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换房囧途
□ 《民生周刊》记者 郭梁
将近四个月的卖房、买房过程, 对刘悦（化名）来说是人生从未有过的经历,煎熬、希望、忐忑、无奈、愤怒、怨天尤人、解脱……回顾四个月来的种种,刘悦说,就如同坐上了过山车.
飙升的房价
回过头想一想,刘悦跟大多数在北京生活的人一样,都后悔为什么早些年不买个大点的房子,不多买一两套房子.2006年,刘悦本有机会换一个同小区73平方米的两居室,总价也不过50万元,但缺乏远虑的他却放弃了那次机会.
2016年初,刘悦所在的小区房价已经攀升到了42000元/平方米,当时已经决心换一套两居室的刘悦,却被这高企的房价吓退了,认为后面还有可能降一降.
2016年11月,当刘悦再次问起其所在的东三环劲松地区房价时,却得知已经飙升到了6万元/平方米.这下刘悦再也沉不住气了,跟妻子简单商议后决定,立即卖掉自己那套45平方米的一居室,接下来抓紧买个小两居.
这个破釜沉舟的计划进行得还算顺利,12月4日,刘悦以每平方米62600元的卖掉了自己的一居室,总价为285万元.12月8日,他又以总价405万元签下了同小区的一套68平方米的两居室.刘悦和妻子的计划是,将卖掉一居室的285万元全部用来交首付,再申请公积金贷款12 0万元,这样在确保经济压力不大的情况下,实现自己的住房改善.
事情到这里,进展得已经算是相当顺利,刘悦自己也觉得一下子轻松了.虽然从改善住房的投入上,从2006年时候的20万元,到2016年上半年的100万元,再到如今的120万元.相比于终于如愿以偿签下了自己心仪的房子来说,房价之差刘悦也觉得没什么了.
接下来的日子,刘悦甚至还颇为得意,因为他为自己的“远见卓识”沾沾自喜.签下购房合同之后的一个月,同小区房价上涨了3000元/平方米；第二个月又上涨了40 0 0 元/平方米,到第三个月,也就是进入到2017年3月,房价突然飙升,短短一周之内,刘悦所购住房的小区,每平米的房价蹿升5000元,单价达到了72000元/平方米.
本该更得意的刘悦, 在这时候乐不起来了,因为他发现这一次房价的飙升,给他带来了无尽的风险,还有接下来的跌宕起伏.
悬在半空
回忆起之前半个月的感受,刘悦说：“就是那种悬在半空的感觉.之前属于自己的一居室已经过户,没有反悔的可能,可自己要买的房子因为迟迟凑不够首付,也没法过户,这一段时间我的心始终是悬着的.”
前文提到,刘悦已与他人签订了一份68平方米两居室的购房合同,在2017年1月和2月两个月的时间里,分别走完了网签、评估、银行申请贷款、缴税等环节,如今已经到了凑够首付款285万元即可完成过户的节骨眼儿上.
3月初的北京已经有了春天的色彩.刘悦却无心欣赏那美丽的春景,因为卖房的尾款,也就是买方申请的1 7 0万元贷款迟迟未到,眼看自己买房合同规定的12 0天期限（从合同签订之日起的1 2 0内要完成过户）仅剩一个月,刘悦心急如焚.
按中介的说法,正常情况下,商业贷款会在房屋过户后10～15个工作日发放贷款,快的甚至四五天就放出来了.可刘悦卖出的那套房子,1月17日就过了户,一个半月过去了,银行贷款还是迟迟不见踪影.
于是,从3月4日开始,刘悦天天给中介打电话,让对方找银行沟通,看看能不能把这笔贷款催下来.
结果并不好,银行的答复是,春节之后,受年初放贷收紧以及国家相关调控政策双重影响,银行的放贷速度和流量都大幅缩水.最后,中介小哥还是让刘悦耐心等待,说3月里怎么也能放款了.
可刘悦是真耐心不下来,眼看着自己买房的小区房价已经涨了12 0 0 0 元/平方米,自己买的68平方米两居室,其价值已经从当初签购房合同时的405万元升到了490万元.85万元的差价,实际上已经达到了让房主违约的临界点.“按照购房合同,如果一方违约,将要付给另外一方20%的违约金,算一下405万的房价,违约金是81万,加上之前已经付了的中介费、税费,也就是90万左右.这时候,实际上已经有了房主违约的风险了.”刘悦说.
3月14日,是刘悦39岁的生日.这一天,刘悦和中介小哥约好去承接他所卖房屋贷款的某商业银行支行,找贷款经理面谈. “我也没法给你做保证,但我觉得问题不大,这两天我给你回信.”贷款经理给了一个让刘悦满意的答复.
两天后, 贷款经理通过中介小哥给刘悦回了话：下周二三可能会放一批款出来,再等等.
横生变故
3月20日,周一.刘悦忍不住给贷款经理打电话.“明后天会放一批款,你的这笔已经排在最前面了.”银行贷款经理的话,让刘悦稍稍放心.
