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想靠美房赚钱？先来学学美国万科的选址秘诀！
全美四大建筑开发商之一、成立于1 954年的Lennar集团,在纽约证券交易市场上市,建造了80多万套房屋,项目遍布美国1 7个州的40多个城市.
莱纳对自己的项目很有信心,对外称“可以满足任何投资类型的高品质住宅,迎合各种生活方式的多样化社区”.
在201 5年,公司营业收入为94 7亿美元,其中住宅销售收入为83 4亿美元,占总收入的88.0%.Lennar的独特经营策略体现在细分市场以及管理策略上.公司将客户细分为首次购买者、二次购买者和活跃长者,并根据各个细分市场设计产品.
产品方面,公司注重房屋设计环节的创新,并设计出了例如NextGen可供多代人共同居住的房屋产品.下面,让我们一起看看Lennar在开发选址方面有什么秘诀吧！
Lennar的选址秘诀
美国开发商挂在嘴边的一句成功口诀就是： “位置、位置、还是位置”.地块的位置很大程度上决定着开发的成败.位置的优劣受多种因素制约,其中最主要的一条是距离城市中心的远近.虽然说市中心人口密集,但距城市中心愈近,可开发的空间愈小,地价愈高,具有一定的投资风险.例如在纽约市中心的一块地,每平方英尺可以卖到2900多美元,而距纽约70英里的中城一块高密住宅用地只合20美元.所以Lennar在选址时,会多方比较,看准区域未来的增值空间,以期获得最大收益.
1 人口(Population)：区域人口的增长速度是预示房地产需求的最主要的指标.人口增长包括自然增长和移民增长.增长可能是持续的或季节性的.
2 就业率(Employment)就业率高、就业机会多,就会吸引更多的劳动人口流入.人一多,也就预示着房地产市场的繁荣.
3 收入(Income)：家庭收入的多少决定了它买房的能力.美国房地产商认为购房抵押贷款的月供为其家庭收入的25%为宜,加上其他贷款（如购买汽车）的月供总计不应超过其家庭收入的35%.以年息5.5%的25年贷款计算下来,可以购买的房屋的总价为其家庭年收入的4倍左右.
4 供求关系(Supply Demand):5%的空置率可以作为供求的临界线.可将实际空房率如5%乘以该地区年平均出售房屋的套数,求得多余房屋的套数.在这些多余房屋售出之后,即可开始新一轮开发活动.
5 交通(Transportation)：距离高速公路、火车站或汽车站的远近；是否要修筑连接支路,或购买通过权,是首先要考虑的.美国地方政府常常把修筑或拓宽一段路作为开发某一地块的先决条件.
6 景观(View)：美国人选住宅非常注重景观,水边是最佳选择,其次是树林边等.
两大城市案例
一、休斯顿
休斯顿有最著名的石油工业、美国国家航天局以及休斯顿港口（墨西哥湾最大的经济中心）,这个城市虽然以石油类、生物化工类、航空工业类作为第二产业基础,经济发展势头良好.而在美国的公司500强企业的201 5年度排名中,有26家位于休斯顿,仅次于纽约.
多元化产业就业机会多,均分布在休斯顿三环和市中心.根据Texas WorkforceCommission（德州劳工委员会）就业数据,休斯顿地区一个月增加了总计20,800个工作职位,吸引了更多人口的流入.休斯敦人口的蓬勃发展使其成为美国发展最快的地区之一.
随着休斯顿新近开通的大三环99号高速公路已经把Sugarland、Katy、Cypress.Tomball、 Spring、Woodlands等多个卫星城和美孚石油公司、惠普等在内的各大型产业园连成了一片,促使surban的生活方式正变成许多休斯顿人的选择,吸引了众多上班族移居,租赁市场十分火爆.而surban之所以受到青睐正是源于其在城市和城郊的生活功能和便利性方面实现了兼而有之.FA．
正是基于奥兰多是个著名的旅游城市,每年游客量巨大,带动了这里的房地产市场,更为当地度假屋的租赁市场提供了充足的客源.因为度假屋的房价按天收取,相比普通出租,业主赚得更多,一般短租回报大约在6%～8%左右,经营得好更高的也有.所以,奥兰多拥有极高的投资价值,可以说是一个极具潜力的城市.
奥兰多房产市场最火热的地方当数迪士尼板块,无论是在奥兰多工作还是来旅游的人群,都偏好这一块自然景观优渥的宝地.另外,随着奥兰多新医疗城的建立,更多医疗工作者会选择租住在奥兰多东南的Nona湖周边社区.
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