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多地因楼盘降价引发纠纷楼市几大信号不可不重视
国庆期间楼市不平静！社交媒体上传出多地疑似因楼盘降价而引发的纠纷事件.
记者实地探访其中杭州涉事楼盘了解到,该楼盘的纠纷仅为个案,开发商调整了部分房源的,且同意退房.整体来看,由于目前一二线城市大多实施了新房限价制度,普遍存在一二手房倒挂情况,在目前的市场环境下,一手房住宅仍有优势.
不过,房地产分析人士同时指出,2018年楼市出现了冲高回落的迹象,最近大量房企都在进入促销优惠,加快回款的节奏中.在这种背景下,打折、降价现象很可能由点到线到面扩散.房企将会在运用促销手段加快销售和控制风险之间谨慎平衡.
杭州楼盘“纠纷”仅为个案
2008年,万科在全国降价促销,杭州万科业主集体围攻售楼处,要求退房.10年过去,相似的一幕又在杭州滨江新希望新城·未来海岸项目（以下简称项目）发生.由于该项目二期部分房源较一期有所下调,部分一期业主拉出横幅维权.
记者国庆期间走访涉事楼盘了解到,项目二期降价仅涉及部分房源,且该房企9月下旬已经与部分业主达成了退房且不收取违约金的协议.退房的业主数目说法不一,大致数目在5-10户之间.
公开资料显示,目前该项目先后推出两批摇号房源,第一次一期是在8月下旬,推出36幢、40幢、41幢,房屋套数382套,户型面积90㎡以下为16600元/㎡,90-140㎡均价为17200元/㎡.二期推出27幢、28幢,共155套房源,房源户型为93-115㎡,90-140㎡,均价为16822元/㎡.从均价来看,两次开盘的90-140㎡,价差为378元/㎡.
不过在个别房型,价差则较为明显.记者了解到,本次下调主要是针对项目二期顶层和底层的部分房源.其中,二期顶层115平方米的房源较一期均价下降了220 0元/平方米左右,92平方米的房源则相较下降了1400元/平方米左右.这意味着同等面积房源,一期业主要比二期业主多花十几万元至二十余万元不等,由此引发一期业主的维权行为.
“二期中的顶层、底层房源较一期有降价,但中间楼层涨了,这样一降一涨后,总体均价基本不变,这是公司为了销售便利而对定价策略作的一点调整.”一位不愿具名的项目销售人员告诉记者.
“降价35万的情况只在个别楼层和房源中存在,主要是一期房源景观更好一些,所以顶层、底层的定价也相对略高一些.”前述项目销售人员这样解释道.
中原地产首席分析师张大伟表示,在楼市接近拐点的情况下,降价项目出现纠纷的主要原因有三个：首先,开发商定价随意,缺乏监管.在房价中,成本差别比较小,利润过高,部分项目预售周期过长,比如北京通州很多项目从开盘的不到5000元/平方米,短短几年上涨幅度超过2万元/平方米,其中成本差别不大.房价过分偏离成本,使得购房者投资投机心理过盛.其次,开发商销售过程中,部分违规行为或者承诺也为后续的纠纷埋下了隐患.最后,多年来房价从来没有真实跌过,使得购房者忽视了房屋作为商品,不仅会涨,也会下跌.
记者同时了解到,部分一期业主的维权行动并未影响到项目二期的销售,项目二期推出的155套房源目前已经售罄.限价政策导致的一二手房倒挂情况下,“买到即是赚到”仍确保了一手房的销售.一个颇具戏剧性的细节是,由于二期部分房源低于一期,一期个别业主退房后,转而选择购买二期的房源.
公开信息显示,该项目位于杭州市萧山区,并非市中心区域,但由于该区域新房供应较少,且项目均价显著低于周边二手房均价,在该区域中仍均有较高性价比.
记者走访项目周边二手房市场了解到,项目所在地附近的住宅房源单价在20000-23000元/平方米左右,酒店式公寓单价在17000-19000元/平方米左右.
“附近住宅房源最高卖到过25000元一平方米,现在回调了一点,目前附近有一些二手酒店式公寓在卖,单价在17000-20000元左右.所以,如果能买到该项目的限价房,肯定是赚的,只是赚多赚少的问题.”一位房产中介人士告诉记者.
一位杭州房产从业人士告诉记者,今年杭州对新房做出限制,实行摇号购房,这使得能摇中的购房者大多都能买到比市场低的房子,“这其实在客观上对购房者产生了一种保护,所以这次该项目的维权相对比较平和,没有出现打砸的现象.从目前周边的搜房来看,购房者并没有亏本的问题,只是少赚一点而已”.
两大信号不可不重视
中原地产首席分析师张大伟表示,由于新房供给增加,包括北京、南京、深圳、宁波、福州等典型城市的库存都有不同程度上升.与此同时,热点城市仍处于严格调控之中,信贷收紧,不仅仅商业贷款继续高压,公积金政策在全国多个城市也开始收紧,使得市场继续开始观望.现阶段购房者的购买力很难再支撑市场继续冲高,北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市,房价下行苗头已经出现.此外,楼市几大信号也传达出重要信息.
1、售楼处纠纷越来越多
目前楼市降价还未普遍,只在小部分城市的个案项目中出现.思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示,虽然“房住不炒”,但就算是自住型购房者,也希望资产价值持续上涨,并在历史的验证中对此抱以乐观预期,因此很难接受房企的降价行为,特别是很短时间内,楼盘出现的下调.纠纷的出现,也是房企真实降价、楼市成交转冷的体现形式之一.
2、摇号中签率越来越高
摇号本是为了应对热点城市一手房一房难求的产物,但当摇号中签率越来越高,甚至出现摇号补选的时候,这种信号值得玩味.
以杭州为例,记者了解到,9月以来上市限价楼盘越来越多,购房者趋于理性,观望态势明显,摇号中签率越来越高,多个楼盘出现摇号补选、开盘未售罄等现象,甚至有部分楼盘出现撤销摇号登记的现象.有业内人士指出,或许未来非热门楼盘将不需要摇号.
摘自《中国证券报》
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