物业公司论文范文资料 和物业公司服务不符合要求,业主不缴纳物业费是否有法律责任?相关本科论文范文

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物业公司服务不符合要求,业主不缴纳物业费是否有法律责任?

居住在上海闵行区的居民张先生因欠交1876 元的物业管理费,被物业公司告上了法庭.张先生居住在这个小区已将近十年,对物业服务始终比较满意.自从两年前,业主大会选聘物业公司时更换了一家物业公司之后,烦恼便接踵而来.物业公司收取的物业费标准比原来的公司要高,但是服务远没有原来的周到,不仅小区的保洁服务非常糟糕,绿化带也长年累月无人修剪,同时保安的数量也急剧减少, 甚至小区的公共区域也被物业公司用来对外经营停车场业务,导致小区的居民极为不满.

经过多次沟通和反映,物业公司的服务得到了改善,但是,物业费标准却提高了将近10%.在张先生等几百名业主看来,小区物业费本身就是用来为业主提供服务的,物业的服务水平只能说勉强及格,且还是经过业主多次反映才改善的,再提高物业费用显然不合理.

但由于张先生工作繁忙,无心应对这些琐事,在新一年的物业合同中,也签下了自己的名字.但是,好景不长,物业公司在收到了物业费之后,服务水平又大不如前,小区的居民纷纷以拒绝支付物业费来,物业公司通过上门催收、委托律师发函催收等方式都无法收到欠交的一年多的物业费用.通过与业主的沟通,业主要求在减免的前提下才支付物业费,双方僵持不下,物业服务更是每况愈下,在这样恶性循环的情况下,业主更不肯支付物业费.

最终,物业公司将张先生在内的50 多个业主告上了法庭.

在法庭审理中,张先生和许多业主均对物业公司的服务表达了不满,据张先生介绍,他居住的小区没有保安,外来人员可以随意出入,人防工程也被物业公司出租,业主长期生活在不安全的环境下.除了安全问题,公共设施的维护也有问题,小区公共照明坏了,物业不修理,绿地杂草丛生,小区垃圾没人清理.张先生不同意支付公共照明费、保安费、绿化费、垃圾费.

法院经审理认为,物业公司应按照约定和物业管理法规的规定履行义务,为全体业主提供符合行业标准以及约定标准的服务.庭审中,张先生提供证据证明物业公司提供的物业管理服务不符合约定,物业公司虽予以否认,但未能提交相应证据,所以法院采纳张先生的意见.鉴于物业公司提供的物业服务项目与服务质量和约定标准存在差距,张先生应交纳的物业管理费应依法减收,该院判决张先生补交物业费600余元.

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物业费纠纷一直是热点,由于各种各样的原因,上海的不少楼盘都存在物业费难收的现象,一些小区拖欠物业费的比例达到20%,甚至更高.

致使业主拒交物业费的因素有很多,大致可归为开发建设单位遗留问题、物业收了钱但服务不到位、安防问题、邻里纠纷等4类,其中服务不到位问题又占了大多数.

对业主来说,服务不到位的举证有点难,原因在于,业主一般不会像寻仇者一样记下别人的错误并汇编成册.

一、物业费的支付前提

物业费的支付前提是物业公司提供了服务,物业公司法定义务和约定义务构成了物业公司的服务质量标准,尤其是约定义务,物业服务协议对物业服务标准、内容通常会有明确的约定.如果物业公司违反了法定义务或未按照双方协议履行约定义务,物业服务质量就不可能合格,业主对物业服务不满意,物业管理费的收取就会十分困难.

如住宅小区物业公司将保安、保洁等物业服务项目分包给专业公司,该物业公司为了节省开支,没有对拟委托的保安公司进行严格审查,对保安人员的上岗证、年龄、服装、形象、人员增减、整改期限等也未作出具体要求,其结果发生保洁不到位,安保有漏洞,导致业主拒付物业费.

物业公司提供物业服务时,片面地认为物业服务已达到合同约定的服务要求,且未认真做好计划、记录,由于广大业主对物业服务不满意,拒绝交纳物业费用.物业公司提高物业服务质量,为广大业主提供合格、周到、满意的物业服务,是收取物业服务费用的先决条件.

二、业主拖欠物业费的法律责任

物业公司如果未能提供相应的物业服务,是否业主就能不付物业费呢?答案显然是否定的.虽然张先生列举了物业公司的很多不足之处,但是物业费的缴纳仍然是业主的主要义务,如果仅仅以物业服务不好为由拒付物业费,仍然会面临支付的法律义务甚至支付违约金的窘境.

