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众筹筑屋规划方案设计
摘 要：随着我国房地产市场的不断发展,其中众筹筑屋就是一种新型模式.如何运用合适模型对房地产的成本与收益,容积率和增值税形成,演化机理及参筹者的满意度等已成为摆在我们面前的问题.
针对问题一：根据房型面积、建房套数、开发成本、售价.可以确定所有房型的总开发成本和总售价,利用算法求出方案I的成本与收益,容积率和增值税等数据.
针对问题二：我们建立模型用网民对不同房型的满意比例乘以最高套数得出不同房型的最初套数；又根据容积率的上限,不同房型的投资与收益对最初得到的套数在Lingo程序中进行微调,得出众筹筑屋方案II.
针对问题三：根据问题二的数据,核算出投资回报率为11.7%低于25%,所以方案II不会被成功执行,因此我们重新建立数学模型得到的数据使得容积率、投资回报率和满意度三方面都得到满足.
关键词：成本；收益；容积率；增值税
中图分类号：F293文献识别码：A文章编号：1001-828X(2017)030-0-02
一、问题分析
1.问题1的分析
首先假设所有的房型的单位面积和承担的扣除项目金额相等的情况下,考虑所有房型的总建筑面积、总成；接着核算总收益、容积率.最后把增值税分为三大类五小类：分别核算出普通宅开发成本允许扣除型的增值税、普通宅开发成本不允许扣除型的增值税、非普通宅开发成本允许扣除型的增值税、非普通宅开发成本不允许扣除型的增值税、其它住宅类型的增值税.
2.问题2的分析
根据十一种房型最低套数约束和最高套数约束及对参筹登记网民对各种房型的满意比例,我们重新设计方案II,我们在设计不同房型的套数时重点分析参筹登记网民对各种房型的满意度及建设容积率.运用方案I的算法依次核算出成本与收益,容积率和增值税等数据.
3.问题3的分析
根据第二题的数据,核算出投资回报率为11.7%低于25%方案II不会被成功执行,因此我们在方案II数据的基础上我们重新建立数学模型,得到的数据使得投资回报率为27.9%,容积率,满意度都达到满足,即众筹筑屋方案能被执行.
二、模型假设
①假设房地产开发商资金足够充裕.
②假设当地地形适合所有十一种房型设计与建设.
③假设所有的房型的单位面积和承担的扣除项目金额相等.
④假设方案I及附件中没有列出的收入与扣除项目视为零.
三、模型建立与求解
1.问题一的求解
总成本：取得土地使用权所支付的地价款+房地产开发成本+房地产开发费用+转让房地产有关的税金+其它扣除项目；
总收益:总售价-总成本；
容积率：总的建筑面积(列入)/土地总面积；
在增值税的计算过程中我们把方案一中的十一种房型分成普通型住宅、非普通型住宅、其他类型住宅三大类分别核算,在核算中又将普通宅分为普通宅开发成本允许扣除型、普通宅开发成本不允许扣除型两小类分别计算,同样的也将非普通宅分为非普通宅开发成本允许扣除型、非普通宅开发成本不允许扣除型两小类分别核.
首先核算普通宅开发成本允许扣除型的增值税即房型1与房型2的增值税：
应扣除项目金额(1、2)等于(房型1的房型面积+房型2的房型面积)/总占地面积×扣除项目金额(普通宅、允许扣除)；
增值额等于收入-应扣除项目金额(1、2)；增值率等于增值额/应扣除项目金额×100%；
房型3的增值税：
应扣除项目金额(3)等于房型3的房型面积/总占地面积×扣除项目金额(普通宅、不允许扣除)；
增值额等于收入-应扣除项目金额；增值率等于增值额/应扣除项目金额×100%；
房型4、房型5、房型6与房型7的增值税：
应扣除项目金额等于(房型4的房型面积+房型5的房型面积+房型6的房型面积+房型7的房型面积)/总占地面积×扣除项目金额(非普通宅、允许扣除)；
增值额等于收入-应扣除项目金额；增值率等于增值额/应扣除项目金额×100%
房型8、房型11的增值税：
应扣除项目金额等于(房型8的房型面积+房型11的房型面积)/总占地面积×扣除项目金额(非普通宅、不允许扣除)；
增值额等于收入-应扣除项目金额；增值率等于增值额/应扣除项目金额×100%；
其它宅的增值税：
分摊后,其它宅占普通宅的面积比例：普通/(普通+非普通)×其它；
扣除项目金额等于总扣除项目金额/总面积×{普通/(普通+非普通)×其它}；
分摊后,其它宅占非普通宅的面积比例：非普通/(普通+非普通)×其它；
扣除项目金额等于总扣除项目金额/总面积×{非普通/(普通+非普通)×其它}.
2.问题2的求解
为了满足不同参筹者的不同需求,我们建立模型：用网民对不同房型的满意比例乘以最高套数得出不同房型的最初套数；又根据容积率、不同房型的投资与收益对最初套数进行微调得出以下建房套数的数据并得到方案II.
可根据模型I的求解方法可核算出新的总成本、收益、容积率、增值税.
3.问题3的求解
根据方案II的数据可计算出它的投资回报率为11.7%,回报率低于25%因此方案II不会被成功执行,因此我们要在方案II的基础上重新建立方案III.
首先我们要建立数学模型：
限制条件：⑴房型i的最低套数≤xi≤房型i的最高套数
⑵所有房型的建筑面积总和(列入)与土地总面积的比小于等于2.28
⑶所有房型的收益总和与总成本的比大于等于25%
在Lingo软件中可求得上述目标函数,既得到以下方案III
方案III的子项目信息明细
房型1：450套；房型2：50套；房型3：50套；房型4：150套；房型5：100套；房型6：343套；房型7：450套；房型8：100套；房型9：350套；房型10：400套；房型11：250套.
由此,可根据方案III中的各项新数据核算出方案III容积率为2.2799419265和投资回报率为27.9%,方案III可以执行.
参考文献：
[1]姜启源,谢金星,叶俊.数学模型.北京:高等教育出版社,2011.
[2]张青,何中林,杨族桥.C语言程序设计基础.南开大学出版社,2012.
基金项目：项目名称：丽江师范高等专科学校质量工程项目特色课程《数学分析》—专业必修课,项目编号：XJ102016211.
方案设计论文范文结:
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