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我国以房养老模式面临挑战和路径选择基于服务保障型养老保险的视角〔广西〕
李淑雯1 韦树盛2
摘 要：我国在1999年进入人口老龄化阶段后,人口老龄化、空巢化加剧给我国的养老模式带来巨大的挑战.如何解决养老问题,减轻社会的压力和子女的压力,实现真正的老有所养.就此问题,文章先从老龄化给我国养老模式带来的挑战,分析我国城镇居民有房率高且收益好的现状,指出当前养老模式存在的问题.再分析以房养老的内涵和国内外实施状况,并在此基础上探讨优化的适合我国的以房养老模式,为我国的养老模式提供参考意见.
关键词：老龄化 社会养老 挑战 以房养老 优化模式
中图分类号：F840文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2018）01-061-03
我国养老保险制度建立以来,经过20多年的努力,已基本形成多层次化社会养老保障框架.当前的社会养老保障体系主要包括三个层次：第一层面是政府提供的基本养老保险；第二层面是企业养老金计划；第三层面主要是商业养老保险及储蓄.但由于当前我国人口正处于老龄化加速期,据我国第六次人口普查数据显示：截至2011年65岁及以上的老人人数104541占总人口数的9.13%.而按照国际惯例,我国已进入老龄化社会,人口老龄化加速给我国现有的养老模式带来挑战.如人口老龄化导致社会抚养比上升,“4+2+1”的传统家庭养老负担沉重；基本养老保险覆盖面窄,保障功能不能完全发挥；养老保险资金缺口成为制约我国养老保险发展的瓶颈.
为了缓解养老压力,2006年政协十届四次会议上,我国政协委员、建设部科学技术司司长赖明在提出了“60岁前人养房,60岁后房养人”的提案,即“以房养老”提案.该提案对缓解当前社会养老和家庭养老压力具有现实意义.以房养老模式,引起了社会的关注,在其前后政府和学者都对以房养老的内涵、模式、实施建议提出了各自的见解,但他们大多是通过待遇补给方式来实现养老.本文基于服务保障型养老保险视角,在此基础上探讨优化并适合我国国情的以房养老模式,为我国的养老模式提供参考意见.
一、以房养老的内涵及理论基础
（一）以房养老的内涵
荷兰是最先提出以房养老的国家,目前美国以房养老模式运作最为成熟.“以房养老”在也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”,是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去,按年或按月获得一定的养老金或者接受老年养老机构服务的养老方式.服务保障型以房养老主要是指拥有房屋产权的老年人将房屋抵押给具有公益性质的养老机构,后者评估老人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋现有价值及未来增值和折损部分.老年人在办理房产权过户手续后,可以进住社会养老机构,社会养老机构为老人提供养老、医疗和老人护理服务,直到老人去世.老人在养老院的花费房屋价值相抵消.老人辞世后,保险公司或金融机构根据房屋剩余价值按合约规定对房屋进行出租或销售、拍卖.
（二）以房养老理论基础
1.生命周期假说.美国经济学家莫迪利安尼和布伦贝格安东在《效用分析与消费函数——对横断面资料的一个解释》一文中的提出生命周期假说（又称消费与储蓄的生命周期假说）.它假定人是理性的消费者,能以合理的方式使用自己的收入,在追求个人效用最大化的同时,追求生命周期内一生的收入和财富效用的最大化,以实现生命周期内收入和支出的平衡.以房养老借鉴了这种思想,充分把养老和住房联系在一起,使二者实现效用最大化.
2.以房养老理论成立的物质基础.住宅的耐久性是以房养老理论成立的前提,同时它具有耐久性、增值性和抵抗通货膨胀的特点,这些特点使住房成为最具有养老保证的物质财产.当前,我国一般家庭购买住宅是在30到50岁这个年龄段,我国现行的法律规定居住用地使用年限是70年,房屋使用年限与家庭生命寿命之间相差的年限,为以房养老的实施提供了保证.
