房地产企业类有关本科论文开题报告范文 与房地产企业债务融资来源结构优化类本科论文开题报告范文

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房地产企业债务融资来源结构优化

房地产企业债务融资来源结构优化

郑慧开1,谢

赤1, 2

(1. 湖南大学

工商管理学院,湖南

长沙

410082;2. 湖南大学

金融与投资管理研究中心,湖南

长沙

410082)

摘 要:文章从融资效率的角度出发,理论分析房地产企业债务融资不同来源的融资成本、融资风险和资金到位率;然后采用模糊层次分析法对房地产企业债务融资不同来源的相对重要性进行评价,结果显示其相对重要程度依次为房地产预售、银行借款、施工方垫资和债券融资;最后利用目标规划模型得到"万科地产"的最优债务融资来源结构,发现其房地产预售融资实际比例显著高于最优比例,债券融资实际比例则显著低于最优比例.研究结果表明,房地产企业应优化债务融资来源结构,以降低融资成本和融资风险.

关键词:房地产企业;债务融资;来源结构;融资效率;结构优化

中图分类号:F830.91   文献标识码:A    文章编号:1002-3240(2016)03-0061-05

一、引言

房地产业作为资金密集型行业,具有需求资金多、投资周期长、经营风险大等特点,充足的资金来源是维持其正常运转的重要保障.2010年以来,银行信贷政策紧缩、房屋限购等一系列调控政策的实施严重影响了房地产企业的资金回笼,使其资金短缺问题凸显,融资成本增加,也给整个产业带来巨大的流动性风险.约占房地产企业资金来源70%的债务融资成为业界关注的焦点.一方面,债务融资来源结构会对企业的财务成本、资金流动性以及经营风险等产生作用,进而影响企业的财务状况和生产运营;另一方面,保持合理的债务融资来源结构能够有效发挥企业的财务杠杆效应、税盾效应和信息传递效应,从而起到加强公司治理、传递公司信息以及提高企业价值的效果.为了保持房地产业的稳定发展,提高房地产企业的债务融资效率,对其债务融资来源状况展开实证分析,实现结构优化无疑是十分重要的.

  二、理论分析

  (一) 房地产企业债务融资来源及其方式

  企业债务融资来源主要包括银行借款、商业信用以及债券融资三大途径.由于房地产企业其行业的特殊性,上述商业信用中的房地产预售和施工方垫资两种重要的债务融资来源.因此,本文将房地产企业债务融资来源分为银行借款、房地产预售、施工方垫资以及债券融资四种方式.

  房地产企业的债务融资来源结构主要体现在资产负债表的负债项目中,银行借款用S1表示,表达形式为短期借款和长期借款;房地产预售用S2表示,表达形式为预收账款;施工方垫资用S3表示,表达形式为应付账款和应付票据;债券融资用S4表示,表达形式为应付债券.

  (二) 债务融资效率内涵和评价

  

  三、研究方法设计

  本文首先采用模糊层次分析法定量评价房地产企业不同债务融资来源的重要程度,然后基于融资效率最大化的视角,以债务融资成本最小为目标来确定房地产企业的最优债务融资来源结构.

  (一) 模糊层次分析法

  1. 构建递阶层次结构.通常,可以将递阶层次结构分为目标层、准则层和方案层三个层次.(1) 目标层即为决策目标,本文中的决策目标为选择最优融资方案;(2) 准则层为决策时需考虑的因素或决策准则,本文以融资效率作为评价指标,选取融资成本、融资风险和资金到位率等三个元素为决策准则;(3) 方案层为决策时的备选方案.根据房地产企业不同债务融资来源,本文中方案层包括银行借款、房地产预售、施工方垫资以及债券融资等四个元素.

  2. 构建模糊一致判断矩阵.根据财务指标等客观现实定量测度模型中每一层次元素的相对重要性,并利用数学方法赋予权重,形成模糊判断矩阵.融资成本、融资风险、资金到位率三个准则层元素间的相对重要性,以及各准则下银行借款、房地产预售、施工方垫资、债券融资四个元素间的相对重要性程度由专家根据房地产企业的财务数据和管理经验进行确定.

  本文具体采用如下相对重要性程度判断准则:如果一个元素与另一个元素相差的比例小于等于10%,则相对重要性为0.5;如果一个元素与另一个元素相差的比例大于10%小于等于30%,则相对重要性为0.6;如果一个元素与另一个元素相差的比例大于30%小于等于50%,则相对重要性为0.7;如果一个元素与另一个元素相差的比例大于50%小于等于70%,则相对重要性为0.8;如果一个元素与另一个元素相差的比例大于70%,则相对重要性为0.9.模糊判断矩阵的一致性反映了人们思维判断的一致性,因此它是至关重要的.然而,在实际操作过程中,问题的复杂性和人们认识的片面性往往使得构造出的判断矩阵不具有一致性,从而需要对其进行调整,构建模糊一致判断矩阵.对模糊判断矩阵(Bij)3×3按行求和见式(9),数学变换见式(10):

  四、实证研究

  (一) 样本选取与数据来源

  本文以沪深证券市场房地产上市公司为研究对象,为消除A、B和H股市场影响的差异性,在样本中剔除发行了B股或H股的公司.样本的筛选遵循以下标准:财务状况异常的房地产上市公司债务融资面临极大约束,因此剔除PT、ST及*ST公司;为了保证研究的稳定性和可比性,只考虑发展相对成熟至少可以获得6年财务数据的公司;剔除未进行债务融资的公司;房地产行业属于资金密集型行业,2008年金融危机的爆发严重影响了该行业的融资渠道,该年的数据可能会造成研究结论偏差,因此选取2009年以后的数据作为样本.于是,本文最终选择28家房地产上市公司2009年至2013年的相关数据作为实证样本.