转过一天的早晨,刘悦调休在家,刚刚打开电脑准备处理一下工作上的事,手机响了.中介小哥：“刘哥,银行那边刚给我消息,咱们那笔款放不出来了,你看怎么办？”“为什么？”“说是这批款项资金成本比较高,要先紧着房贷利息9折或者9.5折以及以上的先放,贷款经理说这是北京分行下达的内部规定.”（刘悦卖房以及买房人向银行申请贷款是在2016年12月,那时该银行给出的房贷利率是在基准利率上打8.5折,这在当时是普遍行情.而进入到2017年,随着年初银行放贷的收紧,以及国家相关政策的调控,该银行也随之将房贷利率调整到基准利率的9折及以上.）
半个多月的煎熬, 却等来了这样一个结果,刘悦难以接受,他决定去受理银行的北京分行总部讨个说法.
“ 我也不知道怎么回事, 在咱们之前的单子基本上都已经放款了,（利率）打九折的肯定都是在咱们之后（过户）的,这银行还讲不讲先来后到了？”见到刘悦,中介小哥一脸着急和愤愤不平.刘悦没说话,叫中介小哥上车,两人直奔某商业银行的北京分行总部.
回忆当时的情况,刘悦说：“我当时的想法就是一定要跟分行要个说法.银行是企业,要遵循市场规律,这我能理解,但凡事总得有个先来后到吧？那么大的一个银行,总该讲诚信吧？银行这么做成了什么,见利忘义？唯利是图？”
还没有到该银行的北京分行总部,中介小哥接到了支行贷款经理的电话,说如今还有一个办法：让贷款人（也就是买下刘悦房子的客户）同意将当时谈妥的利率8.5折调高至9折或9.1折.中介小哥说,这只能由贷款经理自己去跟贷款人交涉.
几分钟后,贷款经理电话过来,说贷款人已经同意把贷款利率调高到基准利率的9折,放款应该没什么问题了.“当时我很吃惊,因为换位思考的话,我是不会同意这个方案的,我算过,对方贷款170万30年,从8.5折提到9折,总还款就要多出来近9万元.”刘悦说.而一小时之后的结果,印证了刘悦的话,贷款人反悔了,贷款经理“曲线救国”的方案也终于落空.“我能不能把银行的这种行为理解为趁火打劫？虽然贷款经理的本意不是这样,但他提出来的办法如果最终实现,那不就是如此吗？”刘悦说.
继续回到前往分行总部讨说法的行动中,刘悦还是没有如愿,因为分行总部办公并不对外,刘悦被高档的电子门挡住了脚步,而通过支行贷款经理的沟通得知,分行总部的相关负责人也并没有接待刘悦的意思.
刘悦有些心灰意冷,站在高楼林立、威严而肃静的金融街,在那一刻,刘悦觉得自己渺小得甚至不如蝼蚁.
朋友的一个电话给刘悦带来了一丝生机,朋友让他再去支行找贷款经理面谈,再想想有什么办法,毕竟对方是行内人,也许可以另辟蹊径.
守得云开见月明
一小时后,刘悦站在了承接贷款申请的某支行楼下,并如愿见到了贷款经理.贷款经理跟刘悦说,要不这样,再联系他们主管试试.而这一试,刘悦迎来了转机.
电话里, 刘悦几乎要声泪俱下地把自己的情况再跟主管叙述了一遍,“我跟支行的主管说,这笔钱真的就是我的救命钱了,眼看我还有十几天的时间就要违约了,一旦违约,不仅要买的房子买不了,还要支付违约金,里外就是100多万的损失.”刘悦对这位主管说,他已经做好了第二手准备,也就是向一些中介机构的金融公司去做短期借贷来垫资,也就是人们常说的“首付贷”,而由这些金融公司垫资,月息就高达2%.刘悦对这位主管说,他更担心的是,银行到现在也没有对放款时间有一个准确的预期,那背负的“首付贷”就变成了真正的“”,会成为压在他身上的大山.
刘悦的这番话并没有夸张,在如今房价处于制高点且北京控制房价的“3·1 7”新政出台后,如果当下这笔交易违约后再买房,不仅付完违约金损失近90万元,还要付出比原先多出近百万元的房价.
这位支行主管最后承诺刘悦, 次日上午亲自到分行总部找放贷部门的高管做最后的努力.
走出银行大门的一刻,刘悦欲哭无泪.连续多日的煎熬、等待、奔波,刘悦病倒了,重感冒.同事们说他这是“急火攻心”“心力交瘁”,刘悦知道,他这真的是急出来的.第二天, 3 月2 2 日1 1 点半, 贷款经理回信：“下午能放款.” 半个多月的苦苦等待,终于“守得云开见月明”,可刘悦却没有一点兴奋的意思,他说,没有收到这笔款的时候,就都还是空话.
下午2点半,银行短信通知发到了刘悦的手机上,“人民币贷款发放1700000”,刘悦终于长出了一口气.这天傍晚,刘悦和妻子没有急着回家陪女儿,而是用一顿稍稍高档的晚餐小小庆祝了一下.
后面的事情很顺利,一周之后,刘悦要买的房子终于完成了过户手续,当看到新房本写上自己的名字,刘悦心里的石头终于落了地.而他也是幸运地搭上了“3·17”新政执行前的末班车.
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