二、我国养老模式面临的挑战
（一）家庭养老模式功能日渐弱化
从表1可以看出：我国人口总数在逐年上升,同时65岁以上的人数占总人口数的百分比也逐年上涨,说明我国人口老龄化程度越来越高.与此同时,老人抚养比也逐年上升,由1982年8%上升到2010年的11.9%,即5个劳动年龄人要负担一个老人,老人抚养比为5∶1.此外,根据《中华人民共和国老年人权益保障法》实施情况的报告显示,预测到2020年老人抚养比为3∶1,到2030年老人抚养比为5∶1.老年抚养比上升,加上2016年1月1日起二胎政策的全面开放,一对夫妇在抚养子女的同时需赡养他们的父母共4位老人,养老任务重,家庭传统养老模式功能日渐弱化.
（二）社会养老保障体系问题重重
1.基本养老保险覆盖面窄.我国基本养老保险覆盖范围是国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业和其他城镇企业及其职工,实行企业化管理的事业单位及其职工.养老保险覆盖面仍然狭窄.“我国60岁以上老人总人口数为14657万人.其中城市老年人3856万人,占26.3%,农村老年人10801万人,占73.7%；而老年人领取退休金（养老金）的比率：城市老年人为78.0%,农村为4.8%”.这意味在我国,城市老年人中,有占22.0%（848.32万人）的从未工作的老年人不能享受退休金,而农村则有95.2%（10282.55万人）,即在老年人中有75.9%（11130.87万人）未能享受养老金待遇,大部分老人仍需家庭养老,覆盖率较低的社会养老保不能完全发挥其养老保障功能.
2.养老保险金待遇未能满足养老需求.养老金是老人一个基本稳定的收入来源,我国城市老年人享受的养老金待遇平均每月990元,农村老年人平均每月684元.而随着老龄化的加剧,老人日渐下降的身体健康状况,使老人在医疗费用上的花费大量上升,城市老人平均每月承担医药费为885元,农村老人医药费为287元.我国大部分老人在收入低的情况下,除去大额的医院费用,老人能用于养老,用来提高生活质量的钱是非常少的,现行的养老金收入很难满足养老需求.
3.养老保险金资金缺口,给国家财政加压.随着我国老龄化速度的加快,老人对养老保险金具有刚性需求增加,国家在养老保险金的支出也随之上升.针对社会养老保险基金支付缺口,国家财政投入力度逐年加大,2003年474.3亿元,2004年522亿元,2005年544亿元,2006年774亿元.尽管国家财政的投入增大,但由于老龄化速度之快以及现行的养老保险体质的缺陷,养老保险资金出现严重的财务危机.截至2005年年底,中国基本养老保险个人账户的空账已达8000亿元,而且每年以1000多亿元的规模扩大,基本养老保险资金缺口给国家财政带来巨大的压力.
（三）补充型养老保险机制不完善
当前,在我国的补充性养老保险主要有企业养老保险、商业养老保险和储蓄.企业养老保险也称企业年金,是个人和所在企业共同筹集资金的一种养老保险,它根据企业自身的经济实力建立,为其退休员工提供了收入保障.然而,我国的企业行业结构不均匀,建立企业年金制度的多数为资金雄厚的国有大中型企业,民营、私营企业几乎很少建立有企业年金.“当前我国有940.8万户企业,而仅有3万户企业建立企业年金,其发挥的养老作用微乎其微.”至于商业养老保险及储蓄,由于当前老人的收入不高,除去医疗费用大额支出后,老人能用于购买商业保险和储蓄养老的钱是很少的.
