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公摊面积7大乱象：买100平仅得70平？
文/毕子甲
在当前全国房价企稳的情况下, 部分房地产开发商为获利, 频频打起住房公摊面积的主意, “买100平方米得70方米” ,个别商品房公摊面积比例甚至超过50% .记者采访了解到,公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感.
部分业内专家认为,公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标” , 由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久.他们建议,从制度上堵住现行法规漏洞,考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系.
新华每日电讯记者梳理发现,住房公摊面积主要有以下几个方面的 “猫腻” 引发群众不满：公摊计入精装修成售房“潜规则” . “均价6万至6. 2万元/平方米, 含精装修费用.” 8月底, 面对记者关于北京丰台区某新楼盘的咨询, 销售人员十分肯定地表示,“公摊部分也计入精装收费, 现在北京市面上基本都这样操作.”
风井、 管道井、 设备间……这些公共设施也要收取精装费?近两年来, 四川成都、 湖北武汉、 湖南长沙、 陕西西安、 江苏南京等多地业主由于不满公摊面积计入精装修费用的“潜规则”而进行维权, 相关视频、 照片通过微博、 微信广泛传播.
公摊面积计算 “水太深” .据媒体报道,山东省高密市曾出现一处名为 “贵宾首府” 的 “神盘” ,多部门联合验收文件显示公摊系数高达52. 35%, 被称作 “史上最牛公摊面积” .面对业主维权, 工作人员十分硬气： “法律对公摊上限没有规定,你们100年都退不了房！ ”
新华每日电讯记者调研了解到,国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积,国内对此虽无统一规定,实际操作中却普遍采用建筑面积计价.但时至今日, 都无法律法规对 “公摊面积” 做出明确约束.
北京大学房地产研究中心主任楼建波表示, 《房产测量规范》提到的公摊面积计算方式在《住宅设计规范》 中无相应体现, 致使国内报批、 设计、 施工每个环节都不是特别清楚公摊如何计算, 只能等着房子盖出来,测绘部门最终来测公摊大小,导致出现不少乱象.
至于公摊测绘里的“猫腻” ,吴永辉表示,测绘单位一般按照“谁使用, 谁分摊” 原则计算公摊面积, 基本交由开发商指认, 而业主不具备专业知识,双方信息严重不对等.
楼建波说, 2017年以来, 各地房地产测绘市场逐步放开,测绘企业迫于竞争压力与开发商相互勾结的 “猫腻” 可能增多.
公摊系数竟是 “伪命题” .明源地产研究院执行主编艾振强说, 事实上, 作为国内房地产交易和收费重要依据的 “公摊系数” 这个术语,至今都没在现行国家标准中出现过.
艾振强说,没有关于公摊系数上下限的明确规定,开发商可将公摊面积 “任性” 做大, 导致实际案例中出现的一些公摊系数“丧心病狂” .部分开发商甚至将独立使用的地下室、 车棚、 车库,为多幢楼服务的警卫室、管理用房,作为人防工程的地下室都计入公摊面积.
尽管如此 “公摊” 并不合规,但现实中的购房者往往在不知情中被迫埋单.上海房产经济学会副会长严荣认为,国内对于公摊系数的规定并不规范,基本靠经验, 亟须予以规范.
公摊擅挪作商用成为 “糊涂账” .记者了解到, 现实中存在大量开发商、物业公司私自将公摊设施卖出或租赁的情况,损伤了业主权益.开发商采取的一般做法是先将停车场、 楼道等公共面积纳入公摊,由全体业主埋单,再二次出售或出租广告位牟利.
“小区游泳池、 羽毛球场、 网球场……本该归业主集体所有,如今被开发商长期侵占. ” 北京莲花桥附近一小区业主抱怨,开发商通过侵占、转移业主权益获利五六百万元,却从未公布资金去向.
有关公摊面积收益,海南省住建厅房地产市场监管处处长林诗辉认为,按道理应由业主委员会管理或用于补充物业管理费、住宅维修基金等, 但实际操作中,以楼宇广告为代表的绝大部分公摊收益都被开发商或物业中饱私囊, “成为一笔糊涂账” .
公摊面积动辄再收服务费惹民怨. 公摊收益被物业 “代持” , 但物业费、 供暖费、 停车费等与公摊密切相关的五花八门收费却每每如期而至,让业主们有种说不出来的 “憋屈” .
严荣、万科物业规划发展部总监吴剑侠等认为,物业管理是公区管理,计费时纳入公摊面积“还算说得过去” , 但是, 供暖费等费用收取时也按公摊面积计算,则实在没有道理,因为公摊里基本没有供暖设备.
至于房产交易税等其他支出,易居智库研究总监严跃进则认为, 从公摊面积角度看, 确实不应重复收缴此类税费,建议未来房产交易税费、供暖费等统一按照套内面积收取.
房产税是否应计公摊面积存两难.调研中, 不少专家都提到,未来房产税的收缴标准是否应该考虑公摊面积面临两难： 一方面,由于板楼、 塔楼、 别墅等各类建筑公摊面积差别极大,从0%至55%不等,一刀切地以建筑面积为单位收取有失公平； 另一方面, 如以套内面积为标准收取房产税, 开发商可能故意 “纸面做高” 公摊面积, 帮助购房者 “合理” 避税.
严跃进认为, 严格来说, 房产税按套内面积征收引发民怨较小. 从更长远的观点看, 未来要建设开放式街区小区环境,公共通道部分该如何征税,会否增加公摊面积, 如何缓解社会矛盾, 都值得深思.
严荣建议,即便按照建筑面积征收房产税,也应坚决刨去包括地下车库、 物业用房、 用地等不应重复计税的部分.
公摊计价销售模式全国采用情况不一.艾振强介绍, “公摊面积” 这个销售概念源自香港, 脱胎于香港20世纪50年代 “卖楼花( 期房) ”的售楼模式, 2013年起香港转向以套内面积计价的销售模式.
面对公摊引发的诸多问题,一些专家认为,多年来我国法律界就有声音认为“公摊争议严重影响 《物权法》 有效实施” , 广州、甘肃、 北京、 重庆都曾出台征求意见稿, 尝试推行套内面积计价. 艾振强认为, 采取 “套内面积” 计价的主要好处在于“让房产交易更加透明, 最大程度减少后续纠纷,保护购房者合法权益” , 同时最大程度避免公摊面积给房产税征收埋下 “不公平” 隐患.
针对公摊问题引发的种种乱象, 多位业内专家认为, 公摊问题积弊已久,建议按照国际通行的管理方式, 分步骤、 分阶段逐步进行调整. 即便不立即取消, 也需要坚决弥补其中不合理的漏洞, 对公摊面积的设计和测量标准进行统一、 规范、 细化, 加强行业源头监管与审核.
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