  样本数据来自国泰安数据库(http://www. gtarsc.com)和搜房网.

  (二) 描述性统计

  根据模糊判断矩阵相对重要性评分准则,可以对银行借款、房地产预售、施工方垫资和债券融资四种债务融资来源的相对重要性进行判断,并计算出28家房地产企业的债务融资来源相对重要性权重,如表1.

  由表可知,本文样本28家房地产企业四种不同债务融资来源的相对重要性程度差异较小,均处在0.23至0.28之间.根据模糊层次分析结果,82.14%的企业的房地产预售相对重要性程度高于其它三种来源,主要是因为房地产预售的融资风险为0,且它的资金到位率较高;虽然银行借款的资金成本低,资金到位率高,但是它的融资风险较大,融资风险占总目标的权重大,因而其相对重要性程度居中,银行借款相对重要性程度占第二和第三的企业占比分别为35.71%和28.57%;政府目前对房地产企业在开发过程中利用施工方垫资的做法管控严格,严重影响了它的资金到位率,因此其相对重要性程度也不太高,施工方垫资相对重要性程度为第二和第三的企业占比分别为28.57%和50.00%;由于企业发行债券门槛较高,它的资金到位率相对较低,且发行成本高,因此其相对重要性程度整体表现偏低,53.57%的企业的债券融资相对重要性程度处于最低.

  不同房地产企业债务融资来源的融资成本、融资风险和资金到位率不尽相同,因此四种债务融资来源在不同房地产企业间相对重要性程度也存在较大区别.例如,万科地产(000002)品牌效应强,销售量大,预售资金到位率高,而巨额的银行借款使得它的利息支付率高,融资风险大,因此万科地产的房地产预售相对重要性程度显著高于银行借款.大港股份(002077)的房地产开发建设起步较晚,预售资金成本率高且到位率低,其债务资金来源主要依赖银行借款,因此大港股份银行借款的相对重要性程度要高于其它融资来源.

  (三) 最优债务融资来源结构

  为了优化房地产公司债务融资来源结构,提高债务融资效率,本文以融资效率最大化为目标,在设定债务融资风险一定的条件下,构造融资成本最小化目标规划模型,通过求解该模型获得债务融资来源的最优结构.下面以万科地产(000002)为例进行实证分析.万科地产2009年至2013年平均年债务融资总额为176.309亿元,息税前利润为16.345亿元,其债务融资来源的资金成本率、融资风险和资金到位率具体情况因篇幅原因可向作者索取.将上述数据代入目标规划模型(15)和(16),并根据万科地产债务融资来源的相对重要性程度增加约束条件:w2>w4>w3>w1,运用Matlab 7.0进行求解,照此计算出万科地产最优债务融资结构.

  由计算结果可知,万科地产银行借款、房地产预售、施工方垫资和债券融资的最优结构为(0.211, 0.304, 0.233, 0.252).这一最优债务融资来源结构在满足融资总成本最小化目标的同时,也很好的控制了融资风险,使得万科地产的债务利息支付得到保障.对其债务融资来源最优结构和实际结构进行比较可以发现,万科地产的银行借款和施工方垫资比例相对比较合理,但是过度依赖房地产预售资金(实际比例高达0.572).这一问题值得重视:一方面,房地产预售受市场影响大,当房地产市场低迷时,企业将无法保证通过预售获得稳定的资金来源,容易造成资金链的断裂;另一方面,万科地产房地产预售资金成本率最高,预售比例过大使得债务融资成本增加.因此,万科地产应减小房地产预售款的比例,从而降低企业资金的流动性风险.同时应该注意的是,万科地产实际债券融资比例仅为0.035,而其最优值为0.252.就万科地产的公司规模和财务状况来看,它完全符合债券发行条件,而且它的债券融资的资金成本率最低,因此可以适当增加债券融资比例,从而降低融资成本.

  五、结论

  本文从融资效率的角度出发,对沪深证券市场A股房地产上市公司主务融资来源的资金成本率、融资风险和资金到位率进行分析,以此为基础判断不同债务融资来源的相对重要性程度,进而构建融资效率最大化目标规划模型,并以万科地产为例计算其债务融资来源的最优结构.研究得到如下结论:

  (1) 房地产企业过度依赖银行借款,施工方垫资和债券融资使用较少,债务融资来源流于单一.虽然相对于其它三种债务融资来源,银行借款资金成本率最低,但是银行借款比例过大也增加了融资风险.因此,房地产企业应拓宽债务融资渠道,降低银行借款比例.

  (2) 就债务融资来源相对重要性程度而言,由于房地产预售的融资风险低,资金到位率较高,所以房地产预售的相对重要性程度整体表现为最高.与之相应,银行借款与施工方垫资的相对重要性程度居中,债券融资的相对重要性程度最低.

  (3) 通过比较万科地产债务融资的最优结构与实际结构,发现其房地产预售融资比例明显偏高,而债券融资比例偏低,银行借款和施工方垫资比例相对合理.所以,万科地产应适当降低房地产预售融资比例,提高债券融资比例,从而优化债务融资来源结构以降低融资成本和融资风险.

参考文献

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房地产企业论文范文结:

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