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株洲市房地产供给侧结构性改革下去库存

傅贻忙,罗小玲

（湖南铁道职业技术学院,湖南株洲412001）

［摘要］从全国来看,一、二线城市的库存压力正在逐渐减轻,三、四线城市去库存的任务仍然艰巨.而从单个城市来看,株洲市同样也存在结构性的库存问题.因此,株洲市在去库存的背景下进行供给侧改革是十分有必要的.文章以全国房地产去库存为背景,对株洲市改革开放以来房地产发展进行调查分析,探讨株洲市房地产供给侧改革下去库存的重点和难点,提出株洲市房地产供给侧改革下去库存的对策.

［关键词］房地产；供给侧结构性改革；去库存；对策；株洲市

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2016.51.146

1株洲市房地产供给侧结构性改革下去库存的调查分析

1.1房地产开发增速降低,部分城区投资负增长

2016年上半年,株洲市完成房地产投资113.98亿元,总量居全省第二位；同比增长6.4%,但低于全省平均水平1.4个百分点,在全省各市、州排第七位.全市6个县、市、区为负增长,分别是石峰区(-45.8%)、炎陵县(-32.3%)、芦淞区(-19.3%)、株洲县(-11.5%)、天元区(-9.2%)、茶陵县(-9.2%).

1.2商品房销售面积增速较大,商品房销售结构差异化

2016年上半年,株洲市商品房销售面积208.1万平方米,总量居全省第二位,同比增长29.3%,增速居全省各市州第七位.其中住宅销售面积为258.5万平方米,同比增长29.9%,其中提高幅度较大的有荷塘区(43.2%)、芦淞区(10.5%)、炎陵区(10.5%).全市住宅销售面积258.5万平方米,同比增长29.9%,占全市商品房销售面积的83.9%.从户型结构上来看,90~144平方米住宅销售增速回落较快,同比增长26.6%,占住宅销售面积的70.6%；90平方米以下住宅销售增速提升幅度较大,同比增长74.1%；144平方米以上住宅销售同比增长18.8%.

1.3新开工、竣工面积快速增长,施工面积增速放缓

2016年上半年,株洲市房屋新开工面积为396.3万平方米,同比增长63.7%.其中,住宅264.1万平方米,同比增长40.3%.全市房屋竣工面积为179.1万平方米,同比增长87.9%.其中,住宅竣工面积120万平方米,同比增长64.3%.房屋施工面积为2804.5万平方米,同比增长13.9%.其中,住宅施工面积1996.4万平方米,同比增长11.7%.

2株洲市房地产供给侧改革下去库存的重点

2.1以先进制造业为契机,刺激本地购房需求

株洲是新中国成立后首批重点建设的八个工业城市之一,是中国老工业基地,被誉为“中国电力机车之都”.株洲以创建全国文明城市、中部崛起战略、老工业基地振兴等为契机,搞好株洲居住环境,提升住宅的质量,刺激本地购房需求.2016年株洲工业仍面临着需求不足,产能过剩,资源环境约束增强等诸多挑战,工业经济仍要将努力保持稳定增长作为重要任务,加大创新力度,加快结构调整,推动株洲市的房地产去库存.

2.2以产业政策引导为依托,稳定房地产市场信心

加快推进株洲市以资源节约型和环境友好型社会建设为重点的综合配套改革,构建高端化、两型化现代产业新体系.重点发展两型产业,改造提升传统产业,优先发展优势产业,加速发展现代服务业.致力于构建高端化、两型化的现代产业新体系的新思路,提升经济发展质量,增强市民的购房能力,大力缓解株洲的房地产去库存压力.

2.3以人口结构变迁为突破,缓解去库存市场压力

随着株洲市经济的发展,株洲市人口也随之增长.2015年,株洲市常住人口达到400.05万人,“十二五”期间,全市常住人口从2011年的388.08万人增加到2015年的400.05万人,年均增加2.87万人,年均增长7.3‰.人口老龄化直接影响住房刚性需求的变化,“人口红利”的下降,削弱了住房需求的经济基础.人们整个生命周期中的不同年龄阶段,其消费和资产选择行为会表现为极大的不同,中青年时期拥有对住房的刚性需求,是购房主要力量.人口年龄结构的改变会影响到整个社会的收入和负债水平,当中青年比率上升时劳动力的增长将提高整个社会的收入水平.

2.4以提高城镇化水平为推手,促进住房消费步伐

株洲市的人口城镇化发展迅速,2015年,株洲市常住人口达到400.05万人,人口城镇化率为62.1%.株洲市建成区土地面积从2006年的85.6平方千米扩充到2014年135.25平方千米,土地城镇化发展迅速.新市民潜在住房需求巨大.株洲市应该以人口城镇化为动能,加快房地产去库存步伐,让进城务工人员成为长期稳定的住房消费群体.将去库存工作与完善住房保障体系、推动常住人口市民化、推进新型城镇化、促进房地产行业转型升级结合起来.近年来株洲市经济发展与土地财政之间的“路径依赖”现象加剧,土地供应量大幅增加.