一旦业主被开发商告上法庭,这类诉讼的事实较难通过举证在法庭上得到证明.本案张先生的物业费得到减免,在一定情况下是物业公司一方对证据没有准备充分,但如果业主没有相关物业服务不到位的证据,则本案中张先生在内的业主全额支付物业费是必然的结果,甚至还应承担相应的逾期付款的违约责任.

三、业主应对的举证方法

民事诉讼讲究谁主张谁举证,面对一般的物业费纠纷,很大程度上是一个举证过程.物业服务没有达到合同约定,物业损害业主利益等行为都可以作为不付物业费或者少付物业费的抗辩,但是这样的抗辩也必须用证据来说话.比如,照片、报警记录等等,都是证据的固定形式.

业主除了尽量运用一般物证手段之外,可以更多地依赖“证人证言”这种目前在我国诉讼中尚未发挥其应有作用的证据形式.而法院在审查证人证言的证明力方面,也应当注意到业主其他证明手段的难度,以平衡双方的举证负担.由于物业费中一般还包括有用以维护小区日常运营的成本费用,因此法院一般不支持完全免除业主的缴费义务.

所以,如果一旦遇到物业服务不符合业主要求,拖欠物业费不是一个明智的举动,反而,要积极搜集证据、固定证据,以作为减付物业费的根本证据,避免败诉的法律后果.

四、业主的抗辩理由

一般来说,业主如果遇到被物业公司起诉要求支付物业费的案件,一定要予以重视,总结起来,抗辩理由有如下几个:

1 . 以《物业管理条例》第六十七条为依据作为抗辩理由.该条规定:“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉.”业主主张据此条规定,业主委员会的督促程序应是物业公司起诉的前置程序,未经业主委员会的督促,物业公司不能直接起诉业主.

2. 物业管理企业没有按照规定或者约定公布其财务收支状况,业主们拒绝交纳物业服务费用,引发争议.

3. 物业公司收费标准无依据,或超过约定的收费标准多收费、滥收费.

4. 业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用.

5. 物业公司提供的服务项目和质量与合同约定标准有明显的差距.如天花板、墙体裂缝,插座不能使用而物业公司不能及时修理,地下室被盗,小区周遭噪音扰民而物业公司不能制止,等等.

6. 物业公司主张的物业管理欠费系前业主所欠,与现业主无关;或者认为自己系通过参与竞拍买了房产,并不承受该物业原所有人所欠的物业费.

7. 原业主委员会的部分成员因已将其拥有的小区物业出售,已不再是业主,故原业主委员会已无权代表小区业主与物业公司签订物业服务( 管理) 合同.

业主的上述理由看似理直气壮,但往往因缺乏充足的事实和法律依据,致使最终多数都没有成为抗拒交纳物业费的合法依据.

五、法院判决支持或部分支持原告诉讼请求的主要理由

在物业公司起诉物业费的案件中,大部分的案件均是原告胜诉或者部分胜诉,那么法院审理这些案件的基本思路是什么呢?归纳起来,有如下几个方面:

1. 物业公司具备物业管理资质,且系依据物业服务合同行使管理权,或虽未订立物业合同,但物业公司提供了物业服务,小区内的绝大多数业主接受服务并交纳了相应的服务费,少数业主接受了服务却拒不交纳服务费,不符合民事权利义务对等原则.

2. 业主因自身原因未居住房屋,如接到入住通知后在规定时间内拒不办理入住( 入伙) 手续,并以未实际居住为由拒交或要求少交物业费用.对此,法院一般不予以支持.

3. 鉴于物业服务(管理)合同中未约定管理费和本体维修基金何时收取,物业公司亦不能举证证明其与业主委员会或个体业主之间有收取费用时间的约定,依法视为履行期限不明确,原告可随时要求被告履行,但需给一定的准备期限.法院对原告诉讼要求被告支付所欠物业管理费和本体维修基金的滞纳金的请求予以驳回.

4. 物业服务( 管理) 合同中虽约定了拖欠管理费等的滞纳金( 或违约金),但原告在计算被告应付的滞纳金(或违约金)上存在计算“复利”(即民间所讲的“利滚利”),对超出约定部分的滞纳金( 或违约金) 请求不予以支持.

5. 物业服务合同约定了物业公司的义务包含对本物业房屋的自用部位进行维护、小修、服务与管理.物业公司所收物业管理费中含小修费.而物业公司在业主多次找其协商修理的情况下,未予及时妥善处理,故对物业公司主张的欠费滞纳金不予以支持.

(摘自上海科学技术文献出版社《家庭维权与司法》 作者:谭芳 施莉珏)

物业公司论文范文结:

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