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取消社区围墙建设提升城市公共空间共享率
【摘 要】 01 年发布正式公告,明确“原则上不再建设封闭住宅小区”和“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化”.从这份公告,看出国家进一步加强城市规划建设管理工作的决心,也是中国当前城市化发展到一定阶段对空间规划的必然要求.这项新规定对于开发商和城市规划师、景观设计和社区管理将提出新的要求和挑战.目前,在备受瞩目的“特区中的特区”深港前海自贸合作区的住宅用地,建设用地规划许可证,要求宗地内建筑不能设置围墙,并配建不少于用地面积 % 的地面公共空间,并应小时全天候对公众开放.本文从参与前海桂湾区招商自由贸易中心项目受到启发,通过分析开放式居住区的必要性,分析香港开放性居住区和美国硅谷办公案例,最后为增强开放式住宅社区的可实施性提出初步建议.
【关键词】取消社区围墙；城市公共空间；开放式住宅
中国的居住格局,受到中国5000 年的历史文化的影响,最具代表性的是北京的四合院.注重界定清晰的居住边界,划分外部市井空间与相对安静的内向空间; 既强调邻里的互动交流,但是又强调私密性和居家的私密空间；追崇在居住空间营造自然山水景观,借景周边的自然人文景观进入居住空间.随着改革开放,中国的住宅进入是房地产开发的市场模式,在中国快速的城市化发展中,随着城乡新规划和旧城的更新,在地产开发商的推动下,出现了越来越多的住宅小区,并呈现规模从1万平方米到十几万平方米,甚至是几十万平方米以旅游地产为代表的开发规模.这些封闭式的小区,阻隔了城市开发单元之间在交通系统、开放空间绿地系统、道路景观系统等的联系,产生的问题日益明显.
一、取消社区围墙必要性分析
1. 缓解交通拥堵 ( 车行、人行、慢行系统)
封闭式的围墙,引起的交通拥堵,除了广义上的车行交通系统的拥堵,而且不利于城市人行系统、自行车慢行绿道系统等.以宽大的马路界定开发单元的封闭社区,已经阻碍的城市的可持续发展.最首要的问题是规模较大的封闭小区,内部道路无法共享成为车行支路,导致所有的车流压力都集中到主干道来,直接导致交通拥堵.
在西方发达国家,即使在洛杉矶的比佛利山庄富人片区,独立的住宅开发也没有采用封闭的围墙界定私人领域范围,再到欧洲苏黎世和西班牙的新城富人社区,住宅的公共开放空间,与城市的开放空间体系完全融合为一体,并没有清晰明显的界限. 西方发达国家,通过发展不同规模的街区,形成不同道路等级的城市路网,类似毛细血管般,让城市的路网四通八达,并注重TOD公众出行优先的立体交通体系,解决交通拥堵问题.
几年前纽约的10 分钟范围内的邻里计划,以及哥本哈根的15 分钟到达城市公园的计划,重组和修复城市开放空间网络,值得中国各大城市研究和借鉴.
2. 提升公共空间共享率
随着城市化加快, 城市人口密度加大,居民对公共开放空间的需求量越来越大.有限的都会大型公园,滨水带状性公园,邻里小公园等稀缺资源,已无法满足居民的日常需要.中国放开二胎之后,居住区中更多的老人和小孩,日常需要在居住点有容易到达的活动场所.而街道社区被一个个封闭式住宅单元占据,不仅阻碍资源共享,也不利社区交流,街道文化的形成.
3. 增强街道安全
美国简· 雅各布在以纽约、芝加哥等美国大城市为例,指出保持小尺度的街区和街道上的各种小店铺,以及会聚碰面设施,用以增强街道生活中人们相互见面的机会,从而增加街道的安全感和凝聚力.对于未来中国的城市更新和大城市发展,开放的小尺度街区,对增强街道安全,同样有重要意义.