2.5以供给侧制度创新为重点,预防行业销售风险

随着株洲市社会结构和城市发展阶段的变化,房地产供给侧结构性改革的制度创新将是未来一项重要的任务.长期来看,房地产要构筑创新驱动增长模式,通过发挥创新对拉动发展的乘数效应,创造良好环境,实施“互联网+”行动计划.株洲市房地产供给侧结构性改革应以创新为核心的新的经济发展模式为主导,做到房地产经济总量与质量的双重增长.

3株洲市房地产供给侧改革下去库存的难点

3.1房地产的产业关联范围广,供给侧改革应注意经济平稳性

作为三线城市的株洲市有着巨大的房地产需求潜力,但是受到多重因素的制约,这种潜力目前难以实现,受制于株洲市内在的经济增长、产业升级、居民收入和城镇就业等有效需求因素.株洲市的房地产市场有效供给和有效需求之间难以匹配形成均衡.去库存、去杠杆和降成本等供给侧结构性改革具有表观效应.因此,在株洲市进行房地产供给侧结构性改革的同时,应该继续发挥需求侧的有效管理,确保株洲市房地产市场的健康发展.

3.2房地产供给结构性过剩,实际是市场需求“供给失灵”

房地产供给侧结构性改革是适应和引领经济新常态的必然要求.现阶段,以房地产结构性产能过剩为特征的“供给失灵”是经济新常态的典型特征.“十二五”以来,株洲市房地产经济增速显著下降,表面上的原因是“需求不足”,实际上是供给结构与市场需求脱节造成的“供给失灵”.一是产品结构层面：改善型房地产、高端房地产供给不足,低端房地产过剩；绿色房地产、智慧房地产发展缓慢,房地产的科技含量低；二是区域结构层面：房地产供给与需求的空间结构失衡,房地产空间规划不合理,城市公共交通不能满足居民的需求.

3.3相对房价增长,城镇居民收入增长速度过低

城镇居民收入增加是房地产市场持续发展的基本条件,改革开放以来,株洲市城镇居民的人均可支配收入有了很大的提升,2005年株洲市城镇居民的人均可支配收入为11230元,增长到2015年的33977元,是2005年的3.02倍.株洲市商品房销售从2005年的1458元每平方米,增长到2015年的4378元每平方米,是2005年的3.00倍.数据显示,相对株洲市商品房的上涨幅度,城镇居民收入增长的速度过低,导致株洲市房地产供给侧结构性改革下去库存的动力不足.

3.4绿色、高品质的房地产紧缺

房地产供给侧结构性改革就是要提高房地产的有效供给,提升房地产的高品质供给.高端客户依然是绿色、高品质房地产的主要消费主体,另外改善性需求、知识分子、外资客户对绿色、高品质房地产的需求比较大.株洲市绿色、高品质房地产正处于初级发展阶段,面临着绿色、高品质房地产产业链不完善、既有房地产绿色、高品质改造挑战大和绿色、高品质房地产政策不够优化等问题.

4株洲市房地产供给侧改革下去库存的对策

(1)统筹区域城乡发展,实施区域分层调控政策.城乡房地产业应加强配套设施建设,使得人口、资源等要素不至于过度集中到中心城市.改善整个房地产市场的供应结构体系和消费结构体系.实施区域分层调控政策,按区域经济发展水平、家庭收入结构和人口结构的差别进行房消费政策引导.通过房地产结构的主动转型使住房消费结构趋向合理化和高级化.

(2)增加小户型住房供应,实行差异化住房消费.通过加快棚户区改造、发展公共租赁住房、增加经济适用房和廉租房的供应.把一些存量房转为公租房和安置房.对居住特别困难的低保家庭,给予住房救助.完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,因城施策化解房地产库存.建立租购并举的住房制度,把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围,满足居民的刚性住房需求.

(3)支持居民改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展.继续做好住房金融服务工作,满足居民家庭改善性住房需求,加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度.对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策.地方政府应因地制定调整普通住房标准,从而从房贷与税收方面支持改善性住房需求.从长期来看,还应逐步减少对二次或三次改善需求的打压.另外,鉴于居民住房条件不断改善,未来应考虑放宽普通住房的标准,比如将单套面积将当前140平方米扩大至160平方米左右.

参考文献:

［1］邓磊,杜爽.我国供给侧结构性改革：新动力与新挑战［J］.理论与实践,2016(1).

［2］冯志峰.供给侧结构性改革的理论逻辑与实践路径［J］.经济问题,2016(2).

［3］黄洁辉.株洲市房地产发展状况及对策研究［D］.株洲：湖南工业大学,2009.

［基金项目］2016年湖南铁道职业技术学院立项课题“株洲市房地产供给侧改革与去库存的重点、难点及其对策”(项目编号：K201620)阶段性研究成果.

［作者简介］傅贻忙(1982—）,男,湖南汝城人,硕士,讲师,湖南铁道职业技术学院.研究方向：城市经济学,房地产经济学；罗小玲(1982—）,女,湖南汝城人,硕士,讲师,湖南铁道职业技术学院.研究方向：新型城镇化.

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