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总结和展望之企业业绩:销售业绩高,前高后低存隐忧

梯队表现:房企上半年整体业绩保持较高增长

2017年上半年,房企销售业绩保持了2016的势头,普遍实现快速增长.从企业公告和销售榜单的数据来看,2017年1-5月销售流量榜TOP50房企业绩总规模达22212.2亿元,同比增长56.6%,创下历史新高.其中多数房企销售业绩增长显著,只有部分房企的业绩相比去年增幅较小或有所下滑.

从不同规模房企分梯队的情况来看:

第一梯队:5家龙头房企整体规模增长显著.截止5月,5家龙头房企业绩总规模达到8640.3亿元,63.1%的增幅在四个梯队的房企中居首.其中碧桂园得益于三四线城市市场的热销,继续保持了高速的规模扩张.碧桂园自一月以来就保持了行业的龙头地位,以155.7%的销售金额同比成为第一、第二梯队中增速最高的房企.同时,万科、恒大的增速也都超过了50%.值得注意的是,1-5月第一梯队的房企业绩均已超千亿,2017年强者超强的局面更为突显.

第二梯队:标杆房企战略布局助力业绩积极增长.在第二梯队中,龙湖、新城、融创、招商蛇口业绩增速均超过了70%.龙湖近年来不断调整布局,聚焦一二线核心城市.在过去几年增速相对平稳的情况下完成积累,自2017年以来销售规模就以惊人的速度不断扩张,1-5月累计销售业绩同比达到150.8%.当前龙湖位列销售业绩榜单第8位,名次与2016年末相比已经上升了5位.融创1-5月销售金额803.1亿元,同比增幅也达92.3%.

第三梯队:多数房企增速超50%,部分房企表现突出.在第三梯队中,中南、泰禾、中梁、阳光城的业绩同比超100%.其中中南置地增长最迅猛,累计销售金额346.6亿元,同比增长162.7%.中南置地从原来的遍地开花到现在的长三角热点聚焦.特别是在南京、上海、南通、常熟等热点城市加大了投入.泰禾今年早期对其商住的快速去化.阳光城去年除了在大本营福建积极拿地之外,还在珠三角、长三角多地开花.合理的布局和快周转策略都助力了这一梯队房企业绩的高增长.

第四梯队:业绩总体保持上升,仅部分房企业绩下滑.这一梯队中,首创、禹洲、中国金茂、合景泰富的业绩同比增幅均超过了50%.而随着房地产市场的分化加剧,龙光、滨江等重点布局一二线的房企业绩受到了一定的压力,业绩增速较低甚至出现了小幅的下滑.

季度分布:房企一季度业绩增长较高,第二季度增速放缓

基于对市场政策的预期,2017年上半年房企加紧推货,市场整体销售规模较去年同期增幅较大.我们选取了有公告单月业绩的26家典型房企 进行分析,这些房企今年第一季度单月业绩总体规模及同比增幅较大,其中二月增速最高达121%,3月单月4061亿元的业绩规模也在前5个月达到最高.

而随着上半年限购、限贷,特别是限价的不断升级,调控对房企供应及销售业绩的影响越来越大.热点城市预售证获取受限、部分开发商违规销售被查处、一二线城市加强商改住“类住宅”整治.布局一二线城市市场的房企受调控影响最大,典型房企第二季度的销售增速相比一季度回落也较为明显.从当前房企遭遇较强市场调控和房企集中上半年供货的角度来看,今年下半年房企的业绩增速将进一步放缓.

业绩目标:典型房企目标完成率普遍较高,部分房企或无法完成

从目标完成率的角度看,上半年房企的目标完成率普遍较高.截止5月,20家典型房企中,已有7家的目标完成率超50%.龙湖得益于上半年业绩的高增长,目标完成率已达68.9%.碧桂园、禹洲2017年的销售目标虽然较2016增幅超过了80%,但截止5月也已完成了超60%.值得注意的是,龙湖、碧桂园、禹洲1-5月的销售业绩已经覆盖了去年全年的业绩目标.

而在上半年一二线城市市场政策的影响下,也有部分房企目标完成率较低.以金茂为例,其在一二线城市高端项目预售证审批被限制之后,销售业绩受到了较大的影响.按照目前的市场节奏,我们预计,今年或有相当一部分企业无法完成全年的销售目标.

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