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房地产投资风险分析
摘 要：房地产业在最近十几年中发展迅猛,成为中国国民经济的重要组成部分.房地产投资也由于它的高报酬性、升值潜力大等优势吸引了众多投资者向房地产开发经营活动中投入大量资金,这不仅支持了房地产业的发展,而且增强了自身的实力.房地产投资指的是“牺牲—了一些现有确定的利益换取预期收益,而这种预期收益难以在时间和总量上准确预测.这些不确定性的因素给房地产投资带来了风险.
关键词：房地产业 房地产投资 风险分析
一、房地产业基本认知
1.中国房地产业的发展历程
1978年党的第十一届三中全会确立了以经济建设为中心的导向,中国开始进入改革开放新的历史时期.20世纪80年代以来,房改和土改同时被推动,中国房地产正式成为了一个产业,房地产进入萌芽阶段.1984年,沿海城市的对外开放,为我国引进了大量先进技术与管理经验,扩大了出口和吸收外汇的能力,促使中国国民经济大踏步进入国际市场.然而,80年代末,以“海南”房地产泡沫破裂为标志,中国房地产发展陷入低潮.20世纪90年代,在理论指引下,中国揭开了新一轮改革的序幕,确立了改革的方向是建立社会主义市场经济体制,这一体系的形成掀起了中国房地产开发的,房地产开始进人商业化.在这一时期,住房商品化开始出现,住宅建设成为新的经济增长点和消费点.2001年,中国正式成为WTO成员以及北京申奥成功为房地产业获得更加广阔的发展空间,至此,投资狂潮开始出现,房价持续上涨,为了稳定房地产市场,政府开始全面宏观调控.在国家统一政策的指导和社会主义市场经济体制体系下,房地产市场体系的不断完善,促进了房地产市场的健康发展,使房地产业的发展与社会经济和城市建设的发展相适应.
2.中国房地产业发展现状
随着市场经济的进一步深化,中国的房地产业步人到新的快速发展阶段.但与此同时,房地产业的发展也积累了一些新的问题,如房地产市场体系的不完善、房地产土地市场的垄断、房地产市场房屋供给与需求的不平衡、住房保障体系不发达、房地产经营企业竞争的不公平、房地产交易过程引发的纠纷等问题.因此,我们在繁荣房地产经济、发挥中国房地产业的潜在优势的同时,还需要抓好房地产市场的管理,构建与我国发展阶段,与中高低各个阶层收入人群相得益彰的住房制度体系,努力做到房地产市场“活而有序”.
二、房地产投资风险分析
房地产投资具有投资金额高、回收周期长、流动性差、审批环节多、投资环境的不可控、市场竞争不充分等精点,使得房地产投资风险加大.房地产投资风险是指房地产投资的损失,包括投资资本的损失和预期收益的损失.
1.从房地产开发投资角度划分
(1)政策风险：房地产投资受多种政策的制约如土地政策、货币政策、城市规划条例、税赋规定等,并且房地产投资对政策的敏感性强,政策的变动很大程度上影响了投资收益水平；此外房地产与社会经济发展紧密相连,为确保房地产市场的秩序,国家会对房地产进行调控、政府也负有监管的责任,很大程度上政府的管控限制了房地产的开发.
(2)市场供求风险：市场供求关系的不确定性必然导致房地产波动.供大于求,导致回收缓慢,房屋使用效益及投资效益低下；供不应求,又会引起的不合理增长,进而在一定程度上推动物价的上涨,造成国民经济的混乱.如果不能准确判断房地产市场供求关系的客观规律,房地产投资者将面临房地产积压或空缺的严峻形势.
(3)金融风险：一,卜工程项目能够成功建设的重要因素是项目资金是否落实到位,房地产开发从规划设计、土地征收、房屋建造、经营销售等各个环节都离不开资金的支持.因此,制定科学合理的资金筹集方案关系着项目的成败,如何将资金优化配置到房地产、流通和消费各环节使企业价值最大化足投资者考虑的关键.在房地产投资过程中,资金就是一个难以逆转的过程.如果资金运用不当、过度的债务融资导致资金结构的失衡、债务期限结构的不合理导致债务到期日的过度集中等,将会直接影响到资金的正常运行.
(4)经营风险：房地产的经营管理是一个复杂的过程,在这个过程中,决策和规划方案制定的合理性是房地产项目成功实施的保障.如工程承包模式和监理组织模式的选择、房地产分销渠道策略、市场定价策略、房地产营销策略等方面存在的风险.
2.从房地产投资开发周期角度划分
(1)投资开发前期的风险：在房地产项目开发建设前,必然要对其内部投资方案、选址布局、资金结构进行分析研究以明确自身优势劣势,同时也要对外部市场环境进行调查研究,以了解所面临的机会和威胁.如果在投资开发前期市场预测错误、项目评估分析偏差大都会影响到市场的把握能力导致项目开发的失败.
(2)开发建设期间的风险：在房地产开发建设过程中,项目组织协调、成本控制、进度控制、质量控制和合同管理将是项目开发建设的主要任务.在开发建设期间承包商对项目的控制与管理的能力和抵抗通货膨胀的能力决定着房地产项目能否按时、按质、按量、节约、安全地完成项目的建设.
(3)经营阶段风险：房地产在经营阶段的风险主要包括投资风险和房地产营销风险,如投资计划、资金配置计划安排不当都将给投资者带来巨大风险；营销环节所要处理的社会关系复杂且任何一个环节都缺一不可,如果营销决策失误、经营理念错误、营销策略把握不当都将影响到营销活动的开展.
(4)管理阶段的风险：在物业管理阶段中也会存在潜在的风险,如管理费征收风险、物业前期介入风险、物业服务效率低下、业主与租户关系协调不当、业主人住后在安全、卫生管理方面存在的风险等.
三、结语
中国房地产业的发展是社会主义市场经济的产物,经过30多年的发展,房地产投资正处在从不成熟走向成熟的过程之中.正视房地产投资发展过程中所面临的问题,及时预控、回避、转移风险,做到趋利避害、扬长避短,最终达到保护投资者资金安全的目的.
房地产投资论文范文结:
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