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毛大庆：这是酿酒人的时代
刘本迪 上海报道
首先,毛大庆是个名人.
履历耀眼——凯德高管、万科高管、优客工场和共享际的创始人.知识丰富——北京大学博士后、清华大学教授、中国指数研究院研究员.除此之外,还是各大论坛的座上宾以及媒体、行业人士的追逐对象.其次,毛大庆是个有表达力的人.
这一次的采访和演讲,他主要谈“联合办公行业”,但是为了厘清行业的来龙去脉,讲清行业背后的逻辑,他从互联网技术变革的大背景讲起,进而谈及眼前这场互联网变革对所有行业的颠覆,再说到房地产行业难于置身其外.逻辑严谨、思路清晰、层次分明.
再次,毛大庆是个风趣的人.
他说进入存量时代,房子就是“空瓶子”,没有酒的空瓶子,再好看也只是瓶子而已.而自诩作为一个“酿酒的人”,地位终于有所提高.有关房地产存量时代的挑战与机遇、资产运营者的重要性、联合办公行业的潜力与核心价值,他一一进行深刻、明白的讲述.而这一切的一切,在他看来,都离不开一个大背景——互联网技术革命所带来的时代剧变.
互联网技术革命
8 月20 日,马云在西商大会上发表演讲,其中有这样一段话：“我们目前面临着巨大的技术变革,每一次的技术变革,大概都是50年左右的时间,前20 年是纯技术的革命,后30 年是技术的应用.第一次技术革命花了50 年时间,第二次技术革命也是50 年时间,这一次是人类社会的第三次技术革命.”“这次技术革命刚刚过去了20年,是由互联网带动的.互联网发展起来以后,成为商业的基础设施,社会发展的基础设施.未来,数据将成为新的生产资料,计算能力将成为新的生产力,人类在未来的30 年将会有重大的突破.”
跟马云一样,毛大庆也认为,当前的时代正处于剧变之中.
“这一次技术革命是由互联网、移动互联网推动的,前17 年已经基本完成了互联网技术本身的铺设.如果马云的50 年理论成立的话,接下来的三十几年,很快会告别互联网基础设施的建设,真正进入到互联网应用时期.”他说.
进入互联网技术革命的应用时期,意味着几乎所有的行业都会发生颠覆性的改变.毛大庆从另一个角度——交互方式的变革,对这一点进行论证.
数据显示,2016 年10 月,中国网民数量的增长率只有6%,低于全球平均增长率（10%）.与此同时,另有数据显示,中国目前有10.5 亿的智能手机用户,排名世界第一.
在毛大庆看来,这两组数据说明,中国从互联网（PC 端）向移动互联网（移动端）转化的速率,远远超过其他国家.他同时认为,从互联网过渡到移动互联网,意味着交互方式的变革.
“在PC 时代,我们看的是大屏,用的是键盘,以搜索和门户为入口,交互基于图片和文字.到了移动互联网时代,我们看的是小屏,用的是手指头,交互基于语音和视频.”毛大庆说.
交互方式决定商业规则,因此交互方式的变革,会导致商业模式的改变.毛大庆认为,这样的改变会发生在各行各业——尤其是房地产行业.
“移动互联网之后,人工智能、物联网或许会变成主要入口.到了物联网时代,交互基于人与空间的互动,所以空间将不再是一个混凝土的概念,而是一个重要的内容载体.”毛大庆说,“以前大家买房子,关注的是满足温饱和财富配置的需求.也就是说,城市综合体满足的是基本的生活需求.但是到了下一个阶段,城市综合体将承载物联网以及精神需要,因此房地产新的价值,将有一次非常重要的释放.”
存量时代
现如今,房地产行业进入存量时代已是不争的事实,面对这个现实,行业参与者——无论大小,都在思考调整和应对的出路.实际上,作为大背景的整个互联网行业,也在经历从增量市场到存量市场的转变.
如前所述,近几年中国网民数量的增速下滑明显,到了2016 年10 月只有低于世界平均增速的6%.此外,中国的互联网用户为7.6 亿,智能手机用户为10.5 亿,往后的增长空间有限.那么,从增量市场进入存量市场意味着什么呢？毛大庆举了视频网站行业的例子.
“在增量市场的时代,所有人注重的是做入口、抢流量、抓粉丝,以最快的速度,用最便宜——甚至是免费的入口,获取最多的粉丝.这个阶段获客成本最低,所有互联网公司都是烧钱做入口、买用户.这样的做法在增量市场是非常有用的,只有这样才可以打败对手、消灭对手、控制市场.但是这样的做法在今天的存量时代,越来越不管用了.
“在增量时代,所有的细分领域都是作为某一个子栏目、某一个子频道,藏在入口的背后,这是在增量时代最经济、最有效的手法.但是当用户的积累达到一定程度之后,进入存量时代,所有之前藏在入口后面的子频道、子栏目,全都跳出来,变成单独的、垂直的、加强个性化服务的频道,有主打直播的、主打美剧的、主打动漫的,等等.”毛大庆说.
增量时代的竞争重在流量、入口、新增用户的获取,而存量时代的竞争重在服务质量的提升、以及极致化用户体验的打造.