（四）保健服务型养老模式亟待构建
从老年人自身的角度来讲,随着年龄的增长以及生理和社会因素的变化,老年人的健康水平处于下降的阶段中,患病率可能增加.据资料统计,“城市老年人慢性病患病率为67.3%,农村为51.4%”.老年人身体健康不好,对生活的影响主要表现在,第一,从生理上说,身体不健康直接影响到老人的寿命；第二,从生活上说,身体健康下降造成老人活动不便,生活不能自理,生活质量下降；第三,从心理上说,身体健康下降限制了老人的行动,改变了老人和周围的关系,导致老人孤独、精神焦虑、抑郁的情况较多.这些老人生活孤独,生活质量不高,生病后最需要得到护理和生活照料的老人均未能得到,老人的心理和身体健康令人担忧.这些都源于我国当前的养老模式都是由国家提供养老金、老人以自主养老为主,尚未形成保健服务型养老机制,探讨适合我国国情的补充型以房养老模式具有现实意义.
三、我国城镇居民有房率高且收益好
以房养老,顾名思义——用房子养老,“以房”是手段,“养老”是目的,而有房是实施以房养老的关键所在.我国自住房制度改革以来,现已形成了较为完善的住房分配供应体系,其中包括高档商品房、普通商品房、经济适用房和廉租房.据第六次人口普查数据显示我国城镇居民的有房率空前提高,“目前达到81.73%.相比之下,“英国住房自有率为67.7%,美国的住房自有率为56%”.如此高的住房自有率为我国城镇实行“以房养老”提供了有利的条件.另外,更值得我们注意的是：我国的“空巢”家庭占30%,独居老人超过了37%,这些老人的平均住房面积每户超过了70平米.
与此同时,我国住房收益率也相当高.随着近几年房地产的迅速攀升,家庭自有住房的收益非常可观.房屋价值是收益主要体现在购房时的成本和当前住房的差价,差价越大,住房受益也越高.在城市中,2011年中国城市户均拥有住房已经超过1套,为1.22套.城市家庭拥有两套以上住房的占19.07%,第一套住房平均收益率均值为340.31%,第二套为143.25%,第三套为96.70%.房屋购房成本和当前可售价值如表2所示.
通过以上分析可知,在我国推行“以房养老”模式不仅具有较强的针对性,而且具备了一定的实施条件.对于拥有房产权的老人来说,这是一笔巨大的固定资产,如果能把这笔资产“盘活”,就能实现真的“老有所养,老有钱用”,我国城镇居民有房率高且收益好,为以房养老提供良好的基础.
四、以房养老模式的探讨
（一）以房养老优化模式的路径选择
1.以房养老自我定位——补充型养老保险.要探讨适合我国的以房养老模式,首先要对以房养老进行本质的定位.以房养老即用房子养老,针对的群体是那些拥有房屋所有权而且其子女不需要使用这套房子的老人,这就决定了以房养老实施的覆盖面会较小.当前相应的以房养老的法律保障政策尚未出台,人们传统养老观念尚未改变,“但存方寸土,留予子孙耕”的观念根深蒂固,种种因素决定了以房养老作为独立作为主体的养老保障是行不通的,只能是社会保障体系的一个补充,即补充型养老保险.
2.以房养老机构设置——以公益性为前提.以房养老的经营主体可能是银行、保险公司和地产公司等金融机构或是社会保险机构,建议在以房养老实施初期由政府主导,由政府牵头建立具有公益性质的特殊机构,如公益性住房抵押中心.由政府建立的公益性养老机构可信度高,更容易吸引老人入住养老.
3.以房养老年龄界定——以65岁老人为主.以房养老的对象是拥有住房产权的老人,但对老人的年龄限制一直有争议,很多学者认为应该是60岁以上的老人.“美国以62岁为界,新加坡以60岁为界的老人作为以房养老的对象”.但本人认为应该以65岁以上的老人作为以房养老的对象,因为老人退休后其资金是比较充裕的.但是退休几年后,随着生活、医疗、养老费用支出的不断增加,资金易出现短缺,老人对养老保险的需求更浓烈,参保意识会更强.
