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城乡规划对土地价值的影响
娄俊启
（葫芦岛市国土资源局,辽宁葫芦岛125001）
摘 要：规划是政府对土地进行管理的法律手段,不同的规划对土地的利用价值有着直接的影响,村庄规划和城镇规划因为土地性质和功能的不同,所体现出的作用也不尽相.因此,城乡规划应当科学合理,才能充分利用土地,体现土地的真实价值.
关键词：城镇；乡村；规划；土地；价值
中图分类号：TU984 文献标识码：A DOI 编号： 10.14025/j.cnki.jlny.2016.06.049
1 城乡规划的具体意义
城乡规划是政府协调城乡空间布局,改善人居环境,促进城乡经济社会全面协调可持续发展的重要手段,城乡规划包括城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划.所有规划的实现最终都落实在土地上,土地是珍贵的自然资源和人类赖以生存的基础,是人类一切活动的载体.不同的规划导致土地具有不同的价值和作用.
乡规划和村庄规划主要是对乡村道路系统、村民住宅、公共设施、市政基础设施、环境卫生、景观环境等建设和改造的计划.乡村道路普遍偏窄,村内小巷狭窄弯曲,比较凌乱,除过境道路外,村内其他道路为质量较差的水泥路或者泥土路,道路附属设施差或者根本没有.村民住宅布局散乱,建筑质量参差不齐,环境脏乱,卫生状况差.在公共设施方面,学校规模小,教学设施比较差,没有幼儿园,大多数没有医疗设施,商业网点混乱.在基础设施方面,排水不成系统,生活污水无处理.在环境卫生方面,生活垃圾缺乏管理,闲置空地和排水明沟垃圾较多,居民家庭多露天或简易厕所,卫生条件差.
通过对乡村制定规划,合理布局村庄发展用地,理顺村内道路交通,改善村庄生活环境,完善基础设施和公共设施建设,因地制宜付诸实施,使乡村土地得到有效利用,节约集约利用土地.通过规划,不但使土地具有经济价值,更体现土地的社会价值和环境价值.在社会价值方面,改善了村民的居住条件和交通条件,乡村社会更加和谐.在环境价值方面,改变了以往脏乱差的局面,村庄面貌更加整洁.
与乡规划和村庄规划不同,城镇规划在体现土地利用的社会价值和环境价值的基础上,更加突出体现土地利用的经济价值.
城镇规划是建设城市和管理城镇的基本依据,在确保城市空间资源的有效配置和土地合理利用的基础上,实现城市经济和社会发展目标.城镇规划分为总体规划和详细规划.详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划.我国城镇国有建设用地实行有偿使用制度,在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分.未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权.可见,控制性详细规划是城镇土地综合开发、土地有偿使用的依据.
2 城乡规划具体措施
土地与城镇规划密不可分.受土地市场供求的影响,地价是不断变化的.就城市内某一宗地而言,决定地价高低的关健因素是区位、功能性质、土地开发的主要技术指标、基础设施状况等因素,而这些因素是城镇规划所确定的,所以城市规划部门在编制总体规划、详细规划等过程中必须对土地经济价值予以统筹考虑,使土地的价值达到合理化、最大化.
以往城镇规划是以土地利用控制为主要内容的规划,多对工程技术合理利用,追求社会、环境效益方面考虑,未能充分重视土地经济效益.随着城市房地产市场的迅速发展,城市规划越来越注重土地资源的经济效益.
为了合理确定城镇国有土地使用,政府定期公布基准地价.在制定基准地价过程中,途径之一便是按土地质量的优劣划分不同的级别,然后确定每一级别的基准地价.而土地级别的划分,其根据就是城镇规划的用地规划内容.例如葫芦岛市在开展城市土地定级工作过程中,其依据之一就是葫芦岛市城市总体规划.
城镇规划应当考虑土地利用的边际效益.土地利用的边际效益递增递减原理对城镇规划有指导作用.当对土地资本投入逐渐增加,土地利用强度逐步提高,土地收益会出现逐渐递增递减的比例关系.当地块的容积率与环境容量协调时,土地投资报酬递,地价同步上升；但当地块容积率提高到一定程度,使土地利用强度超过所在区域环境容量时,就会出现交通拥挤、环境污染、生活环境质量下降等现象,土地投资报酬递减,致使地价下降.
城镇控制性详细规划所确定的用地规模、建筑结构、容积率等各项要求,决定了对土地投入资本的数量,如果城市规划不合理,就会出现两种情况,一种是不能达到土地投资报酬最大化,另一种是土地投资过大而报酬降低的情况,关于如何科学确定土地利用边际效益,很值得深入研究和探讨.
城镇规划应当考虑土地市场的供应关系.土地的高低受土地市场供求关系的影响,不同用途的土地供应的多少,将会影响该用途土地的.同一用途不同档次用地性质,也会影响土地.例如对于商业、住宅、工业用地,如果哪一用途的土地供应的多,在其他条件不变的情况下,土地自然下降,相反就会导致土地上升.同样是住宅用地,高档住宅和普通住宅用地供应比例变化,就会导致土地变化.而各种用途土地供应多少,每种用途内部不同档次具体用途土地供应比例,均是由城镇规划确定的,因此在制定城镇规划时,应当对土地市场进行分析和供求预测,在满足人们日常生产生活对土地需求的同时,也要照顾到土地市场的供求关系,使土地保持平稳和体现政府政策,例如对于高档住宅用地,就应控制供地数量,可以采取高地价,尽量增加普通住宅用地的供应,满足广大普通民众对住房的需求.
作者简介：娄俊启,本科学历,葫芦岛市国土资源局,中级工程师,研究方向：土地评估.
城乡规划论文范文结:
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