毛大庆认为,跟视频网站行业一样,写字楼市场也适用这套逻辑.“在增量市场时代,其实写字楼是不用极致化用户体验的,那时候就是用最便宜的方法拿最便宜的地,盖大量的写字楼,要么租出去要么卖出去.但是今天,大量的写字楼、大量的存量资产已经立在那儿了,就需要把原来的销售型思维、租赁型思维,向服务型思维转变.在服务型思维的逻辑下,打造社群、提供具有吸引力的垂直化、个性化的服务,是今天做写字楼市场最重要的思维模式.”毛大庆说.
“进入存量时代,在研究下一个出路的时候,我们必须关注‘新增量’在哪里.”毛大庆说,“新增量其实来源于需要.”
运营者：酿酒的人
在房地产的增量时代,是过去相对粗放经验的30 年,行业的运营链条比较单一——拿土地、盖房子、卖出去.市场上只有制造者和消费者.对于这种模式,毛大庆称之为“短路型生产方式”.在他看来,一个稳定长效的房地产市场,一个相对完整的产业链条,除了制造者和消费者,还应该有资本和运营者.
“我们现在有100 多万亿的城市存量资产,这些存量资产是房地产领域下一个阶段的生产资料.”毛大庆说,“这些新的生产资料,吸引资本进来做长效经营,而要做长效经营,内容制造者和内容运营者是必不可少的.制造内容的人,变成了打通资本和不动产最重要的桥梁.”
在这样的背景和思路下,房地产存量市场涌现出一批新的产品形式,包括长租公寓、联合办公、共享社区、互联网家装、社区服务等等.
与此同时,诸多企业进入其中.单就长租公寓来说,就有众多企业布局,包括房地产四大传统行业——房企、租赁机构、中介机构、酒店.
这其中,房企行业有万科的泊寓、龙湖的冠寓、旭辉的领寓等等；中介行业有链家的自如、伟业我爱我家的相寓等等；租赁行业有魔方公寓和You+ 等等.
对于“长租公寓不好挣钱”的说法,毛大庆表示主要有两个原因：其一,资本的支撑力度不够；其二,运营者对于长租公寓中社群价值的挖掘,做得远远不够.
“内容运营是产业链中的一个链条,以前最不值钱的就是做运营的人,因为既没房子,也不玩资本.但是现在市场越来越重视我们这些做经营的人,因为不做经营就没有内容,没有内容房子有啥用.”毛大庆说,“就好像瓶子里面没酒,空瓶子再好看也只是个瓶子,只有里面装上好酒,这瓶子才变得更值钱.现在我们这帮酿酒的人,越来越受到重视.”
联合办公
作为房地产存量市场的创新产品之一,联合办公的出现引起了一些争议,也存在着一些误解.在毛大庆看来,“联合办公就是二房东”的看法,就是一个误解.
“所谓二房东,是我花2 块钱租你的房子,然后4 块钱租给他,我转手赚2 块钱.但是你给我一个房子,我又改造又设计又施工又装各种智能设备,完了再给别人用,这就不是二房东的概念.”毛大庆说,“当平台里的企业达到一万家的时候,我做衍生服务的收入,将远远超过房租.”
联合办公可以提供的衍生服务,在毛大庆看来具有非常大的想象空间.“我们平台上现在有3300 多家公司,试想一下,当我们有一万家公司的时候,我们能衍生出多少种服务.”毛大庆说,“就算我们只做员工保险、企业财会服务,都将是一大笔收入.何况还有知识产权保护服务、媒体服务、品牌服务、活动服务、投资服务,等等等等.”
毛大庆曾表示,优客工场可以成为最大的知识分享平台,因此组织学习社区,甚至成立教育机构,也是他眼中的可能性之一.
联合办公除了不是二房东,也与孵化器有所区别.在毛大庆看来,联合办公和孵化器的区别具体在两点：其一,孵化器不是连锁的,但是联合办公一定要是连锁的.“如果不是连锁店,不形成网络,没有客户群,那是没有意义的.”其二,联合办公的孵化逻辑是社群孵化,讲究资源共享、以及人与人的关系.
拥有广阔的想象空间,与此同时产品形式又区别于其他行业,这让联合办公越来越受到政策的支持.
毛大庆向包括《中国房地产金融》记者在内的采访者表示,优客工场享受到了国家的优惠和补贴.与此同时他透露,在今年的上海双创周期间,科技部将和包括优客工场在内的、几家有影响力的联合办公企业一起,首次发布联合办公的行业标准.“有了行业标准之后,这个行业就立了业,立业了就有行业管理办法,各种各样的管理措施可以跟进了,各种各样的优惠措施也可以落实了.”
在谈论自己所处的联合办公行业时,毛大庆一直在反复提及两个词——社群和IP.
前者让联合办公与孵化器等行业区别开来,并且因为顺应“新中产”和“新青年”,而越来越受推崇.
后者在毛大庆眼里,则是房地产存量市场时代,甚至是“互联网技术革命的应用时期”最为重要的东西.
“下一个时代里,内容制造者将是最高阶的生产者.”毛大庆说.这是他的预言,也是他的判断.
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