4.以房养老模式选择——服务保障养老模式.65岁以上拥有住房产权并有意向在养老机构养老的老人,按其意向将其住房产权转让或委托租赁与社会公益性养老机构,老年人在办理房产权过户手续或委托租赁手续后进住公益性养老机构,公益性养老机构为老人免费提供养老、医疗和老人护理服务,直到老人去世.老人辞世后,保险公司或金融机构根据房屋剩余价值按合约规定对房屋剩余价值进行分配.这种模式可以根据老人的实际需求,既可以选择不改变房屋产权的租赁换养模式,也可以将房屋进行抵押.这种模式有效提高了老年人晚年生活质量,实现真正的“老有所养”.同时,还能将老人的不动产“盘活”,使老人、社会养老机构、金融机构以及政府实现多方共赢.
（二）以房养老的风险防范
以房养老无论是租赁换养还是以房换养模式都存在一定的风险.一是住房反向抵押贷款中心寻求利润,即趋利性.与老人相比,住房房抵押中心它有更多的信息,信息不对称,易发生逆向选择的道德风险.二是市场具有不稳定性,容易导致金融风险.为了避免信息不对称和金融风险,双方共同协商房屋抵押的年限和房屋剩余价值的享有权限.
如表3所示,若老人寿命低于抵押年限,反抵押中心将房屋的剩余价值(剩余价值等于房屋的最终价值-支付的资金和利息)交给老人的继承者.若老人的寿命超出抵押年限但又未超出抵押年限的3/2时,则房屋的剩余价值和升值部分归反抵押中心和继承人共同所有.超出抵押期限3/2时,以上的剩余财产归反抵押中心拥有.但反抵押中心对超出部分不具有追索性,即当房屋最终价值不足以弥补老人在养老机构消费的总额时,不得向其后代追索余额.另外,为了使老人享受房屋资产升值部分,老人可以申请每隔5年对房屋价值进行重新评估,住房反抵押中心根据评估结果来确定支付.这样做可以避免老人逆向选择因不修缮房子导致房屋贬值,也可以避免因估价技术并不成熟所造成的房屋价值评估时误差过大.同时,为了避免租金寻求行为,老人可以指定的房屋价值评估机构,评估费用从每月付款中扣除.
（三）政府主导与监管作用
以房养老是一个不完全的市场,这主要表现在：一是以房养老在市场上可达成的交易范围是有限的.二是消费者追求效用最大化,服务者追求利润最大化.这是拥有房产权的老人在其把住房抵押给社会养老机构或银行、保险公司等金融机构后,老人希望能从中得到良好的养老、医疗、生活照料等服务.而服务提供者具有趋利性,刚开始他们可能会认为风险过大,投资时机未成熟不愿进入.建议在以房养老初期由政府主导,牵头成立具有公益性质的特设机构,如社会住房反抵押养老机构,通过财政资金支持,划拨以房养老期待基金.初步建立以房养老机构后,服务提供者拥有的较多的信息资源,信息不对称容易导致服务提供者压低房价或房屋租金,最终导致以服务年限减少或降低服务质量.这需要政府发挥一个监管功能,促使以房养老服务提供机构保持其非盈利性.
五、结论
目前在我国人口老龄化加速的情况下,我国传统养老、社会养老模式面临严峻的挑战.作为补充型养老模式的服务保障型——以房养老的提出,在缓解我国的养老压力的同时也使老人实现真正的“老有所养”.由于我国仍在一些传统观念上和实际操作中的存在的风险,以房养老这种新型养老模式在我国尚未普遍推行,但针对当前的老龄化加速的挑战,其确有实施的必要性,而且发展空间大.由政府主导和牵头建立非营利性的以房养老机构,将以房养老作为补充型养老保险,家庭住房与养老保障有机地结合起来,势必有助于推进我国和谐社会的建设.
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（作者单位：1.柳州市工人医院 广西柳州 545005；2.柳州市人民医院 广西柳州 545006）
（责编：若佳）
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