他區的居民積極參與都更,以更加正向的態度與其他業主、政府一起來推動.
全資公司,公利推進
當然,當所有人都願意推動都更時,有一個很重要的前提設置,那就是盡快成立政府全資擁有的都市更新商業公司,現時都更委員會只是一個咨詢機構,負責給政府與社會相關意見,並無任何執行權,相關經由政府部門確認的建議需要一個實體公司去執行,公司可以代表政府去溝通、去收購.而且如果是政府全資組建公司,一方面可以保障都更的推動符合澳門政府的城市政策,不是從資本逐利的角度去推動；另一方面以私人公司的形式存在,自負盈虧,可以使得該機構有動力結合市場來有序推動都更,加強主動溝通.也只有這樣一個性質的公司才能以改善整體居住環境尤其是人文環境等社會責任自居,真正讓都更落地,與市民生活結合.目前,都更委員會的大會通過的這項建議與章程也已經交由政府討論、做詳細分析而最終決定,因為這個公司的確定,需要政府確定如何投入首批資金,如何通過財政等部門預留預算,這些都將是政府行為,需要走完備的審批程序.希望通過以後盡快成立,相關章程、細則按照既定法律實施,可以加速推動都更工作,這其實跟澳門現在其他幾間政府全資公司運作相同,比如輕軌的全資公司來推動軌道建設.未來,需要政府來指定董事局成員、行政職員來完善人事,同時要制定相關的建議：哪些區份需要優先推動更新等,哪些樓宇需要優先重建.
至於政府全資擁有的公司成立以後是否要與民間的私有公司進行合作一起來推動澳門都更,這個取決於該全資公司的自主決策權,董事會加上各種核心架構會依據現實需要做出相關的專業判斷,如果是有建築經驗的人士擔任主席或者相關推動人的話,有利於專業思考,平衡政策,也有利於消除居民疑慮,避免民眾擔心城市都更的良善政策被大財團把持,淪為自己私利的角力場,畢竟都更涉及到的商業元素太多,稍有不慎,便會被資本引導.
無論是政府一己之力推動還是結合民間力量一起發揮,都更都不是無的放矢,有一定的選擇條件,譬如祐漢區的一些樓宇已經存在居住等危險,但並未納入“危樓”的行列,因為危樓是直接納入強制性重建的,一旦樓宇結構還能保持穩定,但是周圍生活條件過差、衛生、供應、治安、停車場等配套措施嚴重不足加上樓宇已經超過一定年限,都會被優先考慮納入都更範圍,由全資公司進行評估,提出計劃書,而且是一個系統評估,不是單單以30、40年樓齡做評估認定,因此這樣的都更能照顧到現實的迫切性,也能對社會穩定帶來一定的改善效益.
當然這個公司計劃並非一定能解決所有問題,它能夠避免到一些侵犯權益的行為發生,比如強拆等.即使通過了全資公司、業權同意比例等法案,對於聯繫不上的業主,我們可以行使此權利,但對於聯繫上的業主,一旦出現一定比例的不同意,這需要曠日持久的協商,一旦市民沒有主動參與與合作的意識,藉著某些更新的機會獅子大開口,故意拖延到最後才同意的話,一樣給都更帶來很大的阻礙,很多地區都是因為賠償問題談不攏,而最後無法推動都更.我們主張一定要保障每一個業權人的合法權益,基於市場價格與實際情況,但不可能藉此漫天要價,一旦開了這個先例,澳門的都市更新幾乎無法推動.當然在政府公權力面前,業主是相對的弱勢,我們也建議建立業主上訴機制,根據合理的依據向法院起訴,法院在評估公眾利益、業主利益以及是否合理補償等要素後依法作出判決,各方也應該積極遵守.
社區活化,文化內嵌
重建是澳門都更中的重要一環,但絕不是單獨一環,因為澳門也存在著大量舊區活化的問題,尤其是這幾年在積極推動的“工廈活化”議題.都更委員會一年多來也在主動探討工廈活化,其中防火安全與經營牌照問題最為關鍵,我們在討論時與等交流,發現工業大廈的防火消防標準高過一般住宅樓與商用樓,如果由工業性質轉變為一般商用性質,在防火能力上可以得到保障,相關電梯也符合緊急疏散的要求,因此當工業能夠推行時,商業活動與文創活動都能在此使用.但極有可能出現一種情況也就是樓上化工工業,樓下文創事業並存的情況,如此一來可能存在相互影響與干擾,所以我們建議是否在推動工廈活化時,建議某一大樓以某幾種相關的產業為主體,大家如果能一致,就不會產生彼此干擾的問題,這個在現實中存在很高難度,需要與業權人協商,也要有足夠的吸引力,吸引同質性的專業、產業進駐.
安全考量結束以後,較為麻煩的是經營牌照與使用性質問題.原先此大廈批出時是以工業用地批准的,建築成本較低,一旦改為商業用途,就可能要上億元的溢價金,這令產權人與租戶都難以負荷,所以可以以批准臨時營業準照的方式來試行該模式是否可行,未來等相關行業、產業發展成熟時,可以申請工廈重建,變成真正意義上的專業空間.
澳門的活化不應僅停留在舊區與工廈之中,更要能夠結合澳門中西四百年融合的文化在全區進行活化,加入文化、文創的元素,讓居民與遊客都能深刻的感受到澳門深入市井的城市文化要素,過去再跟很多藝文組織溝通時,他們也希望能夠在各區特色的基礎上融入澳門文化元素,讓澳門這個文化之都能夠名副其實,更能貼近生活.一些不起眼的建築,稍微翻開它的歷史,就有一段或淒美、或驚歎、或歡樂的往事,而這些都可以成為澳門的記憶與遺產,意大利對於古舊建築的保育和活化令人驚奇,能夠在保護建築結構的基礎上,合理融入商業、文化元素,繼而使得建築物在冷冰冰的結構之外,更增加新時代的活力,而避免這些歷史建築都變成“手信店”是當下澳門必須面對的挑戰,因為遊客帶來的高消費市場潛力,使得消費至上的理念深入各區,這對於一座城市的文化而言,並非完全是好事.思考如何利用科技、現代網絡等手段,結合智慧城市的推動,讓老物新生,展現不一樣的都市魅力,是政府與民間都必須積極思考的.
我們理想中澳門能藉助都市更新的全面推動獲得新生,展現新貌,當然全球有很多著名的城市,在都更時結合獨特的城市設計,充滿熱情與活力,而澳門由於先天元素,很多地方難以改變,尤其是大家最為詬病的交通,車輛不斷增加,道路先天如此狹窄,要大規模在現狀的基礎上改善交通,其實很難做到.但是偉大的城市在於前瞻、人性的設計,澳門在接下來的一輪都更中要尤為借鑒,比如如何設計一套優良的排水系統,有效解決水浸的問題；如何實現集體運輸的地下化,釋放出一定的公共空間,也充分改善目前舊區交通混亂,整體澳門道路堵塞的困境.當然這必須要建議在轉移人口,有足夠的土地、住屋讓民眾轉移的基礎上,才能一區一區推動,當然前提一定要有整體的規劃,按步進行,避免零星補丁式的工程方法,如果能做到如此,即使民眾會有短期居住、生活的不便,也能夠予以體諒,最終來改變這座沉悶的城市.澳門,從昔日的漁村到如今的國際旅遊都市,跨度之大大概在幾十年前是難以想象到的,如今我們處在快速發展的列車之上,一個正確的方向決定了這座城市未來數十年的走向,這其中更需要每一個澳門人的主動參與,我城,共建,齊更新！
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