二、香港开放性居住区及美国硅谷办公案例
从美国西岸洛杉矶的比佛利山庄大街小巷的私宅,再到新加披的新兴高层住宅,香港的大部分的高层住宅,均是以开放式的住宅区为主.以香港青衣海滨公园附近的半开放式小区是香港多数住宅区为例,每栋的大堂均配备有专门的保安人员,并且楼下还有摄像头监控,二重防护. 在香港,退休人士是各个公共、私人地区的保安主力军.逢年过节,这些退休人士都要加班加点巡逻,防止意外发生.
美国硅谷Google , 是当放办公环境的互联网企业代表.与硅谷大部分公司园区一样,开放式的办公,没有围墙边界划分,每天有大量的来自全球各地的学者,游客慕名前来.探访者可以自由驱车进入,参观园区.但是如果没有提前预约或是Google 员工带领,则没有办法进入办公区.但是这没有妨碍全世界游客对顶尖的互联网圣地的热情,而大量游客的到来,并没有给企业日常带来困扰或安全隐患.
三、开放式住宅社区的可实施性初步建议：
1. 规划设计层面
从区域的城市规划图则指引的基础上,借鉴香港和新加坡,提供更细致、更立体的规划. 讨论开放式住宅社区,不能单独比较有围墙还是没围墙,更重要的是住宅社区的规模和混合程度,以及住宅内部开放空间的功能定位. 封闭模式最大的问题是把城市功能割裂成块. 打破这种割裂的情况,需要从早期规划,明确住宅区内哪些道路是必须开放,成为城市车行交通路网的一部分,并严格执行.
2. 建筑设计层面
在常规的建筑总图布局上,如何为业主提供更多非地面私有空间,如屋顶花园,露台会所,或是地面层可收费管理的结合架空层的社区泳池、party 会所空间等创新构想,需要建筑师与开发商一起推动.
3. 景观设计层面
社区的公共景观空间的使用价值,如何做到最大化,景观设计扮演着非常重要的角色.
以深圳前海住宅项目为例,不同住宅区内部开放空间的功能划分,如何形成互补功能,满足和辐射影响周边不同用地的使用者,需要多方论证,并提交给前海管理局审批. 例如,笔者参与的前海桂湾区第19 单元的前海自由贸易中心综合体,其中一个占地约1.4 万平方米的住宅区,实际景观使用面积约1 万平方米.完全开放5%用地,约500 平面米的面积,是设置为多功能的儿童游戏场地,还是结合主入口门厅,成为邻里的会客厅,均需结合建筑布局,以及周边的地块用地性质带来的特定使用者人群,进行深入探讨.
4. 权益的划分
明确业主财产分配所有权,如地面停车位的使用权,住宅区内果树的使用权以及会所棋牌室等公共空间的使用权的.
5. 向居民赋权
提升社区居民享有参与和监督社区规划设计与落地管理的权利,形成对开放社区中的居住楼安全管理意识,及时反馈日常生活中的隐患.借鉴香港在社区中安排多位退休人士,形成重要的保安力量.随着中国城市化进程中老龄化日益明显,更多的退休人士,可以参与到社区的管理中,成为爱护家园的主力军.
6. 物业管理职责
物业管理应做好公众参与的宣传及普及工作,通过讲座、书籍和社区网络平台,宣传取消围墙的好处.从市民的利益出发,取消除居民面对开放社区的危机感.
四、总结与展望
取消社区围墙建设,是为了满足中国城市现代化发展的新要求.更精细化的设计管理和建造多样化的共享公共空间,不仅可以改善“城市病”,而且将在未来将改善城市居民的生活品质,为城市居民提供更多的日常活动选择.
这项新规定,即使在欧美,新加坡和香港已经实践多年,但是对于大部分开发商和城市设计师来说,仍然处于探索阶段.笔者有幸参与深圳前海深港自贸区的第一个开放性住宅项目,期间遇到建筑、景观方案的多次比选,以及多方头脑风暴工作营,寻找一种永久开放和弹性半开放控制边界的可能.
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